Tại Diễn đàn Bất động sản Nhà ở 2025 do báo Người Lao Động tổ chức chiều 18/9, các chuyên gia quy hoạch nhấn mạnh sự cần thiết của mô hình phát triển đô thị đa cực nhằm giảm tải cho khu trung tâm và khai thác tiềm năng vùng.
Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn nhận định, việc mở rộng địa giới đưa TP HCM bước vào kỷ nguyên “siêu đô thị” cả về diện tích, dân số lẫn vai trò kinh tế. Thành phố có cơ hội tái quy hoạch hệ thống cảng biển, cảng sông, kết nối hạ tầng ven biển với cao tốc, đường sắt và logistics. Đây là nền tảng để hình thành các dự án bất động sản gắn với cảng biển, đô thị công nghiệp và đô thị du lịch biển.
TP HCM cũng có điều kiện phát triển nhiều cực đô thị mới: cực công nghiệp Bình Dương; trung tâm tài chính – công nghệ Thủ Thiêm, Thủ Đức; cực cảng biển Thị Vải – Cái Mép – Cần Giờ; cùng chuỗi đô thị du lịch Cần Giờ – Vũng Tàu – Long Hải – Hồ Tràm. Ước tính sau khi hợp nhất các địa phương lân cận, TP HCM chiếm khoảng 2% diện tích, 13,5% dân số và đóng góp gần 24% GDP cả nước.
Tuy nhiên, quy mô lớn đồng nghĩa với thách thức về quản trị đô thị, phân bổ hạ tầng và áp lực di cư. Để cạnh tranh trong khu vực và quốc tế, theo các chuyên gia, thành phố cần một tầm nhìn quy hoạch dài hạn, tích hợp TP HCM – Bình Dương – Bà Rịa Vũng Tàu, đồng thời tham gia các chương trình hợp tác tiểu vùng siêu đô thị để thu hút nguồn vốn lớn.
Các doanh nghiệp bất động sản được khuyến nghị thay đổi tư duy, dựa trên nghiên cứu khoa học, tiếp cận đa ngành và đổi mới theo nhu cầu thị trường. Chỉ khi hội đủ các yếu tố này, thị trường bất động sản TP HCM và vùng phụ cận mới tận dụng tối đa cơ hội từ cục diện mới và bứt phá trên bản đồ khu vực.
Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn. (Ảnh: Báo Người Lao Động).
Đô thị thành công phải có cư dân sinh sống
Trong tương lai gần, TP HCM được kỳ vọng trở thành tiểu vùng siêu đô thị, hạt nhân thúc đẩy công nghiệp – dịch vụ tại các vùng vệ tinh. Tuy nhiên, kinh nghiệm triển khai cho thấy vị trí và tiện ích chưa đủ để một khu đô thị trở thành nơi đáng sống.
Theo quan điểm của kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn, vị trí chỉ là một phần nhỏ quyết định sự thành công khu đô thị vệ tinh. Kinh nghiệm từ khu đô thị Nam Sài Gòn, cũng như tham chiếu các quy hoạch đã thành công ở Thượng Hải hay Mỹ đều cho thấy một khu đô thị muốn phát triển bền vững cần hội tụ ba yếu tố ngay từ đầu: Quy hoạch bài bản, hạ tầng phải đi trước và kế hoạch triển khai hợp lý, xác định rõ thứ tự ưu tiên để từng bước đưa quy hoạch vào thực tế.
Ngoài ra, để hiện thực hóa quy hoạch hiệu quả không thể thiếu các yếu tố như cơ chế và khung pháp lý đồng bộ, vấn đề môi trường trong quá trình phát triển dự án…
Ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills Việt Nam.(Ảnh: Báo Người Lao Động).
Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills Việt Nam, cho rằng một khu đô thị vệ tinh được coi là thành công trước hết phải có cư dân sinh sống. Nếu chỉ xây dựng hạ tầng hiện đại, nhiều tiện ích, mảng xanh nhưng vắng bóng người thì đó cũng chỉ là "đô thị ma" như những gì đã và đang xảy ra ở Trung Quốc.
Tại TP HCM, một số khu đô thị được phát triển rất tốt về thiết kế và tiện ích nhưng số lượng cư dân vẫn còn hạn chế mà nguyên nhân chính nằm ở vị trí và giao thông kết nối.
Muốn thu hút người dân về sinh sống, vị trí của khu đô thị vệ tinh nên nằm cách trung tâm khoảng 30 - 40 km, có hệ thống giao thông công cộng thuận tiện để rút ngắn thời gian di chuyển vào trung tâm còn khoảng 45 phút, có thể thông qua metro hoặc tàu cao tốc…
Đồng thời, giá bất động sản tại những khu vực này phải thấp hơn khu vực trung tâm khoảng 40 - 50% mới đủ sức hấp dẫn để cư dân thực sự chọn nơi đây làm chốn an cư.
Các chuyên gia có cùng quan điểm quy hoạch vùng đô thị TP HCM cần tầm nhìn dài hạn 2030 - 2050 với mô hình đa trung tâm. Thay vì tập trung mọi nguồn lực vào lõi trung tâm, thành phố mở rộng sẽ phát triển các đô thị vệ tinh ở vành đai, mỗi nơi đảm nhận một số chức năng chuyên biệt (công nghiệp, dịch vụ, giáo dục – đào tạo, đô thị thông minh, sinh thái nghỉ dưỡng…).
