Nhiều năm qua, một trong những điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản không nằm ở việc thiếu dự án hay thiếu nhà đầu tư, mà ở quá trình xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai. Không ít dự án đã hoàn tất gần như toàn bộ thủ tục pháp lý nhưng vẫn phải chờ nhiều tháng, thậm chí nhiều năm, chỉ vì chưa xác định được giá đất cụ thể. Khi dự án chậm triển khai, doanh nghiệp tăng chi phí, người dân bị ảnh hưởng quyền lợi, còn Nhà nước cũng chậm thu ngân sách.
Đó là lý do đề xuất thay thế cơ chế xác định giá đất cụ thể bằng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh nhận được sự quan tâm của cả cơ quan quản lý lẫn cộng đồng doanh nghiệp. Nếu được thiết kế và vận hành hiệu quả, cơ chế mới sẽ giúp giảm đáng kể thời gian thực hiện thủ tục, tăng khả năng dự báo nghĩa vụ tài chính và hạn chế tình trạng mỗi dự án phải đi qua một quy trình xác định giá riêng.
Tuy nhiên, điều cần nhìn nhận là điểm cốt lõi của lần sửa đổi này không nằm ở việc thay đổi công thức tính giá đất. Điều quan trọng hơn là thay đổi phương thức quản lý. Quản lý bằng dữ liệu thay cho quản lý theo từng trường hợp; quản lý bằng các tiêu chí công khai thay cho những quy trình kéo dài; quản lý bằng cơ chế có thể dự báo thay cho sự chờ đợi kết quả của từng hồ sơ. Chỉ khi chuyển được từ tư duy “xử lý từng vụ việc” sang tư duy “quản trị bằng hệ thống”, cải cách mới phát huy được hiệu quả.
Tinh thần này cũng phù hợp với Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16-6-2022 của Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII, khi xác định yêu cầu “khai thác và sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai”, “phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai”; đồng thời “bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư”. Muốn thực hiện được mục tiêu đó, điều kiện tiên quyết là hệ thống dữ liệu đất đai phải đầy đủ, bảng giá đất phải sát thực tế và quá trình xây dựng hệ số điều chỉnh phải minh bạch, có căn cứ khoa học và chịu sự giám sát của xã hội.
Nếu những điều kiện ấy chưa được đáp ứng thì những điểm nghẽn hiện nay rất có thể chỉ chuyển từ khâu xác định giá đất cụ thể sang khâu xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Khi đó, tên gọi của cơ chế thay đổi nhưng bản chất của sự ách tắc không thay đổi.
Người dân và doanh nghiệp kỳ vọng vào lần sửa đổi Luật Đất đai này không phải vì một công thức tính giá mới. Điều họ chờ đợi là một môi trường pháp lý minh bạch hơn, ổn định hơn và có thể dự báo được. Khi quyền và nghĩa vụ được xác định bằng những tiêu chí rõ ràng, thay vì phụ thuộc vào những quy trình kéo dài, đất đai mới thực sự trở thành nguồn lực phát triển như mục tiêu Nghị quyết số 18-NQ/TW đã đặt ra.
Do đó, suy cho cùng, điều cần thay đổi không chỉ là cách tính giá đất, mà là cách quản lý đất đai. Chỉ khi đổi được cách quản lý, những “điểm nghẽn” về đất đai tồn tại nhiều năm qua mới có cơ hội thực sự được tháo gỡ.
