Báo cáo của Sở Xây dựng TP HCM cho thấy đến hết tháng 5, thành phố có 20 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn với nhà ở hình thành trong tương lai, cung cấp khoảng 16.328 căn với tổng diện tích sàn hơn 1,63 triệu m2.
Trong số này, phân khúc cao cấp chiếm 14.637 căn, tương đương gần 90% tổng nguồn cung. Phân khúc trung cấp có 1.691 căn, còn nhà ở bình dân không ghi nhận dự án mới nào.
Hiện TP HCM có 96 dự án nhà ở đang triển khai với quy mô hơn 95.400 căn, gồm khoảng 87.200 căn hộ chung cư và hơn 8.100 căn nhà thấp tầng. Cùng kỳ, thành phố đã chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư cho 11 dự án nhà ở và khu đô thị với tổng diện tích hơn 434 ha, vốn đầu tư khoảng 118.786 tỷ đồng. Phần lớn các dự án đang và sắp triển khai đều được định vị ở phân khúc trung và cao cấp.
Diễn biến trên cho thấy thị trường bất động sản TP HCM đang có sự phục hồi về nguồn cung nhưng cơ cấu sản phẩm vẫn mất cân đối. Phần lớn dự án mới tập trung ở nhóm trung và cao cấp, trong khi phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực của số đông người dân ngày càng khan hiếm.
Bất động sản khu đông TP HCM, tháng 4/2026. Ảnh: Quỳnh Trần
Xu hướng tương tự cũng được ghi nhận với các đơn vị nghiên cứu như Savills, CBRE và JLL Việt Nam. Hầu hết báo cáo của các đơn vị trên đều chỉ ra, 80-90% nguồn cung mở bán mới tại TP HCM trong nửa đầu năm nay chủ yếu là nhà cao cấp, giá bình quân trên 75 triệu đồng mỗi m2. Ngay cả ở những thị trường mới sáp nhập là Bình Dương cũ, mặt bằng giá chung cư hiện trung bình từ 56 triệu đồng mỗi m2, thuộc loại hình trung - cao cấp.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP HCM, cho biết phân khúc vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm khi tỷ trọng trên nguồn cung mới hiện chỉ khoảng 12-15%. Con số này được dự báo giảm xuống còn 5% trong những năm tới.
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng ghi nhận xu hướng "cao cấp hóa" ngày càng rõ nét trên thị trường bất động sản tại các đô thị lớn. Tại Hà Nội và TP HCM, khoảng 85% nguồn cung căn hộ mở bán từ năm ngoái đến nay là nhà cao cấp, giá trên 80 triệu đồng mỗi m2, gần như không còn dòng sản phẩm bình dân dưới 35 triệu đồng mỗi m2.
Còn theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), từ năm 2021 đến nay phân khúc nhà ở bình dân gần như biến mất khỏi thị trường thành phố. Thay vào đó, các căn hộ giá dưới 70 triệu đồng mỗi m2 đang dần được xem là nhóm nhà ở vừa túi tiền. Dù vậy tầm giá này được đánh giá là vượt xa thu nhập cũng như khả năng sở hữu của đại bộ phận người lao động.
Theo HoREA, giá đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí vốn và các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai liên tục tăng đã khiến việc phát triển nhà ở giá thấp ngày càng khó khăn. Do đó, nhiều doanh nghiệp tập trung vào phân khúc trung và cao cấp nhằm đảm bảo hiệu quả đầu tư.
Trong khi nguồn cung giá cao liên tục gia tăng, nhu cầu trên thị trường vẫn chủ yếu đến từ nhóm khách hàng mua ở thực có mức tài chính trung bình. Điều này khiến nhiều người phải kéo dài thời gian tích lũy hoặc dịch chuyển nhu cầu sang các khu vực vùng ven và các địa phương lân cận.
Trong bối cảnh nhà ở thương mại giá thấp gần như biến mất, nhà ở xã hội được kỳ vọng trở thành nguồn cung thay thế, đáp ứng nhu cầu an cư của người lao động và nhóm thu nhập trung bình, thấp. Tuy nhiên, quy mô nguồn cung hiện nay vẫn còn khá khiêm tốn so với nhu cầu thực tế của thành phố.
Gần nửa đầu năm nay, TP HCM mới hoàn thành và đưa vào sử dụng một dự án nhà ở xã hội với 580 căn hộ. Thành phố hiện có 14 dự án đang thi công với tổng quy mô khoảng 11.600 căn. Bên cạnh đó, 7 dự án khác với khoảng 8.835 căn đã hoàn tất thủ tục cấp phép xây dựng hoặc thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, dự kiến khởi công trong tháng 7.
Nguồn cung nhà ở xã hội được kỳ vọng tiếp tục cải thiện trong thời gian tới khi nhiều dự án bước vào giai đoạn triển khai. Dù vậy, giới chuyên gia cho rằng để giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu, TP HCM vẫn cần thêm các cơ chế thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại giá hợp lý bên cạnh việc mở rộng quỹ nhà ở xã hội.
