ĐHĐCĐ CII: Chưa thể hẹn tiến độ BT Thủ Thiêm, kỳ vọng đầu tư TOD Hàng Xanh, dòng tiền BOT cải thiện từ 2029

Phiên thảo luận

Đại hội bước vào phiên thảo luận từ khoảng 10h. Ông Lê Quốc Bình, Thành viên Hội đồng quản trị kiêm Tổng Giám đốc, trả lời tất cả câu hỏi từ cổ đông.

Tiến độ triển khai, khả năng được giao làm nhà đầu tư và hiệu quả của dự án TOD Hàng Xanh hiện nay ra sao?

Hiện dự án TOD Hàng Xanh mới đang ở giai đoạn đề xuất và nghiên cứu, doanh nghiệp chưa được giao làm nhà đầu tư chính thức. Thành phố đã có chủ trương liên quan và doanh nghiệp đang tham gia từ giai đoạn đầu, chủ yếu là làm hạ tầng để hình thành quỹ đất cho toàn bộ khu vực.

Khi đề xuất dự án này thì khối lượng công việc rất lớn, không chỉ là phát triển bất động sản mà phải đi từ hạ tầng giao thông, bao gồm mở rộng các tuyến đường như Điện Biên Phủ, Xô Viết Nghệ Tĩnh, Quốc lộ 13, làm các tuyến đường trên cao kết nối từ Thủ Thiêm về Hàng Xanh, đồng thời xây dựng lại nút giao thông tại ngã tư Hàng Xanh và triển khai cầu Bình Triệu 3...

Có thể nói đây là một dự án hạ tầng tổng thể, phải hoàn thiện phần giao thông trước thì mới tạo được quỹ đất và giá trị cho các phần phát triển phía sau.

Về hiệu quả, mô hình TOD trên thế giới cho thấy không bị thua lỗ do hệ số sử dụng đất cao và gắn với các trung tâm trung chuyển. Khi dòng người di chuyển liên tục qua khu vực thì các hoạt động thương mại, dịch vụ và bất động sản có điều kiện phát triển.

Riêng với khu vực Hàng Xanh, đây là vị trí đặc biệt vì là điểm giao của nhiều tuyến metro trong tương lai, có khả năng kết nối nhanh với trung tâm TP HCM cũng như sân bay Tân Sơn Nhất và Long Thành. So với Thủ Thiêm, khu vực này có lợi thế về kết nối giao thông thực tế, đặc biệt là khả năng di chuyển thuận tiện ngay trong hiện trạng đô thị.

Về định vị, khu TOD Hàng Xanh hướng tới trung tâm giao thương nội đô, phục vụ đa dạng đối tượng, từ sinh viên, người lao động đến doanh nghiệp vừa và nhỏ, khách vãng lai. Điều này khác với Thủ Thiêm vốn định vị là khu trung tâm tài chính và phân khúc cao cấp.

Do đó, khả năng hấp thụ tại Hàng Xanh được đánh giá cao hơn do nhu cầu thực lớn hơn và đa dạng hơn. Các dịch vụ thiết yếu như ăn uống, y tế, giáo dục đều có thể tích hợp trong khu vực, tạo thành hệ sinh thái hoàn chỉnh. Nếu triển khai đúng mô hình, hiệu quả kinh tế và xã hội là rất lớn.

Dòng tiền từ các dự án BOT hiện nay ra sao khi chi phí lãi vay lớn, và khi nào cổ đông có thể bắt đầu hưởng lợi rõ rệt?

Các dự án BOT có đặc thù là giai đoạn đầu phải bỏ vốn lớn trong khi lưu lượng phương tiện chưa cao, dẫn đến doanh thu thấp nhưng chi phí lãi vay lại cao. Vì vậy trong giai đoạn này, dòng tiền chưa tốt là điều bình thường và phản ánh đúng bản chất của chu kỳ đầu tư hạ tầng. Đây không phải vấn đề riêng mà là đặc thù chung của các dự án giao thông theo hình thức BOT.

Khi dự án vận hành ổn định, lưu lượng xe tăng dần theo tăng trưởng kinh tế, trong khi phần nợ vay được trả bớt, chi phí lãi vay giảm xuống thì dòng tiền sẽ cải thiện rõ rệt. Theo tính toán, khoảng từ năm 2029 trở đi, các dự án sẽ bước vào giai đoạn ổn định hơn, khi đó dòng tiền sẽ dồi dào hơn và cổ đông mới bắt đầu thấy rõ hiệu quả từ các dự án này.

Tiến độ pháp lý các dự án Thủ Thiêm, khả năng thu hồi vốn và định hướng xử lý quỹ đất còn lại như thế nào?

Về bản chất, doanh nghiệp không bị chôn vốn tại Thủ Thiêm do phần hạ tầng đã được quyết toán và đổi đất, nên không phát sinh chi phí vốn đầu tư nằm lại trong dự án. Nếu tiến độ bị chậm thì doanh nghiệp mất cơ hội ghi nhận lợi nhuận sớm, chứ không phải mất vốn.

Hiện nay các cơ chế chính sách đã được tháo gỡ về chủ trương, tuy nhiên quá trình triển khai thực tế cần thời gian để thực thi. Doanh nghiệp đã có mặt bằng để tiếp tục triển khai hạ tầng, sau đó mới đến các bước giao đất và phát triển dự án.

Về thời gian cụ thể, chưa thể đưa ra cam kết vì phụ thuộc vào tiến độ xử lý của cơ quan quản lý. Thời gian có thể chỉ vài tháng nhưng cũng có thể kéo dài nhiều năm.

Đối với các lô đất còn lại, doanh nghiệp không loại trừ phương án hợp tác với đối tác để cùng phát triển dự án. Quan điểm là ưu tiên an toàn tài chính, lựa chọn mức lợi nhuận phù hợp với mức rủi ro, thay vì theo đuổi lợi nhuận cao nhưng rủi ro lớn.

Chiến lược phát triển các dự án bất động sản tại Thủ Thiêm và cách khai thác quỹ đất được định hướng ra sao?

Khi đầu tư vào Thủ Thiêm giai đoạn trước, thị trường chưa có khái niệm rõ về bất động sản cao cấp nên chiến lược là xây nhanh, bán nhanh để thu hồi vốn. Tuy nhiên bối cảnh hiện nay đã thay đổi, các lô đất còn lại được thiết kế theo tiêu chuẩn cao hơn, hướng tới phân khúc cao cấp hơn.

Dù vậy, doanh nghiệp vẫn giữ quan điểm không theo chiến lược lợi nhuận cao đi kèm rủi ro lớn, mà ưu tiên khả năng bán được sản phẩm, thu hồi vốn nhanh và đảm bảo dòng tiền ổn định.

Nguồn tiền chi trả cổ tức trong các năm tới đến từ đâu và mức độ chắc chắn ra sao?

Nguồn tiền trả cổ tức trong giai đoạn tới chủ yếu đến từ các dự án bất động sản đã có pháp lý rõ ràng. Trong đó có dự án NBB 3 (Quận 8 cũ) quy mô khoảng 2.800 căn hộ đang được triển khai, nếu hoàn tất các thủ tục liên quan thì có thể mở bán trong năm.

Với quy mô dự án này, doanh nghiệp có thể thu được dòng tiền đáng kể từ tiền đặt cọc của khách hàng. Đồng thời, phần xây dựng đã có nguồn tài trợ tín dụng nên dòng tiền thu về có thể sử dụng cho các mục tiêu khác, bao gồm chi trả cổ tức.

Tuy nhiên vẫn tồn tại rủi ro liên quan đến thủ tục pháp lý, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính về đất đai. Vì vậy doanh nghiệp không đưa ra mức cổ tức cố định mà xin ủy quyền cho hội đồng quản trị quyết định theo tình hình thực tế.

Việc phát hành trái phiếu chuyển đổi, nguy cơ pha loãng và chiến lược huy động vốn cho các dự án lớn được tính toán như thế nào?

Phát hành trái phiếu chuyển đổi có thể dẫn đến pha loãng cổ phiếu, đây là điều không tránh khỏi. Tuy nhiên cần đánh giá trong mối tương quan với hiệu quả sử dụng vốn. Nếu nguồn vốn huy động được đầu tư vào các dự án có suất sinh lời cao hơn chi phí vốn thì lợi nhuận tạo ra sẽ bù đắp phần pha loãng.

Đối với các dự án lớn như TOD Hàng Xanh, doanh nghiệp không thể chỉ dựa vào một kênh vốn mà cần kết hợp nhiều nguồn, bao gồm vốn từ cổ đông, trái phiếu và hợp tác với các đối tác trong và ngoài nước.

Hiện đã có nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm và sẵn sàng tham gia. Tuy nhiên doanh nghiệp ưu tiên huy động từ cổ đông để giữ lại giá trị gia tăng. Khi dự án hình thành rõ ràng, có thể hợp tác với các nhà đầu tư thứ cấp ở từng hạng mục như văn phòng hoặc trung tâm thương mại, thay vì tự triển khai toàn bộ.

Điều chỉnh cổ tức để ưu tiên nguồn lực đầu tư

CTCP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE: CII) tổ chức đại hội đồng cổ đông thường niên vào sáng 28/4 tại TP HCM.

Tính đến 8h30 ngày 28/4, đại hội có 90 đại biểu có mặt và đăng ký tham dự, đại diện cho gần 404 triệu cổ phần, tương ứng 60,12% tổng số cổ phần có quyền biểu quyết. Đại hội đủ điều kiện tiến hành.

Ban chủ tọa gồm ông Lê Vũ Hoàng, Chủ tịch HĐQT; ông Lê Quốc Bình, Thành viên HĐQT kiêm Tổng Giám đốc; và ông Nguyễn Văn Thành, Phó Tổng Giám đốc.

ội đồng quản trị kiến nghị chấm dứt các nghị quyết chi trả cổ tức trước đây. Trước đó, doanh nghiệp từng theo đuổi chính sách cổ tức tiền mặt tương đối đều đặn, có thời điểm đặt mục tiêu 4% mỗi quý.

Thay vào đó, công ty đề xuất chuyển sang cơ chế linh hoạt, cho phép hội đồng quản trị chủ động quyết định việc tạm ứng cổ tức bằng tiền, với tổng mức không vượt quá 16% vốn điều lệ và phụ thuộc vào tình hình tài chính tại từng thời điểm.

Động thái này phản ánh việc doanh nghiệp ưu tiên giữ lại nguồn lực trong giai đoạn đầu tư quy mô lớn. Theo CII, khi các dự án hoàn thành và bắt đầu tạo dòng tiền ổn định, chính sách cổ tức sẽ được xem xét điều chỉnh trở lại phù hợp hơn.

Danh mục lớn, lợi nhuận chịu áp lực trong ngắn hạn

Năm 2026, CII đặt mục tiêu doanh thu 3.720 tỷ đồng và lợi nhuận ròng 225 tỷ đồng. Mức lợi nhuận này thấp hơn đáng kể so với quy mô doanh thu, phản ánh áp lực chi phí trong giai đoạn đầu tư.

Tổng Giám đốc Lê Quốc Bình cho biết đặc thù của lĩnh vực hạ tầng và bất động sản khiến kết quả kinh doanh từng năm chưa phản ánh đầy đủ hiệu quả của danh mục đầu tư. Ở mảng bất động sản, doanh thu chỉ được ghi nhận khi bàn giao sản phẩm, trong khi chi phí đã phát sinh từ trước.

Với các dự án BOT, doanh thu thu phí được ghi nhận theo số thu thực tế, nhưng chi phí lãi vay và khấu hao được ghi nhận theo tiến độ đầu tư, khiến lợi nhuận kế toán trong giai đoạn đầu thường ở mức thấp.

Ngoài ra, nhiều tài sản và quỹ đất vẫn được ghi nhận theo giá gốc, tạo ra khoảng cách giữa giá trị sổ sách và giá trị thực tế. Theo định hướng trong báo cáo thường niên, doanh nghiệp xác định giai đoạn tới là chu kỳ đầu tư trọng điểm, trong đó ưu tiên phát triển các dự án hạ tầng giao thông và mô hình đô thị theo định hướng phát triển gắn với giao thông công cộng, thay vì tối ưu lợi nhuận ngắn hạn.

CII cho biết danh mục dự án đang triển khai có tổng nhu cầu vốn hơn 537.000 tỷ đồng. Riêng năm 2026, nhu cầu vốn ước tính khoảng 50.788 tỷ đồng, tập trung vào các dự án hạ tầng và bất động sản.

Cũng theo ông Bình, trong danh mục này, dự án đô thị theo mô hình TOD tại khu vực Hàng Xanh chiếm tỷ trọng lớn với quy mô lên tới hàng trăm nghìn tỷ đồng, được xem là dự án mang tính chiến lược trong định hướng phát triển dài hạn.

Bên cạnh đó, các dự án hạ tầng giao thông như cao tốc TP HCM – Trung Lương – Mỹ Thuận tiếp tục giữ vai trò trọng tâm. Doanh nghiệp cho biết dòng tiền từ hoạt động thu phí vẫn là nguồn thu nền tảng trong cấu trúc tài chính, giúp duy trì hoạt động trong khi các dự án mới đang trong quá trình triển khai.

Để đáp ứng nhu cầu vốn lớn, CII trình các phương án huy động, bao gồm phát hành trái phiếu chuyển đổi ra công chúng và tham gia bảo lãnh cho các khoản vay liên quan đến dự án. Việc duy trì đồng thời nhiều kênh huy động vốn cho thấy doanh nghiệp đang sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức cao nhằm tài trợ cho chu kỳ đầu tư hiện tại.

Bên cạnh các nội dung tài chính, doanh nghiệp tiếp tục triển khai hoạt động tri ân cổ đông tham dự đại hội. Theo ghi nhận, một số cổ đông cho biết trước đó đã nhận được tiền qua tài khoản sau khi hoàn tất đăng ký tham dự.

Đại hội kết thúc với việc thông qua tất cả tờ trìnhh.