Trước bối cảnh này, nhiều chuyên gia khuyến nghị, doanh nghiệp bất động sản cần đa dạng hoá nguồn vốn để thích ứng và phát triển.
Ba nguồn vốn chính đều bị siết chặt
Tại Hội thảo Thị trường bất động sản cuối năm 2022: Xu hướng và cơ hội đầu tư, diễn ra mới đây tại TP.HCM, chuyên gia kinh tế - TS. Lê Sĩ Trí cho biết, hiện nay nhà nước đưa ra các chính sách tiền tệ thận trọng với mục tiêu kiểm soát lạm phát, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Trong đó, các lĩnh vực nhiều rủi ro như: chứng khoán, bất động sản được kiểm soát chặt chẽ và ngân hàng đang hạn chế cấp tín dụng đối với bất động sản.
Bà Lê Thị Ánh Ngọc - Phó Giám đốc Công ty TNHH MTV Bất động sản Hoàng Bình Land cho biết, việc thắt chặt tín dụng bất động sản không chỉ làm giảm nguồn vốn vay từ nhà đầu tư mà còn ảnh hưởng cả đến nguồn vốn trả trước của khách hàng.
Các chủ đầu tư sản cần thêm vốn vay để hoàn thành đúng hạn các dự án. (Ảnh: Hoàng Minh)
“Tất nhiên là ảnh hưởng trực tiếp tới chủ đầu tư và các công ty bất động sản. Họ sẽ trở nên khó có thể huy động được nguồn vốn để triển khai thực hiện dự án hoặc không thể tái đầu tư để phát triển doanh nghiệp. Còn về phía người mua, họ sẽ khó tiếp cận với vốn vay ngân hàng nên sẽ trì hoãn việc mua nhà hoặc tìm đến kênh đầu tư khác” - bà Lê Thị Ánh Ngọc nói.
Những năm trở lại đây, vốn vay ngân hàng không đáp ứng đủ nhu cầu nên các chủ dự án bất động sản phải thường xuyên sử dụng phương thức huy động vốn từ phát hành trái phiếu. Tuy nhiên, cũng như các gói vay ngân hàng, hiện thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đang bị thắt chặt. Như vậy, cả 3 nguồn vốn chính cho các doanh nghiệp bất động sản là: vay ngân hàng, trái phiếu và trả trước từ người mua hàng, đều đang bị ảnh hưởng, hạn chế
Ông Trần Minh Hoàng - Phó Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, giá bất động sản hiện nay đang ở mức rất cao và tăng hàng năm. Cụ thể, năm 2020, giá nhà đất tại nước ta tăng khoảng 50-70%, năm 2021 tăng 30%. Vì vậy, người dân vẫn đang có nhu cầu lớn về nhà ở nhưng khả năng tài chính không đáp ứng được.
Với tình trạng này, không chỉ các chủ đầu tư mà người mua nhà rất cần đến những nguồn vốn vay để thực hiện thành công các giao dịch. Điều này dẫn đến khả năng thanh khoản của thị trường càng thấp hơn và được dự báo sẽ còn kéo dài trong vài năm tới. Từ tháng 1 đến tháng 9 năm 2022, lượng khách hàng giao dịch bất động sản giảm, chỉ có vài khu vực quy hoạch dự án lớn còn giành được nhiều sự quan tâm
Mở rộng nguồn tài chính, xây dựng nội lực vững mạnh
Trước tình hình dòng vốn bị kiểm soát, ông Trần Minh Hoàng cho rằng, doanh nghiệp cần giảm sự lệ thuộc vào hai nguồn vốn chính là vay ngân hàng và phát hành trái phiếu. Doanh nghiệp cần đa dạng hóa nguồn cung bằng cách sử dụng thêm các quỹ đầu tư và sử dụng hiệu quả vốn từ tiền trả trước của khách hàng.
Các chuyên gia cùng nhau thảo luận giải pháp cho doanh nghiệp về việc khơi thông dòng vốn trong thị trường bất động sản. (Ảnh: Hoàng Minh)
“Có những công cụ tài chính để người ta có thể tạo nên thanh khoản cho các vốn bất động sản và huy động các vốn dài hạn như vốn của quỹ hưu trí, quỹ bảo hiểm hay các quỹ khác. Còn những nguồn vốn tạo ra các tài sản thế chấp, tạo ra những công cụ tài chính thì hy vọng trong thời gian tới sẽ được đưa vào các quy định của pháp luật” - ông Trần Minh Hoàng nói.
Bên cạnh đó, ông Hoàng khuyên doanh nghiệp môi giới, người kinh doanh bất động sản phải kịp thời nắm bắt các quy định hành nghề mới, tập trung nâng cao năng lực chuyên môn, đạo đức hành nghề, tăng cường hiểu biết pháp luật, chú trọng đến lợi ích khách hàng thay vì doanh số bán hàng... để phát triển lâu dài.
Còn TS. Lê Sĩ Trí thì nhận định, mặc dù vốn tín dụng bất động sản có thể sẽ được mở rộng thêm trong thời gian tới nhưng vẫn là chưa đủ cho nhu cầu của ngành. Điều này dẫn tới thị trường sẽ thanh lọc mạnh mẽ các dự án bất động sản. Bởi vậy, để thích ứng và phát triển lâu dài, các doanh nghiệp cần chuyên nghiệp hơn, hoàn thiện nội lực, tăng cường quản trị rủi ro, đủ điều kiện để tiếp cận vốn từ ngân hàng, tăng các sản phẩm phù hợp thị trường để hút vốn từ khách hàng.
“Do tín dụng bị siết cho nên các nhà đầu tư sử dụng vốn tự có nhiều hơn là sử dụng vốn vay. Từ đó người ta sẽ xem xét, cân nhắc rất kỹ lưỡng. Điều đó dẫn đến chọn lọc xã hội. Tức là các chủ đầu tư phải có được những hạ tầng tốt, thương hiệu, uy tín tốt, lịch sử, tín nhiệm tốt thì các chủ đầu tư đó sẽ thắng” - TS. Lê Sĩ Trí lý giải.
Các chuyên gia khẳng định, mặc dù thị trường bất động sản năm nay đang chững lại, nhưng trong dài hạn, bất động sản vẫn là một kênh đầu tư an toàn và hấp dẫn. Bên cạnh những thách thức, nhiều cơ hội cũng sẽ được mở ra. Nhu cầu về bất động sản vẫn lớn, nhất là phân khúc bất động sản công nghiệp trong xu thế chuyển dịch các cơ sở công nghiệp của các tập đoàn đa quốc gia. Các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thật và có giá hợp lý vẫn là nơi thu hút khách hàng./.
