Sau khi thông qua bốn luật sửa đổi – Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Tổ chức tín dụng (sẽ có hiệu lực vào ngày 01/08/2025), Chính Phủ đang soạn thảo một số nghị định cung cấp hướng dẫn chi tiết đối với các luật sửa đổi trên. Các nghị định này dự kiến sẽ hoàn thành trước ngày 01/08/2025 nhằm đảm bảo sự đồng bộ trong thực hiện.
Theo quan sát của Chứng khoán Yuanta Việt Nam thấy rằng, hai trong số các nghị định nêu trên sẽ có tác động đáng kể đến nền kinh tế, một về mặt tích cực và một về mặt tiêu cực.
Tác động tích cực: Chính Phủ đang soạn thảo một nghị định Quốc hội cho phép các nhà phát triển bất động sản sở hữu đất khu công nghiệp trong các khu vực được quy hoạch làm nhà ở, được phát triển các dự án khu dân cư.
Chứng khoán Yuanta đánh giá, đây là một nghị định quan trọng trong việc giải quyết các nút thắt hành chính mà nhiều chủ đầu tư đang phải đối mặt với sự chậm trễ kéo dài trong việc triển khai các dự án ở các thành phố trung tâm.
Yuanta đưa ra ví dụ, rà soát nhanh quỹ đất của các chủ đầu tư lớn cho thấy Vinhomes (VHM) có hai dự án ở trung tâm Hà Nội, Đất Xanh Group (DXG) có bốn dự án tại TP. HCM và Bình Dương, Hà Đô (HDG) có một dự án tại TP. HCM và Novaland (NVL) có 5-7 dự án tại TP. HCM đang đối mặt với vấn đề này.
Tác động tiêu cực: Dự thảo nghị định về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, được quy định tại Điều 14 và Điều 36, quy định rằng, Chính Phủ sẽ điều chỉnh lại tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cho toàn bộ diện tích của dự án khi bản quy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/500) được điều chỉnh theo yêu cầu của chủ đất hoặc Chính Phủ. Đáng chú ý, quy định này sẽ áp dụng cho tất cả các dự án, bao gồm cả dự án nhà ở, khu công nghiệp và các dự án kinh doanh khác.
Quan điểm của nhà lập pháp: Nếu bản quy hoạch chi tiết được điều chỉnh (ví dụ: có sự thay đổi về quy mô dân số hoặc mật độ xây dựng), tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất sẽ được tính toán lại để phù hợp với hiệu quả sử dụng đất. Ví dụ, nếu một dự án được hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng do Nhà Nước đầu tư và nhà đầu tư yêu cầu điều chỉnh quy hoạch chi tiết để khai thác tốt hơn giá trị đất (ví dụ: tăng mật độ xây dựng), tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nên được tính toán lại cho phù hợp.
Yuanta tin rằng với việc đưa ra điều luật sửa đổi trên, các nhà lập pháp có thể nhằm mục đích hạn chế việc chủ đất đầu cơ, không sử dụng đất một cách hiệu quả và kiếm lời bằng cách để trống đất trong một thời gian dài thay vì xây dựng nhà máy hoặc nhà ở.
Nhìn chung, các quy định đã được sửa đổi để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Chính Phủ đã sửa đổi bốn luật quan trọng để nhằm mục đích phân bổ hiệu quả nguồn tài nguyên đất. Do đó, không có nhà phát triển cụ thể nào được hưởng lợi trực tiếp từ những thay đổi trên, nhưng rõ ràng, những thay đổi này nhằm hỗ trợ các nhà phát triển có năng lực vận hành mạnh, chẳng hạn như KDH, VHM và NLG, trong việc phát triển thị trường bất động sản trở nên chuyên nghiệp hơn.
Yuanta kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ chuyển sang giai đoạn phục hồi từ giữa năm 2025 trở đi với thanh khoản của thị trường gia tăng, nhưng giá cả sẽ tăng chậm hơn so với tốc độ tăng trưởng số lượng giao dịch trong giai đoạn đầu của chu kỳ tăng này. Yuanta cho rằng sức mạnh kinh tế vĩ mô của Việt Nam trong thập kỷ tới sẽ giúp cho giai đoạn suy thoái cho thị trường bất động sản sẽ ngắn hơn (tức 3 năm, 2022-2025) so với chu kỳ trước (5 năm, 2008-2013).
