Đó là chia sẻ của ông Ngô Phương, CEO Bảo An Group, một nhà đầu tư có gần 15 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực địa ốc. Trải qua thời kỳ thăng trầm của thị trường bất động sản 10 năm trước, cũng từng tay trắng kiếm tiền tỷ và “ôm” khối nợ khi thị trường lao dốc giai đoạn 2011-2013. Đến hiện tại, ông Ngô Phương cho biết, ngay từ thời điểm năm 2019, ông đã bắt đầu “thoát hàng”, bán hầu hết các bất động sản.
Theo ông Ngô Phương, “cuộc chơi của bất động sản sẽ ngày càng khốc liệt” khi bản chất của thị trường sẽ thay đổi.
Ông Phương phân tích, trước đây, các dự án tập trung vào doanh nghiệp địa ốc và nhà phân phối nhưng hiện tại, thị trường thứ cấp đã lớn, người mua lẻ đang nắm giữ và chi phối.
Các nhà đầu tư không còn đầu tư trọng điểm tại một số tỉnh và dự án trọng điểm. Mà họ bỏ tiền vào khắp mọi miền cả nước, từ thành thị đến nông thôn và miền núi. Để các nhà đầu tư rút vốn tập trung thì không thể vì với các vùng nông thôn và miền núi cần 10 đến 15 năm mới sốt lại.
Chu kỳ của thị trường ở từng vùng đất, từng địa phương đều giống nhau. Thời gian trước Đà Nẵng cần 10 năm mới sốt đất lại một lần. Khi hạ tầng thay đổi, cơn sốt đất lặp lại cần mất tới 5 năm. Nhưng ở khu vực vùng nông thôn, miền núi, hạ tầng chậm phát triển, khó bù lại giai đoạn tăng giá mạnh.
Các địa phương như Nghệ An, Quảng Bình và một số tỉnh thành khác từng chứng kiến cơn sốt giá tăng từng lần cũng sẽ lặp lại tình trạng như vậy. Ở giai đoạn hiện tại là thời điểm thị trường đang đi xuống.
Thứ hai, quy mô thị trường bất động sản đã tăng từ 10 đến 15 lần so với trước. Đây là nguyên nhân dẫn tới rất khó để các nhóm kích cầu và đầu cơ hay chính chủ đầu tư và nhà phân phối thao túng thị trường. Ví dụ, dự án có 5000 lô đã bán 4000 lô còn lại 1000 khoảng 20% dự án. Cộng với quy định mới phải xây nhà và móng mới có thể chào bán. Như vậy, nhà đầu tư lớn/chủ đầu tư phải cần nguồn tiền lớn gấp 10 lần trước đây. Song, vấn đề là rất nhiều khách lẻ trong 4000 lô trực chờ cắt lỗ. Chỉ có nhà đầu tư dư tiền mới bắt đáy, còn những người đi vay tiền ngân hàng lo ngại không biết thị trường khi nào quay trở lại để kiếm chênh. Thời thổi giá kiểu mua 2 tỷ rồi hô bán lại 3 tỷ chỉ trong vài ngày như thời gian vừa qua sẽ hết.
Thời trước, người ta còn có những cách tạo lập cuộc sốt ảo. Người ta còn làm được giá, đẩy giá. Bây giờ, thị trường quá to, cá mập, cá to không thể làm điều đó.
Ví dụ như trước đó, cuộc chơi cá mập đó là gom hàng tích luỹ, tạo tin tốt, tiếp đến xả hàng… Về hình thức tạo sóng, cách thức hoàn toàn giống nhau. Nhưng mỗi thời điểm, cách truyền thông khác nhau. Quy mô thị trường ngày càng lớn khó có nhà đầu tư cá nhân hay đội nhóm nào có thể làm “lũng đoạn” giá.
Hay ngày xưa, cứ phân lô bán nền cơ bản là thắng. Nhưng hiện tại sẽ không như vậy. Nhất là vấn đề quản lý xây nhà trên đất, đặc biệt là yêu cầu về thuế, sẽ khiến “hành trình kiếm lợi nhuận của nhà đầu tư khó khăn.
Thứ ba, các tập đoàn đầu ngành bất động sản đang gặp khó khăn, ảnh hưởng rất nhiều tới tâm lý nhà đầu tư.
Thứ tư, việc quản lý giao dịch không cho ký gửi tại các phòng công chứng và thuế cao dẫn đến các nhà đầu tư đầu cơ nhỏ, những nhà môi giới hoạt động kém hiệu quả. Đây là các đối tượng giữ nhiệt thị trường cũng rần bỏ cuộc chơi.
Ông Ngô Phương cũng cho biết thêm rằng, thời trước, mức độ người tham gia thị trường ít hơn, chỉ khoảng 50% nhưng đến hiện tại, gần như ai ai cũng phải đầu tư đất. Những người tham gia là tay mơ, mang tính cộng động, phong trào. Thấy người kia tham gia, họ cũng tham gia. Họ có thể kiếm được một chút. Nhưng nếu không hiểu biết, cố tham và theo đuổi, họ sẽ phải trả giá khi thị trường đi xuống. Thị trường sẽ cuốn sạch sành sanh nhưng gì mà họ có khi không biết điểm dừng. Chưa kể, thị trường hiện tại ngày càng minh bạch. Sự khó khăn của thị trường hiện tại đang tạo ra cuộc thanh lọc mới.
“Trong thời gian tới, những nhà đầu tư bất động sản sẽ dẫn có sự dịch chuyển sang ngành nghề khác, bởi lợi nhuận kiếm từ đất đã không còn cao như trước”, ông Ngô Phương nhận định.
