Đầu tư bất động sản khi sáp nhập tỉnh thành: Rủi ro "lướt sóng" ngắn hạn

Mức độ quan tâm tăng mạnh

Trong báo cáo “Toàn cảnh thị trường bất động sản quý I/2025”, Batdongsan.com.vn cho biết, sau ngày 10/4, Mỹ thông báo tạm hoãn áp thuế đối ứng trong 90 ngày, tạo cơ hội đàm phán song phương. Hiện tại, mức thuế với hàng hóa Việt Nam đã được điều chỉnh xuống còn 14,6% - thấp hơn rất nhiều so với mức 50,6% trước đó.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, hiện tại vẫn còn quá sớm để đánh giá về tác động thực tế của chính sách thuế này tới thị trường, đặc biệt là bất động sản và các khu công nghiệp.

Mức độ quan tâm đến bất động sản ở TPHCM, Hà Nội và các khu vực khác.

“Lý do là thị trường còn biến động liên tục. Bản thân các doanh nghiệp sản xuất cũng không thể nhanh chóng dịch chuyển nhà máy hay chuỗi cung ứng sang quốc gia khác do chi phí và ràng buộc pháp lý”, ông Quốc Anh nói.

Thời gian qua, kế hoạch sáp nhập tỉnh là vấn đề được dư luận quan tâm. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm bất động sản tháng 3/2025 tăng mạnh so với tháng 2/2025 tại các tỉnh có sự tương đồng hoặc bổ trợ về diện tích tự nhiên, quy mô dân số.

Chẳng hạn, tại Đà Nẵng và Quảng Nam, mức độ quan tâm bất động sản tại Đà Nẵng tăng 39%, còn tại Quảng Nam tăng 96%. Ngoài ra, các tỉnh có vị trí địa lý, lợi thế thiên nhiên tương đồng cũng ghi nhận biến động tích cực (Hưng Yên tăng 36%, Thái Bình tăng 75%). Các trường hợp tương đồng về quy mô, bổ trợ về kinh tế du lịch biển cũng có lượng tìm kiếm tăng đáng kể (Quảng Bình tăng 45%, Quảng Trị tăng 8%).

Đáng chú ý, các tỉnh có khả năng kết hợp trở thành “siêu đô thị” với 12,5 triệu dân, quy tụ cảng biển, sân bay, trung tâm tài chính, chứng kiến mức độ quan tâm bất động sản tăng (TPHCM tăng 13%, Bình Dương tăng 49%, Bà Rịa - Vũng Tàu tăng 42%).

Mức độ quan tâm bất động sản tháng 3/2025 tăng mạnh so với tháng 2/2025.

Nhìn lại bài học thực tế như trường hợp Hà Nội - Hà Tây trong giai đoạn 2016 - 2025, giá nhà đất khu vực Hà Tây cũ tăng từ 2,6 đến 15 lần, trong khi Hà Nội cũ tăng trung bình 2,4 lần. Tuy nhiên, nhiều dự án tại Hà Tây cũ bị chậm tiến độ hoặc bỏ hoang, đặt ra nghi vấn về tính bền vững trong tăng giá.

Do đó, ông Nguyễn Quốc Anh khuyến nghị, khi đánh giá cơ hội từ sáp nhập tỉnh, nhà đầu tư cần phân tích kỹ các yếu tố về kinh tế, văn hóa, hạ tầng và quản lý. Giá trị bất động sản chỉ thực sự được tác động tích cực khi hưởng đòn bẩy tăng trưởng kinh tế địa phương và cải thiện môi trường đầu tư.

“Người mua nên tránh tâm lý “lướt sóng” theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Đầu tư có chọn lọc, dựa trên phân tích dữ liệu, và tính tương thích vùng sẽ là chìa khóa để tránh rủi ro”, ông Quốc Anh nói.

Giá bán tăng, tỷ suất cho thuê giảm

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, trong khi nhu cầu tìm kiếm bất động sản thuê không ghi nhận biến động nổi bật thì nhu cầu tìm kiếm bất động sản bán tại Hà Nội và các khu vực tỉnh khá sôi động trong những tuần đầu tháng 3/2025.

Biến động giá bất động sản một số tỉnh phía Bắc

So với tháng 2/2025, nhu cầu tìm kiếm bất động sản tại Hà Nội đã tăng 27%, tại các tỉnh, thành khác tăng đáng kể (75%), và tại TPHCM ghi nhận mức tăng 20%.

Trong các phân khúc, tăng trưởng mạnh nhất là đất nền cả về mức độ quan tâm và lượng tin đăng. Cụ thể, tháng 3/3025, trong khi các phân khúc khác có sự tăng trưởng nhẹ về mức độ tìm kiếm (nhà mặt phố tăng 32%, nhà riêng tăng 26%, chung cư tăng 15%), đất nền ghi nhận sự tăng trưởng lên tới 50% so với tháng 2/2025. Trong cùng thời kỳ, tăng trưởng lượng tin đăng phân khúc đất nền đạt 34%, chỉ đứng sau nhà riêng với 37%.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, lượng tìm kiếm chung cư bán trong tháng 3/2025 so với tháng 2/2025 tại cả Hà Nội và TPHCM đều tăng 13%. Trong khi đó, lượng tin đăng trên nền tảng này đã tăng 20% tại Hà Nội và tăng 30% tại TPHCM.

Giá bán chung cư tại hai thành phố trên vẫn tiếp tục tăng, với mức giá trung bình tại Hà Nội là 63 triệu đồng/m2 và tại TPHCM là 59 triệu đồng/m2. Trong khi đó, 3 năm qua, giá thuê chung cư tương đối ổn định, dao động quanh mốc 13 triệu đồng/căn tại cả hai thị trường. Do vậy, lợi suất cho thuê chung cư tại Hà Nội và TPHCM đang giảm dần, từ mức hơn 4% vào quý I/2023 xuống còn mức 2,8% vào quý I/2025.

Biến động giá bất động sản một số tỉnh miền Nam

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, các dự án chung cư Hà Nội có sự phân hóa về giá giữa vùng ven và nội thành. Cụ thể, đối với các dự án có thời gian di chuyển vào trung tâm thành phố từ 30 đến 60 phút, giá bán phổ biến dao động trong khoảng từ 40 - 80 triệu đồng/m2, một số dự án ghi nhận mức rao bán lên tới 100 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, tại các dự án nằm xa hơn, với thời gian di chuyển đến trung tâm từ 60 - 90 phút, giá bán chủ yếu nằm trong khoảng dưới 20 đến 50 triệu đồng/m2, chỉ một số ít dự án vượt ngưỡng 60 triệu đồng/m2. Điều này phản ánh rõ sự chênh lệch về giá do khoảng cách và khả năng kết nối hạ tầng đến trung tâm thành phố.

Trong khi đó, giá bán chung cư tại trung tâm và vùng ven ở TPHCM không quá cách biệt, chủ yếu dao động từ 30 - 60 triệu đồng/m2, một số ít có giá gần 100 triệu đồng/m2.

Nguồn cung mới tại Hà Nội chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang, tập trung ở các quận ngoại thành. Trong khi đó, với TPHCM, nguồn cung chung cư mới cũng tập trung tại ngoại thành nhưng đa dạng hơn về phân khúc.