Chuyên gia cảnh báo nhà đầu tư cần cẩn trọng trước tình trạng “sốt ảo”.
Khu đô thị Thanh Lâm - Đại Thịnh. Ảnh: Tạ Hải
Giá đất “nhảy múa”
Còn nhớ, khoảng đầu năm 2021, đất ở Hà Nội nhiều nơi lên cơn “sốt”, riêng thị trường Mê Linh giữ được tình trạng ổn định, giá bán dao động khoảng 15 - 23 triệu đồng/m2.
Đất nền dân cư tại xã Tiền Phong, dao động khoảng 15 - 23 triệu đồng/m2. Giá nhà đất trong các khu đô thị được quy hoạch như: Diamond Park, Mê Linh New City, Mê Linh Vista… khoảng 20 - 23 triệu đồng/m2.
Thế nhưng, hơn một năm trở lại đây, giá đất thị trường này tăng phi mã dù những tuyến đường theo quy hoạch vẫn nằm trên giấy.
Đơn cử lô đất 40m2 tại đường 23, xã Tiền Phong. Đất phân lô nằm trong khu dân cư, xe ô tô vào được, cách chợ Yên tầm 500m, mặt tiền 4,4m của anh Nguyễn Văn Dần, trước đây chào bán 23 triệu/m2 thì nay đã kêu giá 30 triệu/m2 (tăng 30%). Giá lô đất 100m2 trên mặt đường Đại Thịnh, trước đây 30 triệu/m2 thì nay cũng tăng lên 50 triệu đồng/m2 (tăng 60%).
Không chỉ ăn theo quy hoạch giao thông, đất đấu giá cũng được «thổi» đến chóng mặt. Cụ thể, tháng 6/2022, Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) tổ chức đấu giá 202 căn nhà thấp tầng xây thô, hoàn thiện mặt ngoài hình thành tại Khu đô thị mới Thanh Lâm - Đại Thịnh 2. Dù phải “bắc cầu” và trải qua quãng đường khoảng 40km từ Hà Nội mới tới được dự án, xung quanh là đồng không mông quạnh, thế nhưng chỉ trong một ngày, HUD đã chốt 198/202 căn thấp thầng. Mức giá phổ biến khoảng 50 - 60 triệu đồng/m2.
Cá biệt, căn biệt thự có diện tích 410m2, ở vị trí lô góc, giá khởi điểm là 18,9 tỷ đồng/căn, giá trúng đấu giá khoảng 23,17 tỷ đồng/căn (tương đương 56,5 triệu đồng/m2).
Hai căn biệt thự khác có cùng diện tích 362m2 nằm, ở vị trí lô góc, giá khởi điểm khoảng 18,2 tỷ đồng/căn, giá mua 21,1 tỷ đồng/căn (tương đương 58,3 triệu đồng/m2).
Tương tự, phiên đấu giá 17 lô đất tại điểm X1, Thanh Lâm (Mê Linh) được thực hiện. Mức giá trúng cao nhất lên tới 85,5 triệu đồng/m2, tiếp theo là mức giá 75,5 triệu đồng/m2.
Cả 2 phiên trả giá cạnh tranh và đấu giá vừa diễn ra ở Mê Linh đều cao gấp đôi so với mặt bằng giá trong khu vực. Vô hình trung, việc đấu giá đất cao đã đẩy giá đất khu dân cư gần đó tăng lên 10 - 20%.
Cẩn trọng giá ảo
Tăng giá là vậy, tuy nhiên, anh Trần Văn Thắng, Giám đốc Công ty Đầu tư BĐS Bắc Thăng Long (Thăng Long Land) cho biết, người hỏi thì đông nhưng lượng giao dịch không nhiều. Tháng 6 gần nhất, doanh nghiệp của anh không phát sinh lợi nhuận từ thị trường Mê Linh.
Trong khi đó, ghi nhận trực tiếp tại Khu đô thị Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 của HUD vào giữa tháng 7, xung quanh là cánh đồng hoang, dự án không một bóng người, trái ngược với cảnh tấp nập kẻ bán, người mua như những dự án bất động sản mới khác.
Chia sẻ với PV, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, giá đất tăng mà không phát sinh giao dịch là “hiện tượng tăng giá ảo”.
Theo ông Điệp, nhiều người đang kỳ vọng vào việc Mê Linh lên phố, tuyến đường Vành đai 4 Vùng Thủ đô sẽ làm tăng giá đất khu vực. “Tuy nhiên, cần cân nhắc kỹ bởi cả 2 vấn đề này đều cần lộ trình rất dài, nếu không cẩn trọng chỉ cần sai sót nhỏ có thể dẫn tới việc chôn vốn thời gian dài”, ông Điệp cảnh báo.
Về hiện tượng “thổi” giá trong đấu giá đất, ông Điệp cho rằng, khi chưa nộp hết tiền sang tên thì chưa thể cho là giao dịch thành công. Thực tế cho thấy, đã có việc “bỏ của chạy lấy người”, tham gia đấu giá rồi bỏ cọc. Do đó, chưa thể khẳng định việc thiết lập mặt bằng giá mới từ giá cá biệt của đấu giá.
“Đó là chưa nói đến nhu cầu ở thực, ai sẽ vượt qua quãng đường 40km, vượt sông để đến Mê Linh ở? Bởi, với mức giá đất trên trời như hiện nay đã vượt quá mức thu nhập bình quân của người dân địa phương”, ông Điệp nêu vấn đề.
Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, mức giá 50 - 60 triệu đồng/m2 chưa phản ánh đúng bản chất thị trường Mê Linh, bởi khu vực này hạ tầng đang sơ sài, hầu như chưa có gì.
Cũng theo ông Đính, bất động sản hàng năm chỉ tăng giá từ 5 - 10%, việc tăng từ 30 - 100% là quá cao, đặc biệt là tăng thiếu cơ sở, bất thường. Do đó, nhà đầu tư cần nghiên cứu thật kỹ, nên so sánh giá với các năm để có đánh giá tổng quan, tránh “tiền mất, tật mang”.
Trước đó, UBND huyện Mê Linh có văn bản yêu cầu tăng cường công tác quản lý tình hình thị trường bất động trên địa bàn huyện. UBND huyện yêu cầu Phòng Quản lý đô thị chủ trì phối hợp với các đơn vị liên quan và chính quyền địa phương trong việc công bố công khai thông tin về quy hoạch, tiến độ triển khai các dự án phát triển hạ tầng, nhằm minh bạch thông tin, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp.
Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, lượng giao dịch bất động sản 6 tháng đầu năm nhà ở riêng lẻ tại các dự án khoảng 115.000 giao dịch. Hiện, lượng tồn kho khoảng 2.300 căn nhà ở trong các dự án. Số lượng nhà trên được đưa ra thị trường nhưng chưa có giao dịch. Trong năm 2021, giá bất động sản “sốt” ở nhiều nơi, nhưng đến những tháng quý II năm nay, giá chậm dần và có dấu hiệu chững lại.
