Doanh nghiệp đặt nhiều kỳ vọng vào việc thực thi 3 Luật mới liên quan đến bất động sản

Các Luật sửa đổi liên quan đến thị trường bất động sản như: Đất đai, Luật Nhà ở và Kinh doanh bất động sản dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Việc thực thi các Luật mới này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những điểm nghẽn về cơ chế, pháp lý cho doanh nghiệp và khuyến khích sử dụng tài nguyên đất hiệu quả hơn. Đây là nội dung được nhiều chuyên gia, doanh nghiệp chia sẻ tại chương trình Cafe Doanh nhân chủ đề “Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và sự thích ứng của doanh nghiệp” do Hiệp hội Doanh nghiệp Tp. Hồ Chí Minh tổ chức, ngày 8/6.

Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội, Cơ quan thẩm tra dự án Luật Đất đai (sửa đổi), thông tin: Quốc hội khi ban hành Luật Đất đai (sửa đổi) đã tập trung vào 5 nhóm nội dung chính: Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; tiếp cận đất đai theo cơ chế thị trường, công bằng, minh bạch; nâng cao hiệu quả sử dụng đất; chính sách tài chính đất đai; hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước.

Đáng chú ý là Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định các phương pháp định giá đất bao gồm so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh và phương pháp khác (do Ủy ban thường vụ Quốc hội quyết định). Các phương pháp này được sử dụng để xác định giá đất cụ thể và xây dựng bảng giá đất.

Trường hợp áp dụng định giá đất bằng phương pháp so sánh, thu nhập, hệ số điều chỉnh để xác định giá đất cụ thể mà có kết quả thấp hơn giá đất trong bảng giá đất thì sử dụng giá đất trong bảng giá đất. Đây là giải pháp tháo gỡ vướng mắc cho công tác định giá đất kéo dài nhiều năm qua.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia chỉ ra những điểm mới trong Luật Đất đai (sửa đổi), đó là: Định giá đất theo nguyên tắc thị trường, đây là điểm mới quan trọng nhất, tạo điều kiện để định giá đất sát với giá thị trường, tháo gỡ bất cập lâu nay về xác định giá đất (nhất là hiện tượng hai giá), làm cơ sở cho các mục đích khác nhau như thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, xác định giá bất động sản, tính toán chi phí – hiệu quả đầu tư dự án, quy định rõ trách nhiệm các bên liên quan...v.v.

Đối với doanh nghiệp, chủ đầu tư và địa phương, việc áp dụng bảng giá đất sát với giá thị trường hơn có thể làm tăng chi phí sử dụng đất. Đồng thời, việc xây dựng bảng giá đất hàng năm giúp cho giá đất tiệm cận thị trường song cũng sẽ gia tăng áp lực về nguồn nhân lực, công nghệ, trách nhiệm đối với địa phương.

Theo Tiến sĩ Cấn Văn Lực, việc mở rộng đối tượng sử dụng đất được xem là bước tiến quan trọng, tạo sự thống nhất với Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), góp phần tăng cơ hội tiếp cận, sở hữu, sử dụng hiệu quả hơn nguồn lực đất đai.

Cụ thể, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài chính thức là đối tượng sử dụng đất và được hưởng tương đối đầy đủ các quyền như công dân Việt Nam (riêng quyền thế chấp chỉ giới hạn là thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam).

Một số quyền bổ sung như được nhận chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao; được khuyến khích đầu tư hạ tầng trong khu công nghệ cao và mục đích phát triển khoa học công nghệ. Điểm mới này được kỳ vọng sẽ góp phần thu hút kiều hối, đầu tư của kiều bào ở nước ngoài cho phát triển kinh doanh bất động sản và nền kinh tế.

Đây cũng là lần đầu Luật Đất đai mới đưa ra chế tài xử lý đối với các dự án không hoặc chậm triển khai đầu tư. Theo đó, đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng. Hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Ông Nguyễn Ngọc Hoà, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP HCM cho rằng, việc áp dụng chế tài mạnh sẽ gây áp lực cho các doanh nghiệp nhưng sẽ là biện pháp cần thiết để chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án, đưa tài nguyên đất đai vào sử dụng hiệu quả. Quy định thời gian triển khai dự án cũng tránh trường hợp doanh nghiệp không đủ năng lực đầu tư mà chỉ đầu cơ đất đai, dự án treo chờ chuyển nhượng để kiếm lời.

Một điểm mới khác được nhiều doanh nghiệp quan tâm trong Luật Đất đai (sửa đổi) đó là cho phép người sử dụng đất linh hoạt hơn trong việc lựa chọn trả tiền thuê đất một lần hay hàng năm và bổ sung các trường hợp được miễn/giảm tiền thuê đất .

Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Lê Thành cho rằng: Việc Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực sắp tới sẽ tháo gỡ rất nhiều vướng mắc cho các dự án nhà ở xã hội.

Theo đó, trước đây doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở xã hội phải chờ cơ quan chức năng xác định giá đất mới được miễn giảm tiền sử dụng đất. Mà việc xác định giá đất đang là “nút thắt” không thực hiện được trong nhiều năm. Với việc thực thi luật mới, các dự án nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ được xác định miễn tiền sử dụng đất ngay từ đầu, tiết kiệm thời gian và chi phí làm thủ tục cho chủ đầu tư và người dân cũng được hưởng lợi.

Các doanh nghiệp đều cho rằng Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đều có bước tiến mới, tạo cơ chế thông thoáng hơn cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận và thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai.

Tuy nhiên, việc thực thi các Luật mới này cần có hướng dẫn cụ thể, chi tiết và sự thống nhất, quyết liệt trong bộ máy công vụ. Bởi những vướng mắc của doanh nghiệp về đất đai thời gian qua không chỉ nằm ở cơ chế, chính sách mà còn ở một bộ phận cán bộ ngại việc, sợ sai phạm dẫn đến tình trạng “ngâm” hồ sơ năm này qua năm khác.