Điểm sáng thu hút vốn bất động sản

Vốn ngoại vào thị trường bất động sản liên tục tăng từ đầu năm đến nay và được dự báo vượt qua đỉnh 2018 khi quy mô vốn đầu tư bình quân cho mỗi dự án đã cao hơn năm 2018.

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài, đánh giá đây là một điểm tích cực đối với thị trường bất động sản nhưng để thu hút dòng vốn này không phải đơn giản. Việt Nam phải giải quyết nhiều khó khăn như tạo niềm tin cho nhà đầu tư nước ngoài qua các cam kết của chính quyền trong việc bảo vệ các dự án đầu tư của họ.

Theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính đến ngày 20/11, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt 25,1 tỷ USD, giảm 5% so với cùng kỳ năm 2021.

Kinh doanh bất động sản tiếp tục đứng thứ hai về thu hút vốn FDI trong 11 tháng đầu năm với khoảng 4,19 tỷ USD, chiếm gần 17% tổng vốn FDI đăng ký và gấp 1,7 lần con số đạt được ở cùng kỳ năm ngoái.

Trong khi thị trường M&A Việt Nam chậm lại sau một năm 2021 tăng trưởng vượt bậc, bất động sản thu hút mạnh mẽ nhà đầu tư nước ngoài, sau lĩnh vực tài chính và tiêu dùng. Giá trị các thương vụ M&A bất động sản trong 9 tháng đầu năm đạt hơn 1,5 tỷ USD, mức cao nhất trong 5 năm vừa qua, theo số liệu được công bố bởi Cushman & Wakefield. Nguồn vốn hàng tỷ USD tập trung vào phân khúc văn phòng, công nghiệp, nhà ở và khách sạn tại các thành phố trọng điểm như TP HCM, Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai.  

Trong tháng đầu tiên của năm 2022, thị trường văn phòng ghi nhận thương vụ CapitaLand Development chuyển nhượng tòa nhà văn phòng hạng A Capital Place thuộc khu vực trung tâm Hà Nội với giá 550 triệu USD.

Đối với phân khúc nhà ở, Keppel Land ký thỏa thuận mua 49% cổ phần trong ba khu đất tại Hoài Đức, Hà Nội, thuộc sở hữu của CTCP Địa ốc Phú Long với tổng giá trị khoảng 119 triệu USD. Ở chiều ngược lại. Keppel Land công bố thoái vốn tại dự án nhà ở có diện tích 30 ha ở TP HCM.

Bên cạnh đó, Gamuda Land cho biết doanh nghiệp đã tiến hành mua lại một khu đất có diện tích 5,6 ha tại thành phố mới Bình Dương với giá gần 54 triệu USD.

Hay như Công ty Kinh doanh căn hộ dịch vụ The Ascott Limited đã chi 9,45 triệu USD mua lại 90% số cổ phần trong dự án căn hộ dịch vụ Somerset Central TD Hai Phong City (TP Hải Phòng) từ CTCP Đầu tư Thùy Dương, qua đó nắm quyền kiểm soát sự phát triển của tòa nhà có 132 căn hộ dịch vụ này.

Một thương vụ khác là Masterise Homes M&A Khu đô thị Sài Gòn Bình An ở TP Thủ Đức và đổi tên dự án thành The Global City (117 ha).

Hồi giữa tháng 7, CapitaLand Development (CLD, thành viên của Tập đoàn CapitaLand) công bố kế hoạch mua lại quỹ đất 8 ha tại TP Thủ Đức, dự kiến dự kiến thương vụ sẽ hoàn tất vào quý IV/2023.

Ngoài ra, thị trường còn chứng kiến nhiều thương vụ vốn ngoại “tiếp máu” cho các doanh nghiệp bất động sản như quỹ đầu tư Hoa Kỳ Warburg Pincus rót 250 triệu USD vào Novaland. Hay VinaCapital và Dragon Capital đầu tư 103 triệu USD vào Hưng Thịnh Land.

Theo quan sát của bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, phần lớn các giao dịch đã chốt đến từ những nhà đầu tư rất am hiểu về biến động, rủi ro và nhu cầu thị trường với mục đích tìm kiếm tỷ lệ sinh lời tốt hoặc mở rộng danh mục đầu tư trong khu vực.

“Các thương vụ đã được đàm phán trong thời gian gián đoạn do đại dịch COVID-19 đến năm 2022 đã đạt được thỏa thuận, qua đó thúc đẩy số lượng các thương vụ 9 tháng đầu năm tăng mạnh. Câu hỏi đặt ra là chúng ta nên hăm hở bước tiếp, hay chậm lại quan sát thêm?”, bà Trang Bùi đặt vấn đề.

Thị trường bất động sản liên tục chịu những tác động tiêu cực từ tháng 10, bao gồm hiệu ứng thông tin liên quan đến những vụ án xảy ra tại các doanh nghiệp bất động sản và chứng khoán. Đồng thời, tín dụng ngân hàng và hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đều được kiểm soát chặt chẽ.

Chuyên gia Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng điều này khiến các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là các tổ chức tài chính và những doanh nghiệp mới tham gia thị trường sẽ có một chiến lược bảo thủ hơn. Trước mắt, một số nhà đầu tư đã nhấn nút “tạm ngừng” để tái cấu trúc chiến lược đầu tư nhằm thích ứng với tình hình mới.

“Mặc dù các nhà đầu tư này vẫn có nguồn vốn tốt, các khoản đầu tư mới có vốn lớn sẽ bị tạm dừng trong thời gian này, ngoại trừ các giao dịch đang triển khai", bà Trang Bùi nói.

Theo chia sẻ của bà Khanh Nguyễn, Giám đốc Khối Phát triển Kinh doanh của Gamuda Land tại Diễn đàn M&A 2022: “2010 cũng là thời điểm khó khăn của thị trường bất động sản, nhưng Gamuda Land vẫn quyết định đầu tư vào Việt Nam. Lúc đó, những khu vực mà Gamuda Land chọn không quá cạnh tranh nhưng chúng tôi đã thành công với hướng đi đó.

Trong giai đoạn khó khăn này, doanh nghiệp vẫn cam kết đầu tư vào Việt Nam. Chúng tôi coi thời điểm này là giai đoạn điều chỉnh tiếp theo của thị trường. Chúng tôi đang mong đợi sự điều chỉnh về hành lang pháp lý vào năm 2023 để thị trường phát triển bền vững hơn”.

Tương tự, ông Trương An Dương, Tổng Giám đốc Khối bất động sản nhà ở, Công ty Frasers Property Vietnam, cho biết trong bối cảnh toàn cầu hay khu vực có nhiều trở ngại, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có sức hấp dẫn nhờ vị trí tốt và Frasers Property Vietnam sẽ tiếp tục tìm kiếm cơ hội đầu tư tại Việt Nam. Tuy nhiên, thị trường M&A bất động sản trong ngắn hạn rất khó xác định biến số bởi có những thứ chưa từng xảy ra như lạm phát.

Theo chuyên gia Cushman & Wakefield, bất động sản thường trải qua 4 giai đoạn trước khi hình thành một chu kỳ mới, có thể được mô tả như sau: Phục hồi, tăng trưởng, sốt nóng và suy thoái. Dường như Việt Nam những năm qua đã có sự tăng trưởng sốt nóng và đang có dấu hiệu chậm lại. Nhưng cũng có thể nói rằng thị trường bất động sản đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn.

Nhìn lại giai đoạn tương tự trong chu kỳ trước vào khoảng tháng 3/2008, trước áp lực tăng trưởng quá nóng của thị trường trong năm 2007 và sự ảnh hưởng của suy thoái kinh tế tài chính toàn cầu, thị trường bất động sản rơi vào chu kỳ suy thoái và vốn FDI đầu tư vào bất động sản cũng đóng băng.

Dòng vốn này bắt đầu hồi phục trở lại từ cuối năm 2013, đầu năm 2014. Và kể từ đó, người mua đã được tiếp cận mức tín dụng hợp lý hơn, tỷ lệ lạm phát thấp và tốc độ tăng trưởng nền kinh tế Việt Nam trong số những nền kinh tế phát triển nhanh nhất tại khu vực ASEAN.

“Bất động sản mang tính chu kỳ và mỗi chu kỳ đều có sóng. Nếu nắm bắt được chu kỳ thị trường sẽ giúp các nhà đầu tư nắm bắt cơ hội. Giống như sự lặp đi lặp lại của các mùa, bất động sản sẽ dịch chuyển theo những biểu đồ mà nhà đầu tư có thể quan sát và dự đoán.

Tuy nhiên, chu kỳ bất động sản thường không ổn định, chịu ảnh hưởng bởi kinh tế vĩ mô trong nước và thế giới. Chính vì vậy, thị trường bất động sản chuyển động theo tốc độ riêng và đây chính là thách thức thực sự đối với các nhà đầu tư,” bà Trang Bùi nhận định.

32 năm qua, Việt Nam đã trải qua 4 chu kỳ phát triển thị trường. Một câu hỏi được nhiều người quan tâm là thị trường bất động sản sẽ vững vàng hay mong manh? Trong một diễn đàn về thị trường bất động sản mà Cushman & Wakefield thực hiện vào cuối tháng 10 vừa qua, đa số các chuyên gia đều lạc quan rằng thị trường bất động sản sẽ tiếp tục vững vàng và cần sự điều tiết chính sách bất động sản từ chính phủ.

Bà Trang cũng nói thêm, thị trường đang xuất hiện nhiều cơ sở mới để tin tưởng rằng dòng vốn đầu tư bất động sản sẽ được cải thiện từ những tháng cuối năm 2022, nhờ một loạt điều chỉnh chính sách quản lý nhà nước có liên quan.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cao cấp Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, cho rằng khi các quy định về tín dụng cho ngành bất động sản có nhiều thay đổi, việc kêu gọi vốn thông qua hình thức M&A vẫn được các nhà đầu tư hướng đến. Đây là cơ hội lớn dành cho doanh nghiệp nội trong việc liên kết nguồn lực tài chính khác nhau, qua đó giúp doanh nghiệp cải thiện năng lực phát triển dự án và thu hút nguồn khách hàng mới do các nhà đầu tư nước ngoài đem lại.

Các chuyên gia lưu ý thêm, để có thêm nhiều hoạt động M&A diễn ra trên thị trường, Việt Nam sẽ cần đạt mức độ minh bạch cao hơn, quy hoạch đô thị bài bản cũng như khung pháp lý vững vàng hơn nhằm thu hút nhà đầu tư nước ngoài.