Doanh nghiệp bất động sản "ngợp" với áp lực tiền sử dụng đất

Sau hơn 8 năm vướng thủ tục định giá, tháng 8 vừa qua Công ty TNHH Lotte Properties HCMC đã nộp hồ sơ xin chấm dứt hợp đồng dự án Thủ Thiêm Eco Smart City do gặp khó về tài chính. Theo doanh nghiệp, dù được giao đất từ năm 2017 nhưng đến nay việc định giá mới hoàn tất, với số tiền sử dụng đất 16.190 tỷ đồng. Dự án còn bị kéo dài do quá trình thanh tra tại Khu đô thị Thủ Thiêm, song chủ đầu tư vẫn bị tính phạt chậm nộp 5,4% mỗi năm, khiến chi phí phát triển tăng cao.

Trong buổi làm việc mới đây với UBND TP HCM, Lotte bày tỏ mong muốn sẽ tiếp tục triển khai dự án nếu thành phố hỗ trợ miễn khoản thu bổ sung, đồng thời cho phép huy động vốn từ nhà đầu tư bên ngoài để doanh nghiệp đảm bảo nguồn lực thực hiện.

Không chỉ Lotte, liên doanh Thành phố Đế Vương – chủ đầu tư dự án Empire City – cũng kiến nghị TP HCM xem xét lại cách tính nghĩa vụ tài chính. Doanh nghiệp cho rằng việc chậm xác định thời điểm nộp tiền khiến chi phí đội lên hàng tỷ USD. Thành phố đề xuất thu bổ sung hơn 5.000 tỷ đồng, gấp 2,46 lần mức tạm tính trước đó, đồng thời yêu cầu chủ đầu tư tiếp tục nộp nếu có điều chỉnh mới. Phía doanh nghiệp phản ứng gay gắt vì cho rằng sự chậm trễ không xuất phát từ lỗi của mình.

Nhiều chủ đầu tư trong nước cũng "than khó" khi tiền sử dụng đất tăng đột biến. Lãnh đạo một tập đoàn đang triển khai dự án tại khu Nam cho biết, được giao đất từ năm 2019, đến đầu năm nay, họ mới được phê duyệt giá đất với số tiền gần 1.300 tỷ đồng, gấp ba lần tạm tính ban đầu. Cộng thêm chi phí xây dựng, lãi vay tăng cao sau gần 6 năm chờ đợi, tổng vốn đầu tư bị "đội trần". Theo tính toán, để bảo toàn dòng vốn, giá bán căn hộ phải hơn 100 triệu đồng mỗi m2, khiến dự án khó cạnh tranh.

Một dự án khác tại khu Đông cũng buộc tăng giá bán gần 30% sau khi có quyết định về tiền sử dụng đất. Doanh nghiệp cho biết, năm 2020 khi được giao đất, mức tạm tính chỉ khoảng 17 triệu đồng mỗi m2, nhưng sau 5 năm con số tăng lên hơn 40 triệu đồng mỗi m2, chưa kể khoản bổ sung do chậm nộp. Trước đó, gần 50% căn hộ đã được bán ra với giá khoảng 33 triệu đồng mỗi m2. Khi bị áp chi phí đất mới cùng tiền phạt, doanh nghiệp buộc phải nâng giá, gây bức xúc cho khách hàng. "Không tăng thì lỗ nặng, tăng thì mất niềm tin, khó thanh khoản", lãnh đạo doanh nghiệp này nói.

Nhiều doanh nghiệp còn gặp khó với khoản truy thu bổ sung trong thời gian chờ định giá. Điển hình như Novaland, tập đoàn này hiện có 13 dự án được giao đất từ 2015-2016 nhưng đến nay chưa nhận thông báo nộp tiền. Dự án "đóng băng" cả chục năm, chỉ riêng khoản phạt bổ sung 5,4% mỗi năm cũng khiến chi phí tăng thêm hàng trăm tỷ đồng.

Hay Hưng Thịnh Land có gần 20 dự án bị chậm định giá đất. Ngoài khoản chính chưa xác định, doanh nghiệp còn phải gánh thêm chi phí bổ sung, khiến giá thành bị đẩy lên cao, tiến độ đình trệ, kế hoạch kinh doanh đổ vỡ, gây thiệt hại cho nhà đầu tư.

Tiền sử dụng đất từ lâu đã trở thành gánh nặng lớn nhất với các nhà phát triển dự án. Không chỉ đòi hỏi nguồn lực tài chính khổng lồ, quá trình xác định nghĩa vụ này thường kéo dài, phức tạp và tiềm ẩn rủi ro truy thu ngay cả khi doanh nghiệp đã nộp, khiến chi phí đội lên bất ngờ. Hệ quả là hàng loạt dự án đình trệ, chủ đầu tư rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan "triển khai thì lỗ, dừng lại thì mất cơ hội".

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM, cho biết việc phê duyệt giá đất nhiều khi kéo dài hàng năm, thậm chí cả chục năm, không chỉ khiến dự án bị đình trệ mà còn đẩy chi phí tăng vọt. Trong thời gian chờ đợi, doanh nghiệp vẫn phải gánh lãi vay và chi phí cơ hội, dẫn đến áp lực tài chính lớn. Với những dự án từng được áp dụng tạm tính, khoản bổ sung khi quyết toán lại thường rất lớn, đẩy nhiều chủ đầu tư vào nguy cơ thua lỗ.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), cho rằng việc tạm tính trước đây giúp kịp tiến độ, nhưng khi rà soát lại, khoản thu bổ sung trở thành gánh nặng khổng lồ. Từ 1/8, bảng giá đất xây dựng theo nguyên tắc thị trường càng khiến chi phí leo thang. Do tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành, doanh nghiệp buộc phải nâng giá bán.

Theo ông Đính, khi khảo sát áp dụng bảng giá đất theo cơ chế thị trường, cơ quan quản lý so sánh với giá đất trúng đấu giá, vốn thường bị đẩy quá cao; dữ liệu định giá nhiều khi lấy từ giai đoạn thị trường sốt nóng; và tâm lý sợ sai khiến cán bộ thẩm định giá cao hoặc trì hoãn. Tắc định giá đất khiến không ít dự án đã hoàn thành, thậm chí bàn giao cho người dân nhưng vẫn chưa chốt được nghĩa vụ tài chính. "Hàng chục nghìn căn hộ bị treo sổ hồng, người mua mất quyền lợi, chấp pháp lý và kiện tụng kéo dài", ông nói.

Liên quan đến khoản thu bổ sung, mới đây TP HCM đã kiến nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Tài chính, bãi bỏ quy định thu thêm 5,4% trong thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo Luật Đất đai 2024.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, việc xác định giá đất thời gian qua còn nhiều vướng mắc trong định giá đất. Nhà nước giữ vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai, song quy định hiện hành lại phụ thuộc vào giá thị trường và kết quả tư vấn, trong khi dữ liệu chưa đầy đủ, thị trường biến động mạnh, năng lực và trách nhiệm của người định giá chưa đồng đều. Kết quả vì thế thiếu thống nhất, chưa phản ánh đúng bản chất thị trường, ảnh hưởng đến điều tiết vĩ mô và làm tăng chi phí đầu tư.

Đặc biệt, phương pháp thặng dư hiện áp dụng để định giá đất cho dự án bộc lộ nhiều hạn chế: dựa vào số liệu quá khứ trong khi thị trường biến động mạnh, dẫn tới kết quả sai lệch và khó khả thi.

Để khắc phục các vướng mắc, tại tờ trình dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai, Bộ đã đề xuất bổ sung cơ chế định giá đất theo nguyên tắc thị trường, bảo đảm trung thực, khách quan, đồng thời tách bạch vai trò giữa đơn vị tư vấn, hội đồng thẩm định và cơ quan ra quyết định.

Bộ cũng đề xuất xây dựng "thông tin giá đất đầu vào" trong vòng 24 tháng trước thời điểm ban hành bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Theo đó, bảng giá đất sẽ được xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí, do HĐND cấp tỉnh quyết định định kỳ 5 năm một lần và điều chỉnh khi cần.

Ngoài ra, hệ số điều chỉnh giá đất sẽ do UBND cấp tỉnh ban hành hằng năm, thậm chí có thể điều chỉnh giữa kỳ để phù hợp thực tế. Cơ quan soạn thảo cho rằng cơ chế này giúp loại bỏ việc áp dụng giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, đồng thời tăng tính chủ động cho cả Chính phủ lẫn địa phương.

Góp ý gỡ khó cho doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu đề xuất Nhà nước rà soát các dự án đã duyệt tiền sử dụng đất nhưng phương pháp hoặc thời điểm tính chưa hợp lý; đồng thời miễn phạt chậm nộp trong trường hợp lỗi không do chủ đầu tư. Với dự án mới, cần thống nhất ngay từ đầu phương pháp và thời điểm tính để doanh nghiệp lập kế hoạch tài chính.

Ông nhấn mạnh cần minh bạch hóa cơ chế định giá trong Luật Đất đai sửa đổi, xây dựng thị trường định giá đất khách quan, chuyên nghiệp, phản ánh sát giá trị thị trường nhưng vẫn đảm bảo môi trường đầu tư minh bạch, lành mạnh.

Lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng kiến nghị bổ sung các chi phí thực tế như thương hiệu, đầu tư hạ tầng nội khu, bán hàng, quảng cáo, tiếp thị, lãi vay và hỗ trợ khách hàng vào công thức tính giá đất, nhằm đảm bảo tính đúng, tính đủ, phản ánh sát bản chất đầu tư. Bên cạnh đó, cần có hướng dẫn rõ ràng về phương pháp, thời điểm áp dụng khung giá để doanh nghiệp chủ động tính toán.

Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP HCM đề xuất cho doanh nghiệp tự khai, tự nộp tiền sử dụng đất dựa trên bảng giá do UBND tỉnh ban hành. Cơ quan thuế chỉ kiểm tra, quyết toán trước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu nộp dư, doanh nghiệp được cấn trừ sang dự án khác; nếu thiếu thì nộp bổ sung. Cơ chế này nhằm rút ngắn thủ tục, giảm nợ đọng và thúc đẩy hoạt động đầu tư.