Thị trường bất động sản suy yếu kể từ năm 2022 và đến nay vẫn chưa phục hồi. (Ảnh minh họa: Hải Quân).
Giật mình với những con số thống kê
Một báo cáo mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) chỉ ra, trong 5 tháng đầu năm nay, có 554 doanh nghiệp bất động sản đã giải thể, tăng 30% so với cùng kỳ năm trước. Số lượng công ty địa ốc thành lập mới là 1.744 doanh nghiệp, giảm 61% so với cùng kỳ năm trước.
Trong quý I, doanh thu và lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng ghi nhận sụt giảm so với cùng kỳ năm 2022.
“Lượng hàng tồn kho lớn, chủ yếu đến từ các dự án xây dựng dở dang buộc phải tạm dừng do doanh nghiệp không còn đủ nguồn lực để tiếp tục triển khai dự án. Nhiều doanh nghiệp đã phải điều chỉnh lại quy mô nhân sự”, báo cáo của VARs cho biết.
(Nguồn: H.L tổng hợp, Đồ họa: Alex Chu).
Cũng theo thống kê của Hội Môi giới, trong bối cảnh thị trường không có nhiều dự án mới và thiếu hụt khách hàng, có tới 90% sàn giao dịch đã ghi nhận doanh thu quý I sụt giảm so với cùng kỳ năm trước.
Trong đó, có tới 39% doanh nghiệp có doanh thu quý I sụt giảm tới 20-50% và 61% sụt giảm trên 50% so với cùng kỳ. Thậm chí một số doanh nghiệp quy mô dưới 100 nhân viên có mức giảm doanh thu lên tới 70-80%.
Riêng trong 5 tháng đầu năm 2023, các doanh nghiệp môi giới đã tiếp tục sa thải thêm 10-20% nhân sự so với cuối năm 2022.
Ngoài ra, theo khảo sát của VARs, số lượng môi giới bất động sản hiện đang hoạt động trên thị trường chỉ còn khoảng 30-40% so với thời điểm cuối năm 2022.
(Nguồn: Nguyên Ngọc tổng hợp; Đồ họa: Nguyên Ngọc).
Trong khi đó, sức mua trên thị trường bất động sản vẫn tiếp tục xu hướng sụt giảm. Báo cáo mới đây của DKRA cho biết, trong tháng 5/2023, lượng tiêu thụ phân khúc đất nền dự án tại TP HCM và vùng phụ cận ở mức rất thấp, giảm 79% so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch thành công tập trung chủ yếu ở các sản phẩm có giá trung bình dưới 15 triệu đồng/m2.
Các dự án mở bán trong tháng 5 có mức giá tăng 4 - 8% so với lần mở bán trước đó (thời gian cách nhau 5 - 7 tháng).
Trên thị trường thứ cấp, đất nền có mức giảm trung bình 2-10% so với cùng kỳ năm trước, tuy nhiên thanh khoản thị trường vẫn chưa ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực.
Ngoài ra, nguồn cung mới căn hộ tại TP HCM và các tỉnh giáp ranh trong tháng 5 cũng ghi nhận sụt giảm mạnh 95% so với cùng kỳ năm ngoái, các dự án mở bán tập trung tại TP HCM và Bình Dương.
Sức cầu chung toàn thị trường giảm mạnh 98% so với cùng kỳ với tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 35% nguồn cung mở bán mới trong tháng.
Các chính sách chiết khấu “khủng” bối với phương thức thanh toán nhanh, kéo giãn kỳ hạn thanh toán,… tiếp tục được phần lớn chủ đầu tư áp dụng để kích cầu người mua giữa bối cảnh thị trường khó khăn. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục neo ở mức cao trước áp lực các chi phí đầu vào, lãi vay, pháp lý,...
Số lượng các giao dịch chào bán “cắt lỗ” thứ cấp giảm mạnh, phần lớn nhờ vào các tín hiệu tích cực đến từ việc giảm lãi suất cũng như chỉ đạo gỡ vướng pháp lý dự án trong tháng.
Đối với phân khúc biệt thự/nhà phố, thống kê của đơn vị này chỉ ra, nguồn cung và lượng tiêu thụ mới trong tháng vừa qua tại khu vực này sụt giảm đáng kể so với cùng kỳ năm 2022 với tỷ lệ giảm lần lượt là 93% và 99%. Sức cầu thị trường ở mức rất thấp, chỉ tương ứng 1% so với cùng kỳ năm trước.
Sản phẩm tồn kho được mở bán lại trong tháng 5 không biến động so với lần mở bán trước đó, trong khi đó, giá thứ cấp tiếp tục đà giảm 5-10% so với thời điểm đầu năm, tập trung chủ yếu ở nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.
“Trước những khó khăn của nền kinh tế, dự kiến thị trường bất động sản khó đạt được những tín hiệu tích cực trong ngắn hạn”, chuyên gia DKRA nhận định.
Cần thuốc đặc trị riêng cho các doanh nghiệp?
Thông tin từ phía Bộ Xây dựng cho biết, liên quan đến việc gỡ khó cho các dự án bất động sản, những vướng mắc về mặt thể chế cơ bản đã được tháo gỡ, giải quyết. Về mặt thực thi, qua rà soát tại các địa phương, các vướng mắc liên quan thực thi tại các địa phương, Bộ đã nắm được và đã có báo cáo.
Trong bối cảnh khó khăn vẫn chưa được tháo gỡ hoàn toàn, các chuyên gia VARs cho rằng, doanh nghiệp hiện đang cần “liều thuốc” là dự án được phê duyệt sớm và cần tiền thật để phục hồi hoạt động sản xuất, đầu tư, kinh doanh hơn là được giãn, hoãn nợ.
Lãi suất duy trì ở mức cao từ cuối năm 2022, giảm nhẹ vào đầu năm nay nhưng vẫn ở ngưỡng cao đối với sức chịu đựng của doanh nghiệp. Áp lực lãi suất khiến sức khỏe các doanh nghiệp vốn đã yếu lại ngày càng suy giảm.
Theo VARs, bản thân doanh nghiệp hiện tại thiếu vốn để sản xuất, đầu tư, kinh doanh. Trong khi, doanh thu sụt giảm nhưng vẫn phải gồng mình lên gánh nhiều khoản chi phí.
Việc huy động nguồn vốn từ ngân hàng không phải là đơn giản. Hầu hết các ngân hàng vẫn tiếp tục siết chặt các nguồn cho vay (đặc biệt là những doanh nghiệp nợ cũ rơi vào nhóm đối tượng cho giãn, hoãn) và mở rộng nhỏ giọt dư nợ cho vay đối với các giao dịch bất động sản. Kênh huy động vốn qua trái phiếu bị kiểm soát, lãi suất tăng cao gây áp lực lớn cho người mua nhà và chủ đầu tư.
Về giải pháp, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARs cho rằng, cần rà soát, phân loại từng doanh nghiệp để có "thuốc đặc trị" riêng.
Cụ thể, trường hợp với các doanh nghiệp còn lực, có dấu hiệu sinh tồn thì cần khẩn trương thí điểm phê duyệt, giải quyết trực tiếp các vướng mắc, đưa doanh nghiệp thoát khỏi trạng thái nguy hiểm để tiếp tục sản xuất, kinh doanh, đưa hàng vào thị trường. Phương án này cần lưu ý đến các doanh nghiệp lớn, có sức ảnh hưởng với thị trường.
Trường hợp đối với nhóm doanh nghiệp yếu, hết năng lực triển khai dự án nhưng đã hoàn thiện thủ tục pháp lý dự án thì cần tổ chức xúc tiến đầu tư, nhằm mục đích kết nối với các chủ đầu tư khác để liên doanh liên kết hoặc mua bán sáp nhập.
Trường hợp các doanh nghiệp có dự án tồn đọng nhiều vướng mắc nhưng không còn đủ năng lực triển khai dự án, Nhà nước cần có biện pháp hỗ trợ, thực hiện mua lại các dự án rồi cho đấu giá để lựa chọn nhà đầu tư mới sau khi hoàn thiện thủ tục pháp lý.
"Song song với việc phân loại xử lý các trường hợp trên, cần tiếp tục có giải pháp tháo gỡ triệt để các khó khăn, vướng mắc chung của thị trường bằng các nghị định, chính sách sát thực, cụ thể, đúng nhu cầu thị trường đang trông đợi, tiếp tục giãn thời gian nộp thuế,…", vị này nói.
