Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa đề nghị Quốc hội xem xét bổ sung quy định bảo hiểm nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà theo đúng tiến độ đã cam kết.
Đây là một trong những nội dung góp ý Dự thảo 5 Luật Kinh doanh bảo hiểm sửa đổi. Theo đó, bảo hiểm này sẽ thực hiện đối với hoạt động bán nhà hình thành trong tương lai (chào bán khi đang xây dựng) còn gọi là bán nhà trên giấy.
HoREA cho biết, quan sát thực tiễn thị trường bất động sản hiện nay, khách hàng thường là bên yếu thế, nhất là người tiêu dùng mua nhà để ở, hoặc là nhà đầu tư nhỏ lẻ. Trong khi đó, chủ đầu tư các dự án bất động sản thường là bên có lợi thế nhiều hơn nhưng nghĩa vụ chưa tương xứng với lợi thế.
Thị trường bất động sản khu Đông TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần
Hiện nay, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng khi mua bất động sản (nhà, công trình xây dựng) hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về việc bảo lãnh ngân hàng. Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở tương lai phải được ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với khách hàng, nhà băng sẽ đứng ra bồi thường cho người mua theo cam kết trong hợp đồng.
Tuy nhiên, Hiệp hội cho rằng, thực tế việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng nhiều năm qua vẫn chưa đạt hiệu quả mong đợi, đồng thời chưa đủ sức bảo vệ quyền lợi của người mua nhà hình thành trong tương lai.
Mặt khác, khi thực hiện bảo lãnh ngân hàng, chủ đầu tư bị giảm nguồn vốn tín dụng có thể được vay. Ví dụ: Doanh nghiệp A có hạn mức tín dụng 1.000 tỷ đồng, nếu đã thực hiện bảo lãnh ngân hàng với giá trị 150 tỷ đồng (chiếm 15% hạn mức tín dụng) thì chỉ còn được vay tối đa 850 tỷ đồng.
Đồng thời, để có được bảo lãnh ngân hàng, chủ đầu tư phải thực hiện biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, trong đó có biện pháp có tiền ký quỹ hoặc thế chấp tài sản theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015. Trong khi đó, nếu thực hiện cơ chế bảo hiểm rủi ro cho khách hàng mua, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ phải trả phí bảo hiểm cho doanh nghiệp bảo hiểm theo thỏa thuận của Hợp đồng bảo hiểm.
HoREA cho rằng bổ sung thêm biện pháp bảo hiểm rủi ro cho khách hàng mua, thuê mua nhà trên giấy rất cần thiết, nhằm tăng thêm hàng rào phòng vệ cho người mua nhà hình thành trong tương lai, vốn là thị trường người mua yếu thế hơn bên bán. Biện pháp bảo hiểm rủi ro này do các doanh nghiệp bảo hiểm thực hiện ngoài hệ thống tổ chức tín dụng, theo phương thức xã hội hóa cũng góp phần giúp giảm tải, giảm áp lực cho hệ thống ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
