FDI chất lượng cao mở 'cửa sáng' cho kho xưởng xây sẵn

Kho xưởng xây sẵn khả năng hút khách nhờ FDI chất lượng cao, nhưng phải đáp ứng yêu cầu ngày càng cao về vị trí kết nối, hạ tầng xanh

Trung tuần tháng 8, KCN Việt Nam khởi công dự án kho xưởng xây sẵn quy mô 21,9 ha tại Khu công nghiệp Sóng Thần 3 (TP HCM), dự kiến cung cấp ra thị trường 130.000 m2 nhà xưởng xây sẵn (RBF) và kho xưởng hỗn hợp (RBH).

Động thái diễn ra trong bối cảnh TP HCM thu hút hơn 6,8 tỷ USD vốn FDI nửa đầu năm, riêng các khu chế xuất và khu công nghiệp ghi nhận hơn 2,6 tỷ USD. Đáng chú ý có dòng vốn chất lượng đang tìm đến đầu tàu kinh tế.

"Trong bối cảnh Việt Nam đẩy mạnh thu hút dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài chất lượng cao, hạ tầng công nghiệp ngày càng trở thành yếu tố tạo nên lợi thế cạnh tranh khác biệt", ông Hardy Diec, Giám đốc điều hành KCN Việt Nam, nói.

Tại khu vực phía Nam gồm TP HCM, Đồng Nai, Tây Ninh, tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng và nhà kho xây sẵn trong quý II lần lượt đạt 92% và 91,7%, cao hơn đất công nghiệp (76,3%), theo Cushman & Wakefield.

"Dòng vốn FDI chất lượng cao từ các ngành điện tử, bán dẫn và logistics tiếp tục hỗ trợ tỷ lệ hấp thụ tích cực", báo cáo của Cushman & Wakefield, nhận định.

Ở miền Bắc, CBRE Việt Nam cho biết tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn ở mức 87% trong nửa đầu năm, với giá thuê tăng 1,8% so với cùng kỳ 2025. Cùng giai đoạn, khu vực này có thêm khoảng 310.000 m2 nguồn cung mới, tập trung ở Hải Phòng, Bắc Ninh và Hưng Yên.

Giải thích lý do nhà xưởng xây sẵn (RBF) thu hút quan tâm của chủ đầu tư bất động sản công nghiệp lẫn khách thuê, Avison Young chỉ ra mô hình này giúp rút ngắn thời gian triển khai sản xuất, giảm chi phí đầu tư ban đầu và tăng tính linh hoạt cho doanh nghiệp, phù hợp bối cảnh cạnh tranh thu hút FDI gay gắt.

"Đồng thời, việc cung cấp các giải pháp không gian sản xuất "may đo" cũng giúp các khu công nghiệp nâng cao giá trị dịch vụ và khả năng giữ chân khách thuê lâu dài", báo cáo thị trường quý II của Avison Young, nhận định.

FDI chất lượng cao sẽ tiếp tục hỗ trợ thị trường xưởng và kho xây sẵn thời gian tới, theo dự báo của Cushman & Wakefield. Trong đó phía Nam có thể đón thêm 1,1 triệu m2 RBF và hơn 680.000 m2 kho xây sẵn (RBW) giai đoạn 2026-2028.

Thực tế, trong nửa cuối năm 2026 và đầu 2027, ông Hardy Diec cho biết công ty có kế hoạch hoàn thành thêm các dự án tại Hố Nai (Đồng Nai), An Phát và Phúc Điền (Hải Phòng), với tổng diện tích tung ra 300.000 m2.

Nhưng muốn đón cơ hội từ dòng vốn FDI chất lượng cao, kho xưởng xây sẵn cần đáp ứng nhiều yêu cầu, từ vị trí đến hạ tầng. Avison Young nhận định nhà đầu tư, đặc biệt từ châu Âu và Mỹ, ngày càng yêu cầu cao về phát thải, sử dụng năng lượng tái tạo và minh bạch môi trường.

Vì vậy, chủ đầu tư cần tích hợp giải pháp tiết kiệm năng lượng, xử lý nước thải và quản lý tài nguyên hiệu quả. Ông Diec cho biết dự án ở Khu công nghiệp Sóng Thần 3 đang xây dựng theo tiêu chuẩn công trình xanh LEED.

"Các doanh nghiệp sản xuất không còn đưa ra quyết định đầu tư chỉ dựa trên chi phí thuê, mà ngày càng ưu tiên vị trí chiến lược, tốc độ đưa cơ sở vào vận hành, tính linh hoạt, yếu tố bền vững và hiệu quả kinh doanh dài hạn", ông nhận định.

Bà Chương Quốc Đoan, Phó giám đốc Bộ phận cho thuê công nghiệp & văn phòng Cushman & Wakefield Việt Nam, chỉ ra 2-3 năm tới, sân bay Long Thành, Vành đai 3, hành lang đường thủy Đồng Nai - TP HCM sẽ cải thiện kết nối vùng, góp phần tạo động lực cho thị trường phía Nam.

Khu vực này cũng đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian tăng trưởng, mỗi thị trường ngày càng đảm nhiệm một vai trò rõ nét hơn trong chuỗi cung ứng. "TP HCM có lợi thế về vị trí và đang chuyển dịch theo hướng thu hút các ngành có giá trị gia tăng cao, trong khi Đồng Nai và Tây Ninh có dư địa lớn hơn để mở rộng quỹ đất và đón dòng vốn đầu tư mới", bà Đoan, chỉ ra.

CBRE dự báo thị trường bất động sản công nghiệp cả nước nói chung giai đoạn tiếp theo vẫn chuyển biến tích cực, nhờ hạ tầng kết nối tiếp tục cải thiện, các khu thương mại tự do phát triển, trong khi các chính sách ưu đãi ngày càng hoàn thiện sẽ duy trì sức hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài.

Bên cạnh đó, các giải pháp hỗ trợ như phát triển quỹ đất dành cho nhà ở công nhân và đảm bảo nguồn cung năng lượng ổn định cũng sẽ tạo điều kiện thuận lợi, qua đó thúc đẩy các dự án mới tiếp tục mở rộng tại Việt Nam.