Thông tin trên được hãng dịch vụ bất động sản Savills nêu trong báo cáo thị trường quý I. Hãng cho biết giá chung cư Hà Nội diễn biến trái chiều trên thị trường sơ cấp (hàng chủ đầu tư) và thứ cấp (chuyển nhượng).
Trái ngược với đà tăng giá nhiều quý trước, ba tháng đầu năm nay, thị trường chung cư thứ cấp bắt đầu ghi nhận đà giảm tốc. Kết quả khảo sát hơn 400 dự án ở Thủ đô của Savills chỉ ra, 47% dự án có giá bán chuyển nhượng sụt giảm so với quý trước. Biên độ giảm tùy từng dự án song mức trung bình giảm khoảng 1%.
Dữ liệu của kênh rao tin trực tuyến Batdongsan cũng cho thấy thị trường chung cư Hà Nội bắt đầu chững giá từ cuối 2024. Đến đầu năm nay, giá chào bán và lượng giao dịch tại nhiều dự án có chiều hướng đi xuống so với cùng kỳ.
Mức giảm giá 2-6% so với lúc đỉnh đầu năm ngoái tập trung ở những dự án như Hà Nội Paragon, Mipec Rubik 360 (Cầu Giấy), Masteri West Heights, Imperia Smart City, The Zei Mỹ Đình (Nam Từ Liêm), Imperia Sky Garden (quận Hai Bà Trưng), CT4 Yên Nghĩa, The Sparks (Hà Đông)...
Theo ghi nhận của VnExpress, hiện tượng giảm giá rao bán từ trăm triệu đến nửa tỷ đồng đã xuất hiện trên thị trường chung cư chuyển nhượng. Tại phân khu ba tòa cao 26 tầng ở khu đô thị huyện Gia Lâm, nhiều chủ nhà chấp nhận giảm 100-300 triệu đồng so với hợp đồng mua bán. Đơn cử một căn hai phòng ngủ rộng 64 m2 được giảm 180 triệu đồng, còn khoảng 4,4 tỷ đồng, thanh toán theo tiến độ.
Cách đó 3 km, tại dự án của chủ đầu tư nước ngoài có hơn 2.000 căn, ngay cả dòng sản phẩm diện tích nhỏ từng "cháy hàng" khi booking, hiện đều được rao giảm 100-200 triệu đồng. Với những căn diện tích lớn hơn hay dòng duplex, một số chủ nhà chấp nhận "cắt lỗ" hơn 300 triệu để có giao dịch.
Một dãy các tòa chung cư ở trung tâm Hà Nội. Ảnh: Ngọc Thành
Trên thị trường sơ cấp, đà tăng giá bán đã chậm lại nhưng vẫn neo cao. Theo Savills, giá chung cư sơ cấp đạt trung bình 79 triệu đồng mỗi m2, tăng nhẹ theo quý. Các đại đô thị vùng ven "chiếm lĩnh" nguồn cung mới với tỷ trọng gần 90%, tập trung ở huyện Gia Lâm, Đông Anh và quận Nam Từ Liêm.
Giá chung cư chuyển nhượng sụt giảm chủ yếu do nhà đầu tư thay đổi kỳ vọng lợi nhuận để tăng thanh khoản, theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội. Bà nói, do giá dự án mới neo cao, người mua dịch chuyển sang thị trường thứ cấp để tìm kiếm mức giá hợp lý hơn. Trước thực tế đó, nhiều chủ nhà chấp nhận thu hẹp biên lợi nhuận để nhanh có giao dịch đồng thời tái phân bổ dòng vốn sang kênh đầu tư mới.
"Động thái này đã tạo ra làn sóng giảm giá trên thị trường chung cư thứ cấp thời gian qua", bà Hằng cho hay.
Cùng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, đánh giá chung cư Hà Nội giảm tốc là diễn biến dễ hiểu sau hai năm tăng nóng đến 35-40%. Ở những quý trước, giá nhà có thể leo thang 8-9% nhưng đến nay chỉ còn khoảng 3%. Lý do là nhiều chủ nhà đã bắt đầu điều chỉnh sau thời gian "ôm" kỳ vọng bán giá cao. Nếu không giảm bớt, tài sản của họ sẽ khó thanh khoản bởi tâm lý chung của người mua "đang chùn bước".
Bà cũng lưu ý hiện tượng một số chủ nhà, môi giới sử dụng chiêu trò "cắt lỗ" khi rao bán chung cư để thu hút người mua. Thực tế, những chủ nhà đã mua 2-3 năm trước rất khó lỗ vốn hay giảm giá xuống dưới mức họ từng mua. "Mức giảm giá được quảng cáo chủ yếu là giảm bớt kỳ vọng", bà An cho hay.
Trường hợp thực sự cắt lỗ tập trung ở những dự án, phân khu mới ra mắt. Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho biết người mua những dự án này phần lớn để đầu cơ, "lướt sóng" kiếm lời. Họ mới vào tiền khoảng 15-20% nhưng không có dày vốn để thanh toán theo tiến độ nên phải ồ ạt sang nhượng.
Cùng với đó, nguồn cung chung cư mới liên tục bổ sung càng khiến áp lực đẩy hàng mạnh hơn. Savills dự báo từ nay đến hết năm, Hà Nội có thể đón nhận khoảng 7.400 căn hộ mới, chủ yếu ở các vùng ven như Đông Anh, Hoài Đức, Hoàng Mai...
Dự báo cho năm 2026, Savills kỳ vọng mặt bằng giá sơ cấp sẽ sụt giảm khi các chủ đầu tư quay trở lại phát triển phân khúc hạng C vốn rất khan hiếm hiện nay. "Việc tái cung cấp các căn hộ dưới 2 tỷ đồng giúp thị trường tiếp cận gần hơn với nhu cầu thực, tạo thế cân bằng bền vững giữa cung và cầu", bà Hằng cho hay.
