Không dám bán nhà nếu phải nộp thuế
Trước đề xuất đánh thuế 20% tiền lãi từ chuyển nhượng bất động sản của Bộ Tài chính, nhiều người cho rằng sẽ phải cân nhắc việc bán nhà vì sợ lỗ.
Bày tỏ sự không đồng tình phương án này, chị Trần Thị Minh Hạnh (Ba Đình, Hà Nội) nêu dẫn chứng câu chuyện của mình. Năm 2016 chị mua 1 mảnh đất tại quận Hoàng Mai với giá 2 tỷ đồng, có diện tích 30m2. Sau đó vợ chồng chị bỏ thêm 1,2 tỷ đồng để xây dựng 1 căn nhà 5 tầng với đầy đủ nội thất để cho thuê.
Tuy nhiên, đến năm 2019, do cần tiền gấp nên chị đã quyết định bán nhà, chấp nhận lỗ với giá 3 tỷ đồng.
"Tôi mua cả đất cả nhà tính ra là khoảng 3,2 tỷ đồng, nhưng lúc bán giá 3 tỷ đồng, tức là đã lỗ 200 triệu đồng. Với đề xuất tính thuế 20% tiền lãi thì tôi phải nộp thêm 20% của 1 tỷ đồng là 200 triệu đồng. Như vậy tôi lỗ tới 400 triệu đồng.
Tôi nêu ra ví dụ trên để thấy việc áp thuế như thế chưa hợp lý vì người dân đang phải chịu thiệt thòi trong nhiều trường hợp", chị Hạnh nêu ý kiến.
Cũng theo chị Hạnh, với doanh nghiệp, các chi phí đều được hạch toán rõ ràng, minh bạch và có hóa đơn chứng từ nên có thể áp dụng phương pháp này. Nhưng với người dân như chị, xây 1 căn nhà mất rất nhiều chi phí phát sinh và đều không có hóa đơn chứng từ lưu lại. Do đó, việc áp thuế 20% như trên sẽ không trừ được các khoản chi phí này.
Nhiều người lo lắng bán nhà lỗ vẫn chịu thuế cao. (Ảnh: Minh Đức).
Đồng quan điểm, anh Trần Đức Minh (quê Hải Phòng) cũng chia sẻ, việc đánh thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản là bất hợp lý, khiến nhiều người bán lỗ nhà vẫn phải chịu phần thuế này.
Anh Minh chia sẻ, một căn nhà từ lúc mua đến lúc bán có thể trải qua hàng chục năm, trong thời gian đó có rất nhiều các loại chi phí mà không có đủ hóa đơn, chứng từ.
Với cách tính thuế 20% trên lãi mua bán nhà đất thì người dân khi mua 1 mảnh đất 500 triệu đồng từ năm 2000 và năm 2025 bán được khoảng 1,5 tỷ đồng. Số tiền 1 tỷ đồng được xem là phần lãi và sẽ bị đánh thuế 20% phần lãi tương đương với 200 triệu đồng, như vậy, người bán thu về 1,3 tỷ đồng.
Trong khi đó, thời điểm năm 2000, giá vàng khoảng hơn 6,8 triệu đồng/lượng, 500 triệu đồng tương đương khoảng 73 lượng vàng, còn hiện tại, giá vàng năm 2025 là 120 triệu đồng/lượng, số tiền 1,3 tỷ đồng chỉ được khoảng 11 lượng vàng. Như vậy, đầu tư đất so với mua vàng đã lỗ nặng nhưng vẫn phải chịu một mức thuế cao vô lý.
Anh Minh cũng đặt giả sử các tình huống như: Trường hợp nhà, đất đã mua quá lâu và không lưu lại các giấy tờ mua bán chuyển nhượng, nếu áp thuế như vậy sẽ không công bằng dù giá trị mảnh đất không khác nhau.
Bên cạnh đó, đối với nhà, đất mới mua 5 năm trở lại đây bằng tiền vay ngân hàng với giá 1 tỷ đồng, bây giờ bán với giá 1,2 tỷ đồng thì phần lãi từ đất 200 triệu chưa chắc đủ bù tiền lãi vay ngân hàng. Tính ra người bán nhà lỗ chứ không lãi. Vậy cơ sở nào để xác định người ta có lãi mà tính thuế?
"Nhiều bất động sản đúng là giá có tăng mạnh và nhà đầu tư có lời, nhưng cũng có bất động sản trong vòng 5-10 năm qua chỉ lên theo trượt giá chứ không sinh lời", anh Minh bày tỏ.
Anh Mai Anh Tuấn (quận Hoàn Kiếm, Hà Nội) chia sẻ, anh có một căn nhà ở Hà Nội, lúc mua giá 1,5 tỷ đồng, hiện bán được khoảng 4 tỷ đồng. Sau một thời gian sinh sống ổn định thì công việc của hai vợ chồng anh bị xáo trộn khi công ty ngừng mảng hoạt động tại phía Bắc, đóng cửa hết các chi nhánh tại Hà Nội và đề nghị các nhân viên vào TP.HCM để tiếp tục làm việc, phát triển thị trường phía Nam.
Nhiều người cho rằng bán nhà lỗ cũng bị tính thuế cao là bất hợp lý. (Ảnh minh họa)
Sau một thời gian tìm hiểu, anh thấy giá các căn hộ tại TP.HCM hiện tại đều rơi khoảng khoảng 4 tỷ đồng, tương đương với giá căn nhà anh đang ở tại Hà Nội. Tuy nhiên, nếu anh Tuấn bán nhà sẽ phải chịu thuế 20% trên lãi chuyển nhượng, tức anh Tuấn mất 500 triệu đồng tiền thuế và chỉ thu về được 3,5 tỷ đồng.
"Vậy là tôi phải bù thêm 500 triệu đồng để mua nhà mới. Rõ ràng, tôi chỉ có 1 căn nhà để cả gia đình sinh sống, nhưng chỉ vì công việc thay đổi mà tôi đã mất thêm 500 triệu đồng tiền thuế. Như vậy quá vô lý và tôi cũng không thể bán nhà để bù lỗ mua căn nhà mới tương đương như vậy được", anh Tuấn cho hay.
Nhiều bất cập gây khó cho dân
Không chỉ khiến người dân số lỗ không dám bán nhà, đề xuất này còn được nhiều độc giả chỉ ra hàng loạt bất cập khác. Độc giả Lê Ngọc Nam (Thái Bình) chia sẻ, lâu nay việc mua bán nhà đất 2 giá gần như diễn ra phổ biến, đâu đâu cũng làm hợp đồng mua bán một giá và giao dịch thực tế một giá.
Đơn cử, 1 căn nhà có giá 3 tỷ, nhưng vào hợp đồng công chứng có khi chỉ 1 tỷ đồng, số tiền chênh 2 tỷ đồng ngoài này chỉ có giấy biên nhận viết tay với nhau. Vậy nếu áp thuế này, làm thế nào để chứng minh được giá giao dịch thực tế trước đó và hiện tại?
"Tôi cho rằng phương án áp thuế này rất phức tạp và khó thực hiện, dễ dẫn đến sự bất công cho người mua bán nhà khi người lãi cao lại phải nộp tiền thuế ít, người lãi ít, thậm chí lỗ có khi lại phải nộp tiền thuế nhiều", anh Nam nêu quan điểm.
Độc giả Nguyễn Quỳnh Phương (Hà Nội) cũng chỉ ra một thực tế, nhà đất ở Việt Nam về cơ bản có tốc độ tăng chóng mặt, không có sự ổn định giá. Vì vậy, nếu đánh vào phần lãi thì người dân sẽ luôn bị thiệt vì cho dù nhà đất có tăng giá dẫn đến lời gấp đôi hay gấp ba lần nhưng kỳ thực cầm số tiền đã bán đó cũng chỉ mua lại được 1 ngôi nhà tương đương, làm gì được lời thêm đồng nào mà thu thuế.
Đồng quan điểm, độc giả Hồ Thanh Mai cũng cho rằng, việc áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản sẽ khiến giá bất động sản ngày càng tăng, người có nhu cầu mua nhà để ở sẽ gặp khó khăn trong việc bán nhà cũ để mua nhà mới.
"Ở một số nước như Úc họ chỉ đánh thuế bất động sản trong thời gian mà chủ nhà không ở. Còn bất động sản mà bạn đang ở khi bán đi, thì không bị đánh thuế. Ví dụ nhà bạn mua 10 năm, ở 8 năm, cho thuê 2 năm, thì chỉ đánh thuế 2 năm cho thuê đó", độc giả này bày tỏ.
Độc giả Hồ Thanh Mai cũng đặt ra câu hỏi trong tình huống: "Nếu tôi bán nhà vì cần tiền trả nợ, chữa bệnh hay chuyển công tác, mà vẫn bị đánh thuế 20% trên phần “lãi” thì có hợp lý không? Nói là công bằng, nhưng không tính đến hoàn cảnh thì là máy móc rồi".
Tại báo cáo phục vụ chất vấn gửi Quốc hội mới đây, Bộ Tài chính cho biết trong quá trình sửa Luật thuế thu nhập cá nhân, cơ quan này nghiên cứu lựa chọn áp dụng giữa hai phương pháp tính thuế chuyển nhượng bất động sản. Việc này để phù hợp với thực tế thị trường, tối ưu số thuế thu nhập cá nhân nộp vào ngân sách Nhà nước.
Cụ thể, hai phương pháp được cơ quan này nghiên cứu gồm tính trên thu nhập chịu thuế (bằng giá bán trừ tổng chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng) hoặc áp dụng mức thuế suất chung trên tổng giá chuyển nhượng.
Theo Bộ Tài chính, mỗi phương pháp áp dụng sẽ phụ thuộc vào cơ sở dữ liệu liên quan đến chuyển nhượng bất động sản. Trong đó, trường hợp tính thuế trên lãi sẽ dùng khi cơ sở dữ liệu xác định chính xác giá mua và chi phí liên quan. Hiện mức thuế suất được Bộ Tài chính đề xuất là 20%, để tương đồng với mức thuế thu nhập doanh nghiệp của tổ chức, doanh nghiệp nộp với chuyển nhượng bất động sản.
Trường hợp còn lại, không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản, cách tính thuế trên tổng giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân sẽ được áp dụng, với mức thuế suất dự kiến 2%.
