2 cách thế chấp
Phát biểu tại Hội thảo Lấy ý kiến dự thảo Luật Đất đai sửa đổi do Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức chiều 15/3 tại TPHCM, ông Darryl Dong - Phó giám đốc Quốc gia Việt Nam, Tổ chức Tài chính quốc tế (IFC) - nói rằng, để đáp ứng yêu cầu phát triển nhanh và bền vững, Việt Nam cần một lượng vốn lớn mà các tổ chức tài chính trong nước khó đáp ứng hết. Tuy nhiên, Việt Nam lại chưa cho phép doanh nghiệp thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn quốc tế.
Ông Darryl Dong đánh giá, trong khi Việt Nam đã hội nhập quốc tế sâu rộng trong thương mại và đầu tư thông qua việc tham gia hàng loạt Hiệp định thương mại tự do (FTA) thì việc hội nhập trong các lĩnh vực đầu vào của sản xuất như đất đai, tài chính vẫn còn khá hạn chế.
“Việc hạn chế này làm giảm nguồn tài trợ quốc tế cho các doanh nghiệp Việt Nam và làm tăng chi phí vay vốn của doanh nghiệp, dẫn đến giảm lợi thế cạnh tranh so với doanh nghiệp nước ngoài một cách đáng kể”, ông Darryl Dong nói.
Vấn đề thế chấp bất động sản để huy động vốn từ các bên cho vay nước ngoài hoàn toàn có thể được giải quyết thông qua một cơ chế phù hợp.
Theo ông Darryl Dong, vấn đề thế chấp bất động sản để huy động vốn từ các bên cho vay nước ngoài hoàn toàn có thể được giải quyết thông qua một cơ chế phù hợp, nhằm giảm thiểu rủi ro phát sinh khi không trả được nợ và phải xử lý tài sản thế chấp cũng như có cơ chế quản lý rủi ro phù hợp.
Nhân cơ hội sửa đổi Luật Đất đai sắp tới, ông Darryl Dong đề xuất cho phép các doanh nghiệp trong nước thế chấp bất động sản trực tiếp tại bên cho vay nước ngoài với một số hạn chế nhất định và việc xử lý tài sản thế chấp hoàn toàn tuân thủ pháp luật trong nước.
Phương thức thứ hai là cho các doanh nghiệp trong nước thế chấp thông qua một tổ chức tín dụng Việt Nam làm đại lý nhận tài sản bảo đảm của bên cho vay nước ngoài. Khi doanh nghiệp đi vay không trả được nợ, tổ chức tín dụng trong nước làm đại lý nhận bảo đảm sẽ xử lý tài sản theo quy định pháp luật và dùng số tiền thu được để trả nợ cho bên cho vay nước ngoài.
Về bất động sản thế chấp nằm trong các khu vực nhạy cảm về an ninh quốc phòng hay cần được bảo tồn, ông Darryl Dong cho rằng, rủi ro này có thể được kiểm soát bằng cách đặt hạn chế về loại đất mà quyền sử dụng đất không được đem thế chấp để vay vốn nước ngoài. Ví dụ, không cho phép thế chấp cho bên cho vay nước ngoài với những khu đất gần khu vực quốc phòng, an ninh, đất biên giới, hải đảo…, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong các khu bảo tồn thiên nhiên, văn hóa và quyền sử dụng các loại đất xen kẽ trong rừng đặc dụng, rừng phòng hộ.
Cần quy định cụ thể
Nói về vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất để huy động nguồn vốn trong nước và quốc tế cho doanh nghiệp Việt Nam, luật sư Nguyễn Văn Hậu - Phó chủ nhiệm Đoàn Luật sư TPHCM - cho biết, theo quy định từ Điều 34 đến Điều 39 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, nếu thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thì doanh nghiệp Việt Nam được quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất cho các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam, tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, ở đây xảy ra hai vấn đề cần phải làm rõ. Thứ nhất, quy định cho thế chấp quyền sử dụng đất “tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam” có thể dẫn đến cách hiểu rằng không được thế chấp tại các chi nhánh ngân hàng nước ngoài được thành lập và hoạt động tại Việt Nam hay tại các tổ chức tài chính nước ngoài khác. Lý do là bởi Khoản 1 và Khoản 2 Điều 2 Luật Các tổ chức tín dụng 2010 sửa đổi 2017 phân biệt rõ hai đối tượng khác nhau là “Tổ chức tín dụng” và “Chi nhánh ngân hàng nước ngoài”. Thứ hai, nội dung của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi và pháp luật đầu tư vẫn chưa có định nghĩa chính thức thế nào là “Tổ chức kinh tế khác”.
Việc huy động vốn thông qua tổ chức tài chính nước ngoài cần có sự kiểm soát chặt chẽ để không gây tác động đến thị trường ngoại hối.
Do đó, ông Hậu kiến nghị vấn đề này cần phải được bổ sung quy định vào dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Luật sư Hậu cũng đề nghị bổ sung thêm chủ thể “Chi nhánh ngân hàng nước ngoài” vào sau “Tổ chức tín dụng” nhằm đồng bộ với Luật Các tổ chức tín dụng, bổ sung định nghĩa cụ thể về “Tổ chức kinh tế khác” theo hướng bao gồm cả tổ chức kinh tế trong nước và tổ chức tài chính nước ngoài nhằm tháo gỡ khó khăn trong huy động vốn nước ngoài. Từ đó sẽ có cơ sở để xây dựng các quy định chi tiết hơn nhằm kiểm soát và quản lý các hoạt động liên quan đến quyền sử dụng đất của doanh nghiệp Việt Nam.
Theo Luật sư Hậu, việc cho phép thế chấp quyền sử dụng đất để huy động vốn từ các tổ chức tài chính nước ngoài vừa có ưu điểm và nhược điểm. Ưu điểm là các doanh nghiệp Việt Nam được mở rộng khả năng thu hút vốn đầu tư, có thêm sự lựa chọn trong các phương thức huy động vốn.
Tuy nhiên, nhược điểm của chính sách này là nếu cho phép thế chấp quyền sử dụng đất mà không giới hạn khu vực sẽ gây nguy hiểm đến quốc phòng, an ninh, bí mật quốc gia. Việc huy động vốn thông qua tổ chức tài chính nước ngoài cần có sự kiểm soát chặt chẽ để không gây tác động đến thị trường ngoại hối và tạo nên biến động mạnh, khó kiểm soát nếu không có cơ chế phản ứng kịp thời.
