Trong cuộc trò chuyện mới đây với phóng viên Báo Người Lao Động, ông Lê Viết Dũng (ngụ quận Phú Nhuận, TP.HCM ) than thở đang gặp rắc rối trong việc sang tên căn nhà ông vừa bán. Nguyên nhân là vì cơ quan thuế và văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ yêu cầu ông khai lại giá mua - bán nhà vì cho rằng chưa sát giá thực tế.
Trả hàng chục ngàn hồ sơ
Ông Dũng băn khoăn nếu kê khai giá trị giao dịch thật là 5 tỉ đồng thì số tiền thuế thu nhập cá nhân mà ông phải nộp lên tới 100 triệu đồng (2% giá bán) là quá nhiều vì gia đình ông không phải diện khá giả. Cả bên mua cũng không muốn kê khai theo giá trị thật, còn dọa nếu kê đúng giá họ sẽ không mua nữa.
Từ câu chuyện của ông Dũng, chiều 19-5, chúng tôi đến một số cơ quan quản lý nhà đất ở TP HCM để tìm hiểu vấn đề kê khai giá chuyển nhượng nhà đất. Tại Văn phòng Đăng ký đất đai TP Thủ Đức có khoảng 50 người chờ đến lượt nộp và nhận kết quả các thủ tục nhà đất. Nhiều người trong số này đã từng bị cơ quan có thẩm quyền trả lại hồ sơ vì kê khai giá mua - bán thấp hơn giá thị trường.
Trao đổi với chúng tôi, ông Trần Văn Sinh, đang chờ nộp hồ sơ hoàn tất sang tên một căn nhà trên địa bàn TP Thủ Đức, cho biết đầu năm nay, do ông kê khai giá bán căn nhà quá thấp nên đã bị Văn phòng Đăng ký đất đai TP Thủ Đức trả lại hồ sơ và yêu cầu kê khai lại giá trị giao dịch hợp lý hơn. Sau đó, ông và người mua nhà phải ký phụ lục hợp đồng công chứng mua bán nhà với giá sát thực tế.
"Sau đó, hồ sơ của tôi được Văn phòng Đăng ký đất đai TP Thủ Đức và cơ quan thuế chấp nhận. Đến nay, tôi đã nộp thuế xong để làm thủ tục sang tên cho người mua nhà" - ông Sinh nói và cảnh báo chúng tôi nếu kê khai giá mua - bán nhà đất không sát với giá thực tế chắc chắn sẽ bị cơ quan quản lý nhà đất trả lại hồ sơ.
Tương tự, tại Văn phòng Đăng ký đất đai quận Gò Vấp có khoảng 100 người đang chờ làm thủ tục sang tên nhà đất. Nhiều người trong số này cho hay họ đã mất rất nhiều thời gian đi lại để làm thủ tục vì bị cơ quan chức năng nói "kê khai giá mua - bán chưa hợp lý".
Khi chúng tôi thắc mắc "vậy thế nào mới là mức giá hợp lý?", anh Việt - một người chuyên mua bán nhà đất - cho biết phải khai giá giao dịch ít nhất 80% giá mua bán thực tế thì cơ quan thuế chấp nhận để tính thuế. Sau đó, người bán mới tiến hành nộp thuế và hoàn tất thủ tục sang tên. Còn nếu khai giá quá thấp sẽ bị bắt khai đi, khai lại nhiều lần, khi nào cơ quan thuế và văn phòng quản lý nhà đất thấy "hợp lý" mới thôi.
Theo Cục Thuế TP.HCM, trong 3 tháng đầu năm 2022, đơn vị đã thực hiện đấu tranh, xử lý 10.876 hồ sơ chuyển nhượng bất động sản, thu thêm hơn 180 tỉ đồng cho ngân sách, trong đó số thuế thu nhập cá nhân 147 tỉ đồng, lệ phí trước bạ 33 tỉ đồng. Đặc biệt, trong tổng số hơn 48.300 hồ sơ mua bán bất động sản, số hồ sơ bị trả đề nghị khai lại giá bán gần 10.900 hồ sơ, chiếm 22%, tức khoảng 5 hồ sơ nộp lên có 1 bộ bị trả về để sửa giá, do kê khai giá bán quá thấp.
Khá đông người đến Văn phòng Đăng ký đất đai TP Thủ Đức để kê khai lại giá mua - bán nhà đất.
Cần thuyết phục hơn
Trao đổi với phóng viên Báo Người Lao Động, lãnh đạo một số chi cục thuế ở TP.HCM cho hay lâu nay người dân chuyển nhượng nhà đất với giá rất cao nhưng khi kê khai với cơ quan thuế với giá rất thấp nhằm giảm bớt số tiền thuế phải nộp. Thế nên, cán bộ thuế phải khảo sát giá nhà đất thực tế của từng khu vực rồi thiết lập mức giá bình quân để có cơ sở xem xét mức giá mua bán mà người dân tự kê khai từ đó xem xét biện pháp xử lý thích hợp. Tuy vậy, không ít chuyên gia về tài chính lại cho rằng cách thức xác định giá nhà đất mà cơ quan thuế đang áp dụng thiếu thuyết phục người nộp thuế. Bởi, ngành thuế và các cán bộ của ngành này không có nghiệp vụ lẫn chức năng thẩm định giá bất động sản.
Một số câu hỏi mà người mua - bán nhà đất đặt ra là tại sao nhà nước không cập nhật giá nhà đất theo giá thị trường để làm cơ sở tính thuế? Khi đó, sẽ hạn chế được tình trạng kê khai giá thấp nhằm giảm số tiền thuế phải nộp.
Theo ThS.LS Nguyễn Đức Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Luật TNHH Việt Tín Nghĩa, hiện nay thuế suất đối với cá nhân kinh doanh bất động sản là 2%. Đây là phương pháp tính thuế dễ thực hiện nhưng không hoàn toàn công bằng, đặc biệt khi người dân kinh doanh lỗ vẫn phải nộp thuế.
Vì thế, nhà nước nên có kế hoạch để dần tiến đến áp dụng phương pháp tính thuế khấu trừ chi phí để tạo nên chính sách thuế tiến bộ và công bằng hơn. "Mặt khác, Bộ Tài chính cần thành lập Trung tâm Định giá bất động sản để có phương án thu thập dữ liệu giá bán nhà đất bình quân theo từng khu vực dùng làm cơ sở tính thuế. Có như vậy mới tăng tính thuyết phục cho người nộp thuế" - ông Nghĩa đề xuất.
LS Lương Văn Trung (VIAC - Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam) dẫn thông tin tại Canada, khi người dân kê khai giá mua bán tài sản quá thấp so với giá thị trường, lập tức chính phủ ghi nhận bên mua đã có thu nhập và tạm thời thu thuế với người mua tài sản. Tiếp đến, khi người mua bán tài sản đó cho người khác, chính phủ sẽ xác định lại thu nhập của người này để tính thuế.
"Chúng ta có thể học tập cách thức tính thuế chuyển nhượng nhà đất của Canada. Khi đó, người mua buộc phải yêu cầu người bán nhà kê khai giá thật hoặc nhà nước sớm xác lập mức giá thị trường và thường xuyên cập nhật mức độ biến động giá bất động sản theo từng khu vực để làm cơ sở tính thuế" - ông Trung nói.
Rủi ro khó lường
Đề cập đến việc kê khai giá mua - bán bất động sản, ông Trần Minh, chủ một doanh nghiệp nhỏ chuyên kinh doanh nhà đất, cho biết ông luôn yêu cầu bên bán kê khai tại hợp đồng công chứng với mức giá khoảng 70%-80% giá thật. Vì theo ông Minh, nếu bên bán nhà khai với mức giá quá thấp sẽ bị cơ quan thuế và cơ quan quản lý nhà đất đăng ký đất đai từ chối, yêu cầu làm lại hợp đồng công chứng, rất phức tạp.
"Khi đó, bên mua sẽ bị thiệt thòi vì phải mất rất nhiều thời gian làm thủ tục nhà đất. Mặt khác, khi ký hợp đồng công chứng lần đầu, bên mua đã thanh toán cho bên bán 99% giá trị mua bán thật. Khi ký lại hợp đồng, nếu chẳng may bên bán "trở chứng" không ký nữa thì bên mua lãnh đủ" - ông Minh cảnh báo.
