Nhận định trên được ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở, CBRE Việt Nam, đưa ra tại Tọa đàm “Định vị tài sản chiến lược giữa biến động” diễn ra mới đây.
Ông Kiệt lý giải, thị trường năm 2026 đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh, nơi các giá trị thực dần được xác lập, thay thế cho yếu tố đầu cơ. Trong đó, quy định cấm phân lô bán nền đô thị loại I, II và III có thể làm nguồn cung đất nền tự phát giảm 80%.
Ngoài ra, loại hình đất nông nghiệp, đất rừng “núp bóng” danh nghĩa bất động sản nghỉ dưỡng có nguy cơ mất thanh khoản và bị đào thải do chính sách siết chặt định danh tài sản.
Trái lại, căn hộ sẽ là "trục xương sống" của bất động sản đô thị trong ít nhất 5 năm tới. Bởi, đây là phân khúc phục vụ nhu cầu an cư thực tế của người dân, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ.
Bên cạnh đó, phân khúc như bất động sản công nghiệp, bất động sản gắn với hạ tầng cũng được chuyên gia đánh giá có tiềm năng tăng trưởng, nhờ sự tham gia sâu hơn của Việt Nam vào chuỗi cung ứng toàn cầu.
“Quá trình thanh lọc thị trường bất động sản không chỉ tạo áp lực cho doanh nghiệp, mà còn buộc các chủ thể tham gia thị trường phải thay đổi tư duy, hướng đến phát triển bền vững, minh bạch và chuyên nghiệp hơn”, ông nói.
Dù thị trường bất động sản chịu tác động bởi các yếu tố biến động ngắn hạn từ cuối năm 2025 đến nay, song ông Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc DKRA Group, lại cho rằng đây là thời điểm phù hợp để đầu tư. Bởi, quá trình sàng lọc tạo ra cơ hội cho các dự án có pháp lý minh bạch, thanh khoản tốt, được bảo chứng bởi nguồn vốn ổn định.
Nhà đầu tư cá nhân sẽ ưu tiên bảo toàn vốn thông qua các tài sản có nền tảng vững chắc và khả năng phòng thủ tốt. Đối với bất động sản, các địa phương khu vực TPHCM được đánh giá là giàu tiềm năng nhờ lợi thế quỹ đất cũng như khả năng kết nối hạ tầng ngày càng hoàn thiện.
"Cơn gió ngược" trong ngắn hạn
Theo thống kê, tại TPHCM, nguồn cung căn hộ năm 2025 đạt gần 25.000 sản phẩm, trong đó phân khúc giá dưới 60 triệu đồng/m2 chiếm tỷ trọng đáng kể, đóng vai trò quan trọng trong cân bằng mặt bằng giá. Sự bổ sung nguồn cung từ khu vực Bình Dương (cũ) trở thành "van điều tiết" hiệu quả, góp phần ổn định thị trường khu vực nhà ở sau khi mở rộng địa giới hành chính.
Đối với phân khúc nhà thấp tầng, năm 2025 ghi nhận mức nguồn cung cao nhất trong vòng 5 năm, trong khi tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì tích cực. Thị trường thứ cấp ghi nhận mức tăng trưởng khoảng 17%, phản ánh nhu cầu giao dịch thực tế gia tăng khi hạ tầng giao thông được đẩy mạnh đầu tư.
Dẫu vậy, ở góc độ vĩ mô, PGS.TS Trần Đình Thiên - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam đang chịu tác động bởi xu hướng lãi suất cho vay gia tăng.
Tuy nhiên, "cơn gió ngược" này chỉ mang tính ngắn hạn trong tiến trình phát triển dài hạn của nền kinh tế. Việt Nam hiện nằm trong nhóm 10 quốc gia có tốc độ tăng trưởng cao nhất thế giới, với quy mô nền kinh tế đứng thứ 32 toàn cầu. Đặc biệt, lạm phát được kiểm soát ổn định ở mức dưới 4% trong suốt hơn một thập kỷ, tạo niềm tin lớn cho cộng đồng đầu tư quốc tế.
Do đó, ông Thiên cho hay: Vấn đề không nằm ở việc thiếu cơ hội mà ở khả năng nhận diện cơ hội trong bối cảnh nhiều biến động. Nếu chỉ nhìn vào rủi ro, nhà đầu tư có thể bỏ lỡ những phân khúc và khu vực đang nổi lên.
"Dòng tiền vào bất động sản vẫn đang dịch chuyển có chọn lọc vào những tài sản có giá trị thực, nền tảng pháp lý bền vững và khả năng giữ giá dài hạn", ông nói thêm.
