Trong một tham luận liên quan đến dòng vốn đổ vào thị tường bất động sản, TS. Cấn Văn Lực cho biết, nguồn vốn cho thị trường BĐS Việt Nam đến chủ yếu từ tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp; ngoài ra còn có các kênh cổ phiếu, FDI, quỹ đầu tư, M&A, vốn tự có của doanh nghiệp…
Trong đó nguồn vốn dành cho bất động sản huy động từ thị trường chứng khoán (trái phiếu doanh nghiệp và cổ phiếu) chiếm tỷ trọng quan trọng.
Theo TS. Cấn Văn Lực, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang dần trở thành kênh cung vốn trung, dài hạn cho doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản, giảm bớt áp lực vốn trung – dài hạn đối với các ngân hàng thương mại và hỗ trợ doanh nghiệp huy động vốn sản xuất, kinh doanh.
Theo Hiệp hội Trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong 9 tháng đầu năm 2022, tổng quy mô phát hành trái phiếu doanh nghiệp ước đạt 259 nghìn tỷ đồng, giảm hơn 30% so với cùng kỳ năm 2021 (trong đó, phát hành ra công chúng giảm 9%, phát hành riêng lẻ giảm 45%).
Trong số đó, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành gần 215 nghìn tỷ đồng năm 2021 và gần 50 nghìn tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm 2022 (xếp thứ 2 về khối lượng, sau các tổ chức tín dụng), với lãi suất trung bình là 10,35%/năm (theo VBMA); chiếm tỷ trọng 20,4% trong số các doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp trên thị trường, chỉ sau các tổ chức tín dụng.
Tuy nhiên, trong 9 tháng đầu năm 2022 đã xảy ra một số sự việc liên quan đến doanh nghiệp bất động sản trong hoạt động phát hành trái phiếu, với giá trị lên tới hàng nghìn tỷ đồng.
Hệ lụy của những vi phạm này là khá lớn khi cơ quan vào cuộc điều tra dù các đợt phát hành đều là riêng lẻ, nhưng các trái phiếu doanh nghiệp này đã được phân phối lại đến một số lượng lớn các nhà đầu tư cá nhân - chưa nhiều kinh nghiệm và kiến thức.
Theo TS. Cấn Văn Lực, việc xử lý sẽ đòi hỏi nhiều thời gian và nhà đầu tư sẽ là đối tượng chịu thiệt hại đầu tiên.
Với nền tảng nhà đầu tư chưa chuyên nghiệp như hiện nay, có thể sẽ gây ra hành động theo tâm lý đám đông, tâm lý e ngại khiến doanh nghiệp bất động sản phát hành khó khăn về dòng tiền, khó huy động vốn ít nhất trong tương lai gần, dù Nghị định 65/2022/NĐ-CP ngày 16/9/2022 sửa đổi Nghị định 153 (2020) về phát hành trái phiếu đã được ban hành, với tinh thần chung là chặt chẽ hơn, rõ hơn quyền lợi, nghĩa vụ của các bên liên quan (gồm cả tổ chức xếp hạng tín nhiệm), góp phần lành mạnh hóa thị trường, nhưng cũng sẽ sàng lọc hơn, hạn chế những đợt phát hành thiếu công khai, minh bạch…v.v.
Dẫn số liệu về thị trường cổ phiếu và lượng tiền huy động từ kênh vốn này cho doanh nghiệp địa ốc, theo TS. Cấn Văn Lực, giai đoạn 2019-2021, thị trường chứng khoán Việt Nam đã trải qua một giai đoạn tăng trưởng rất ấn tượng, bất chấp ảnh hưởng tiêu cực của đại dịch COVID-19 trong năm 2020-2021.
VN-Index, HNX- Index và UpCom Index đều lập đỉnh mới; quy mô vốn hóa thị trường cổ phiếu cũng ghi nhận mức cao kỷ lục: Vốn hóa thị trường đạt khoảng 7,7 triệu tỷ đồng (tương đương 343,6 tỷ USD) cuối năm 2021. Ngày càng có nhiều nhà đầu tư trong nước tham gia thị trường với số tài khoản mở mới năm 2021 đạt 1,5 triệu tài khoản, gấp 1,5 lần tổng số tài khoản mở mới trong 4 năm trước (2017-2020) cộng lại. Tổng 4 năm đạt 1,04 triệu tài khoản.
Tốc độ phát triển cao đã giúp thị trường chứng khoán trở thành một kênh gọi vốn dài hạn quan trọng của các doanh nghiệp. Theo Fiinpro (2022), năm 2021, các doanh nghiệp đã huy động được hơn 100 nghìn tỷ đồng thông qua việc phát hành cổ phiếu. Trong đó, các doanh nghiệp bất động sản chiếm tỷ trọng khoảng 25%, tức các doanh nghiệp này đã huy động được khoảng 25 nghìn tỷ đồng và là ngành có khối lượng huy động thông qua phát hành cổ phiếu lớn nhất trong năm.
Theo TS. Cấn Văn Lực, năm 2022, do những diễn biến tiêu cực của kinh tế thế giới và sự điều chỉnh cần thiết của thị trường chứng khoán thế giới và Việt Nam, thị trường cổ phiếu Việt Nam đang trải qua giai đoạn sụt giảm khá mạnh. Đến giữa tháng 10/2022, chỉ số VN Index chỉ còn khoảng 1.000 điểm, giảm 33% từ đầu năm.
Vốn hóa thị trường vì thế cũng sụt giảm đáng kể, khi tổng cộng 3 sàn chứng khoán tại Việt Nam đã mất đi 1 triệu tỷ đồng trong 8 tháng đầu năm (theo UBCKNN). Bất chấp những khó khăn đó, trong năm 2022, các doanh nghiệp bất động sản đã huy động được thêm gần 9.000 tỷ đồng thông qua phát hành thêm cổ phiếu.
