Nảy sinh đặc quyền
Tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) quy định: Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS phải thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS.
Sàn giao dịch BĐS là nơi tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; giới thiệu, kiểm tra giấy tờ về BĐS bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; niêm yết, cung cấp công khai thông tin về BĐS đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS.
Sàn giao dịch sẽ thực hiện nghĩa vụ của chính mình, thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có quyền hoặc bên ủy quyền. Khi đó, sàn sẽ được thu phí dịch vụ của chủ đầu tư hoặc khách hàng có BĐS được đưa lên sàn. Cá nhân môi giới BĐS được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ sàn.
Theo ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa, các chi phí phát sinh khi giao dịch qua sàn phổ biến ở mức 2% giá trị tài sản nếu là hàng dễ bán và mức phí môi giới lên đến 4-5%, có trường hợp vượt ngưỡng này với tài sản khó bán, kén khách. Tất cả những chi phí này sẽ được cộng vào giá thành sản phẩm BĐS và người mua phải chịu.
Giới chuyên gia cho rằng, các giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nếu phải thông qua sàn giao dịch dẫn đến việc sàn giao dịch được "đặc lợi" khi được hưởng phí dịch vụ bán hàng tối thiểu là 2% trên doanh số bán hàng, thậm chí có không ít trường hợp "phí môi giới" này cao hơn rất nhiều. Chưa kể sàn giao dịch có thể vô tình chiếm dụng tiền thanh toán bán hàng của chủ đầu tư. Bởi lẽ sàn giao dịch thường định kỳ mới chuyển tiền thanh toán của khách hàng cho chủ đầu tư dự án sau một thời gian nhất định.
Liên kết để lách luật?
Theo thống kê, hiện cả nước có khoảng hơn 1.100 sàn giao dịch, với hàng nghìn môi giới.
Chị Hoàng Hồng Hạnh (quận Hai Bà Trưng, Hà Nội) có ý định mua căn hộ chưng cư, dự án ở Hưng Yên và có chủ động liên hệ với khoảng 3 môi giới của 3 công ty BĐS. Cả 3 công ty đều báo giá giống nhau, trực tiếp ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, tuy nhiên, có môi giới thẳng thắn nói tiền đặt cọc giữ suất mua nhà là 30 triệu đồng, có môi giới nói “cắt lại một phần môi giới, chỉ lấy 20 triệu đồng”.
“Theo tôi hiểu mỗi môi giới khi bán được 1 căn hộ đều được hưởng hoa hồng, tuỳ vào từng khách hàng, các môi giới sẽ cắt nhiều hoặc cắt ít phần hoa hồng này để khách hàng chốt đơn” - chị Hạnh nói.
Môi giới BĐS hay sàn giao dịch BĐS về bản chất chỉ là đơn vị làm dịch vụ “phục vụ” cho bên bán, bên mua hoặc phục vụ cả 2 và được trả phí. Thời gian qua, có những chủ đầu tư tiềm lực mạnh, mở sàn giao dịch BĐS và nuôi đội quân bán hàng. Mỗi lần chủ đầu tư mở bán dự án, đội bán hàng có một số thao tác như ôm hết hàng và tạo tình huống cháy hàng, đẩy giá lên cao. Khách hàng muốn mua, phải thêm phần chênh lệch vào.
Thực tế cho thấy, thời gian qua, nhiều sàn giao dịch BĐS được lập ra để bán hàng cho các chủ đầu tư, thậm chí có nhiều sàn giao dịch được giao đặc quyền bán sản phẩm cho chủ đầu tư với mức chiết khấu lớn.
Chưa kể việc nhiều chủ đầu tư, sàn giao dịch BĐS đào tạo môi giới như những nhân viên bán hàng, hầu như không đào tạo về những kiến thức pháp luật trong kinh doanh BĐS khi tham gia thị trường. Đây là lỗ hổng rất lớn về kiến thức, vậy nên rất nhiều môi giới tham gia bán những sản phẩm không đủ điều kiện ra thị trường và có thể để lại hậu quả nặng nề cho cả khách hàng.
Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) Nguyễn Văn Đính từng thừa nhận, quy định giao dịch BĐS phải qua sàn giao dịch sẽ khiến quy trình mua bán phức tạp thêm, chủ đầu tư dự án bị mất quyền chủ động bán hàng. Dù rằng mặt tích cực của việc này là có bên trung gian để chịu trách nhiệm về sản phẩm, phòng, chống rửa tiền, nhà nước được quản lý thông tin...
Kinh nghiệm tại nhiều nước cho thấy, môi giới bất động sản phải được đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề, có mã số cá nhân môi giới. Còn tại Việt Nam, chất lượng người làm môi giới bất động sản hiện cũng chưa cao, số người được đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề còn rất ít.
