Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ 1.1.2025 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III.
Tại các khu vực này, tất cả các doanh nghiệp phải lập dự án, xin phê duyệt theo quy hoạch của địa phương. Quy định này nhằm chấm dứt tình trạng phân lô tự phát mua bán đất nền những năm qua.
Điều này đồng nghĩa với việc trong thời gian tới, đất nền phân lô sẽ trở thành “hàng hiếm”. Nguồn cung khan hiếm sẽ kéo giá đất tăng lên. Với đất phân lô trong dự án đã đầy đủ pháp lý, đây chính là nguồn cung đất nền cuối cùng được tồn tại trong các đô thị.
Theo Luật sư Trần Mạnh Cường, trước đây luật Đất đai 2003 đã có quy định cấm phân lô bán nền hoàn toàn ở khu vực đô thị, phát triển quy hoạch đô thị nhưng cho phép phân lô bán nền ở thị trấn, nông thôn. Đến luật Đất đai 2013 cho phép phân lô bán nền ngay trong khu vực trung tâm. Chính điều này đã làm cho việc phân lô, bán nền phát triển mạnh thời gian qua. Ngay cả ở Tp.HCM, các dự án phân lô cũng "nở rộ" bởi đáp ứng được nhu cầu nhà ở của người dân, những người ít tiền. Vì thế, việc siết phân lô, tách thửa có thể làm giảm hoạt động mua bán đất nền trong thời gian tới. Từ đó, những lô đất nền tách thửa đã có sổ hồng chắc chắn giá sẽ bị đẩy lên cao.
Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam cho rằng, sở dĩ phân lô nở rộ trong thời gian qua là bởi thủ tục dễ dàng hơn rất nhiều so với việc doanh nghiệp lập dự án. Vậy nên từ trước đến nay, người kinh doanh đất nền vẫn chuộng hình thức mua bán tự do, ít lập dự án chính quy. Người mua cũng thích đất nền tự tách thửa vì giá cả đa dạng, dễ mua dễ bán. Chính vì vậy, khi luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định siết phân lô bán nền ở một số nơi có hiệu lực thì nguồn cung loại hình bất động sản này trên thị trường sẽ khan hiếm, giá có thể bị đẩy lên cao. Nhu cầu cũng sẽ sụt giảm do người dân không dễ tiếp cận và tìm kiếm sản phẩm như trước đó.
Chia sẻ tại tọa đàm “Bất động sản Tây Nam Bộ năm 2024 - Đón cơ hội trong vận hội mới”, ông Dương Quốc Thủy, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Cần Thơ (CaREA) cũng cho hay, việc cấm phân lô bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III đem lại tác động cực lớn tới cơ cấu phân khúc sản phẩm bất động sản. Thời gian sắp tới, thị trường sẽ có sự phân hóa rõ rệt ở phân khúc đất nền.
Với hành lang pháp lý hiện nay, để lập một dự án kéo dài từ 3 - 5 năm là rất khó khăn. Các nhà kinh doanh sẽ chọn giải pháp thực hiện theo mô hình cá nhân để tự phân lô (điều này phù hợp, dễ dàng và tạo nguồn cung lớn hơn) và ít chọn lập dự án, công ty pháp nhân. Vì vậy với quy định mới, số lượng sản phẩm đất nền từ phân lô trong giai đoạn tới sẽ sụt giảm. Nguồn cung khan hiếm khiến giá đất tăng lên. Song, xét về dài hạn thì điều này sẽ giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn.
