Giá đất tăng, ai sẽ là người trả chi phí cuối cùng?

Ngày 16.10.2026, Chính phủ tiếp tục tổ chức cuộc họp rà soát, hoàn thiện dự thảo luật Đất đai (sửa đổi), tập trung xử lý những nội dung còn vướng mắc và bảo đảm tính thống nhất với các luật liên quan. Trong bối cảnh đó, cơ chế xác định giá đất cần được nhìn nhận không chỉ dưới góc độ quản lý tài nguyên và nguồn thu ngân sách, mà còn từ yêu cầu bảo đảm môi trường đầu tư ổn định, có khả năng dự báo.

Điều gì xảy ra khi giá đất tăng?

Nếu áp dụng máy móc bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trả một lần của một số dự án có thể tăng từ 2 đến 2,6 lần so với cách tính theo phương pháp thặng dư. Tiền thuê đất hằng năm cũng có nguy cơ tăng từ 2 đến 3 lần so với mức năm 2020. Vì thế cần được xem xét khi xây dựng chính sách tài chính đất đai, bởi mọi thay đổi về nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp đều có thể tạo ra những tác động vượt ra ngoài phạm vi của một dự án bất động sản.

Một dự án đầu tư thường phải trải qua nhiều giai đoạn, từ tiếp cận đất đai, hoàn thiện thủ tục pháp lý, huy động vốn đến xây dựng và kinh doanh. Trong quá trình đó, tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất là một khoản chi phí có thể ảnh hưởng đáng kể đến phương án tài chính của nhà đầu tư. 

Khác với nhiều chi phí sản xuất có thể điều chỉnh dần theo tiến độ hoạt động, nghĩa vụ tài chính về đất đai trong một số trường hợp phải được thực hiện với quy mô lớn ngay tại giai đoạn đầu của dự án. Điều này tạo áp lực đáng kể đối với dòng tiền, đặc biệt khi doanh nghiệp còn phải bố trí vốn cho xây dựng hạ tầng, giải phóng mặt bằng và các nghĩa vụ tài chính khác.

ẢNH: T.N

Về nguyên tắc kinh tế, một khoản chi phí đầu vào tăng lên sẽ làm thay đổi cơ cấu giá thành. Doanh nghiệp có thể chấp nhận giảm lợi nhuận, tìm cách tiết giảm các khoản chi phí khác hoặc điều chỉnh giá bán để bù đắp. Khả năng lựa chọn phương án nào phụ thuộc vào điều kiện thị trường, sức mua và mức độ cạnh tranh.

Đối với dự án nhà ở thương mại, chi phí đất tăng có thể tạo thêm áp lực lên giá bán căn hộ. Tuy nhiên, không thể mặc nhiên kết luận tiền sử dụng đất tăng bao nhiêu thì giá nhà sẽ tăng tương ứng bấy nhiêu. Giá bán còn chịu tác động của cung cầu, khả năng thanh toán của người mua, chi phí vốn và chiến lược kinh doanh của chủ đầu tư.

Nếu thị trường không chấp nhận mức giá cao hơn, phần chi phí tăng thêm có thể làm giảm lợi nhuận kỳ vọng hoặc khiến dự án không còn đáp ứng yêu cầu về hiệu quả đầu tư. Khi đó, doanh nghiệp có thể phải điều chỉnh quy mô, kéo dài thời gian triển khai hoặc chưa quyết định đầu tư.

Đối với các dự án khu công nghiệp, nhà xưởng và kho bãi, tác động có thể lan rộng hơn. Tiền thuê đất là một thành phần trong chi phí khai thác mặt bằng sản xuất. Khi khoản chi phí này tăng, doanh nghiệp có thể phải điều chỉnh giá cho thuê nhà xưởng hoặc chi phí cung ứng dịch vụ. Những khoản tăng thêm đó tiếp tục ảnh hưởng đến doanh nghiệp sử dụng hạ tầng và cuối cùng có thể được phân bổ vào giá hàng hóa.

Điều đáng quan tâm là tác động không dừng lại ở doanh nghiệp trực tiếp được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Một chính sách định giá đất thiếu hợp lý có thể làm tăng chi phí hoạt động của nhiều chủ thể trong chuỗi sản xuất và phân phối. Vì vậy đánh giá hiệu quả chính sách giá đất không thể chỉ căn cứ vào số tiền ngân sách dự kiến thu được từ từng dự án mà cần xem xét cả ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư và khả năng hình thành nguồn cung mới của nền kinh tế.

ẢNH: NHẬT THỊNH

Vấn đề giá đất càng đáng chú ý khi chi phí đầu vào của doanh nghiệp đang có xu hướng gia tăng. Theo số liệu của Cục Thống kê (thuộc Bộ Tài chính) công bố tháng 10.2026, chỉ số giá nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu dùng cho sản xuất công nghiệp chế biến, chế tạo trong 9 tháng năm 2026 tăng 5,04% so với cùng kỳ năm trước. Chỉ số giá dịch vụ xây dựng chuyên dụng tăng 3,79%, trong khi chỉ số giá sản xuất sản phẩm công nghiệp tăng 4,37%. 

Cũng theo Cục Thống kê, chỉ số giá tiêu dùng bình quân chín tháng năm 2026 tăng 4,52% so với cùng kỳ năm 2025. Những số liệu này cho thấy hoạt động sản xuất, kinh doanh đang phải thích ứng với áp lực gia tăng của nhiều loại chi phí.

Trong điều kiện đó, việc điều chỉnh nghĩa vụ tài chính về đất đai cần được đánh giá cùng với các yếu tố đầu vào khác. Nếu đồng thời phải chịu áp lực từ lãi vay, vật liệu xây dựng, nhân công và tiền đất, doanh nghiệp sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc xây dựng phương án đầu tư có hiệu quả. 

Doanh nghiệp chưa chắc đã chủ thể cuối cùng gánh chịu toàn bộ chi phí

Tất nhiên, không thể vì chi phí sản xuất tăng mà yêu cầu Nhà nước duy trì giá đất thấp hơn giá trị hợp lý. Đất đai là nguồn lực công quan trọng, việc xác định giá đất phải bảo đảm lợi ích của Nhà nước, ngăn ngừa thất thoát và hạn chế tình trạng nhà đầu tư hưởng lợi bất hợp lý từ chênh lệch địa tô.

Pháp luật hiện hành không đặt ra yêu cầu sử dụng một công thức duy nhất cho mọi trường hợp định giá đất. Điều quan trọng là phải xác định đúng phạm vi áp dụng và lựa chọn cơ chế phù hợp với từng loại dự án. 

Việc xác định giá đất không chỉ quyết định số tiền doanh nghiệp phải nộp ngân sách mà còn tác động đến giá nhà, chi phí sản xuất và khả năng cạnh tranh của nền kinh tế. Trong quá trình sửa đổi luật Đất đai, vấn đề đặt ra không đơn thuần là định giá đất cao hay thấp, mà là xây dựng cơ chế định giá hợp lý, minh bạch và không làm triệt tiêu động lực đầu tư.

Từ góc độ hoàn thiện pháp luật, trước hết cần nâng cao chất lượng dữ liệu phục vụ xác định giá đất. Dữ liệu giao dịch, điều kiện hạ tầng, mục đích sử dụng và chỉ tiêu quy hoạch phải được cập nhật thường xuyên, đồng thời có cơ chế kiểm tra độ tin cậy. Khi thông tin đầu vào thiếu chính xác, việc bổ sung nhiều hệ số điều chỉnh cũng khó bảo đảm kết quả định giá hợp lý.

ẢNH: NHẬT THỊNH

Thứ hai, cần xây dựng cơ chế đánh giá tác động trước khi điều chỉnh bảng giá đất hoặc hệ số điều chỉnh ở mức đáng kể. Việc đánh giá không nên chỉ dừng ở dự kiến tăng thu ngân sách, mà cần tính toán ảnh hưởng đối với các nhóm dự án nhà ở, sản xuất công nghiệp, thương mại và dịch vụ.

Đặc biệt, đối với những dự án đã được chấp thuận đầu tư nhưng chưa hoàn thành xác định nghĩa vụ tài chính, cần có quy định chuyển tiếp rõ ràng. Nhà đầu tư phải có khả năng dự báo tương đối về nghĩa vụ tài chính khi quyết định bỏ vốn. Những thay đổi lớn và khó lường có thể làm đảo lộn phương án đầu tư đã được xây dựng trên cơ sở chính sách tại thời điểm triển khai.

Thứ ba, cần thiết lập cơ chế rà soát, điều chỉnh kịp thời khi hệ số giá đất không còn phù hợp thực tế. Pháp luật hiện hành đã cho phép điều chỉnh hệ số trong những trường hợp cần thiết. Vấn đề là cơ chế thực hiện phải đủ minh bạch, có căn cứ dữ liệu và được áp dụng nhất quán, tránh tình trạng mỗi dự án lại phải chờ một quá trình giải quyết kéo dài.

Thứ tư, cần tăng cường khả năng kiểm chứng kết quả xác định giá đất. Việc công khai phương pháp, nguồn dữ liệu và các yếu tố tính toán trong phạm vi pháp luật cho phép sẽ góp phần hạn chế tranh chấp, giảm nghi ngại về tính chủ quan và nâng cao trách nhiệm của cơ quan định giá.

Khi giá đất tăng, doanh nghiệp có thể là chủ thể đầu tiên phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, nhưng chưa chắc là chủ thể cuối cùng gánh chịu toàn bộ chi phí. Tùy điều kiện thị trường, tác động có thể được phân bổ sang người mua nhà, doanh nghiệp thuê mặt bằng, người tiêu dùng hoặc chuyển thành những dự án không đủ điều kiện triển khai.

Chính vì vậy khi quyết định chính sách giá đất, điều Nhà nước cần tính toán không chỉ là có thể thu được bao nhiêu từ một khu đất, mà còn là khu đất đó có thể tạo ra bao nhiêu giá trị kinh tế cho xã hội khi được đưa vào sử dụng hiệu quả.

//Chèn ads giữa bài (runinit = window.runinit || []).push(function () { //Nếu k chạy ads thì return if (typeof _chkPrLink != 'undefined' && _chkPrLink) return; var mutexAds = '<zone id="l2srqb41"></zone>'; var content = $('[data-role="content"]'); if (content.length > 0) { var childNodes = content[0].childNodes; for (i = 0; i < childNodes.length; i++) { var childNode = childNodes[i]; var isPhotoOrVideo = false; if (childNode.nodeName.toLowerCase() == 'div') { // kiem tra xem co la anh khong? var type = $(childNode).attr('class') + ''; if (type.indexOf('VCSortableInPreviewMode') >= 0) { isPhotoOrVideo = true; } } try { if ((i >= childNodes.length / 2 - 1) && (i < childNodes.length / 2) && !isPhotoOrVideo) { if (i <= childNodes.length - 3) { childNode.after(htmlToElement(mutexAds)); arfAsync.push("l2srqb41"); } break; } } catch (e) { } } } }); function htmlToElement(html) { var template = document.createElement('template'); template.innerHTML = html; return template.content.firstChild; } function tnDetailInsertMidArticleWidget(rootSelector, widgetId) { var root = document.querySelector(rootSelector); if (!root) return null; var contentRoot = root.querySelector('[data-role="content"]') || root; var blocks = Array.from(contentRoot.children).filter(function (el) { if (el.id === widgetId) return false; if (el.hasAttribute('data-check-position')) return false; if (el.hasAttribute('data-type')) return false; if (/^(SCRIPT|STYLE|TEMPLATE|LINK|NOSCRIPT)$/.test(el.tagName)) return false; if (el.tagName === 'P' && !el.textContent.trim()) return false; return el.getClientRects().length > 0; }); if (!blocks.length) return null; var rootRect = contentRoot.getBoundingClientRect(); var idx; if (rootRect.height > 0) { var midY = rootRect.top + rootRect.height / 2; for (idx = 0; idx < blocks.length; idx++) { if (blocks[idx].getBoundingClientRect().bottom >= midY) break; } if (idx >= blocks.length) idx = blocks.length - 1; } else { idx = Math.floor(blocks.length / 2); } var target = blocks[idx]; var isMedia = target.tagName === 'FIGURE' || target.classList.contains('VCSortableInPreviewMode'); var newDiv = document.createElement('div'); newDiv.id = widgetId; contentRoot.insertBefore(newDiv, isMedia ? target : target.nextSibling); return newDiv; } function tnOnReady(fn) { if (document.readyState !== 'loading') fn(); else document.addEventListener('DOMContentLoaded', fn, { once: true }); } (function () { if (!(window.pageSettings && pageSettings.allow3rd && (typeof window._isAdsHidden === 'undefined' || !window._isAdsHidden))) return; if (laNuocNgoai) return; tnOnReady(function () { var pernewDiv = tnDetailInsertMidArticleWidget('div.detail-cmain', 'tn_detail_foryou1_pc_per'); if (!pernewDiv) return; loadJsAsync('https://js.aiservice.vn/rec/tn_detail_foryou1_pc_per.js', function(){}, function() { window.boxTNRecs.err.push('rec/tn_detail_foryou1_pc_per.js'); }); }); })(); (function() { if (!(window.pageSettings && pageSettings.allow3rd && (typeof window._isAdsHidden === 'undefined' || !window._isAdsHidden))) return; if (typeof window.laNuocNgoai === 'undefined' || !window.laNuocNgoai) return; tnOnReady(function () { var newDiv = tnDetailInsertMidArticleWidget('div.detail-cmain', 'taboola-mid-article-widget'); if (!newDiv) return; window._taboola = window._taboola || []; window._taboola.push({ mode: 'thumbnails-4x1', container: 'taboola-mid-article-widget', placement: 'Mid Article Widget', target_type: 'mix' }); }); })();