Mới đây, Quyết định 83 quy định chủ đầu tư khi phân lô, tách nền phải xây dựng luôn phần nhà mẫu và bàn giao nhà hoàn chỉnh, đã được hoàn công, thay vì chỉ bàn giao đất nền để người dân tự xây. Thông tin này phần nào tác động đến thị trường đất nền phân lô khu ven Tp.HCM như huyện Củ Chi, Hóc Môn, Cần Giờ, Nhà Bè, Bình Chánh. Các nền đất hiện hữu, có sổ đang có lợi thế về sức cầu ở giai đoạn này.
Thực tế, thị trường đất nền các khu vực trên đã nhiều lần biến động nhờ thông tin quy hoạch, chính sách, hạ tầng. Sau gần 2 năm im ắng sức cầu, đến nay có dấu hiệu trở lại sau các thông tin tích cực. Gần đây, môi giới khu vực tăng tốc ra quân để đón sức cầu cuối năm. Nhà đầu tư cũng đã ra quyết định nhanh hơn với các nền đất thổ cư giá tốt. Riêng đất nông nghiệp có phần chậm nhịp.
Chia sẻ mới đây, một môi giới khu vực cho hay, người mua hiện nay vẫn khá thận trọng với thị trường. Họ chỉ xuống tiền với các nền đất giá tốt, thấp hơn khoảng trên dưới 20% so với giá của đầu năm 2022. Việc bán hàng thời gian qua chưa bùng nổ phần vì lượng nhà đầu tư quay trở lại thị trường còn khiêm tốn, phần vì nhà đầu tư vẫn khá thận trọng với khu vực. Nhóm đầu tư có sẵn tài chính vẫn âm thầm săn hàng, song họ rất kỹ tính trong lựa chọn sản phẩm. “Không phải nền đất giá rẻ, giảm sâu là nhà đầu tư mua liền mà họ cân nhắc sát sao các yếu tố thị trường khu vực, với tầm nhìn dài hạn hơn”, môi giới này cho biết.
Theo Luật sư Phan Quang Thắng - CEO trang web GNha, việc chặn phân lô bán nền theo Quyết định 83, cùng Quyết định 100 và bảng giá đất mới áp dụng sẽ ảnh hưởng đến giá bất động sản. Khi một vùng đất, đặc biệt là các khu vực xa trung tâm, trước đây chưa được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc có mức đóng thuế thấp, nay phải đóng thuế cao hơn, giá trị đất sẽ tăng theo. Việc đóng thuế cao hơn phản ánh giá trị gia tăng của đất đai và ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của nhiều người.
Về xu hướng thị trường, hiện tại giá đất có xu hướng tăng vì đã có quy định rõ ràng và giá đất có giá trị được nâng cao, bao gồm cả việc tăng thuế. Khi thuế tăng, giá bán đất chắc chắn sẽ tăng, giúp người bán tránh được tình trạng bán lỗi.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Đức Hòa - Nhà Đầu tư bất động sản kì cựu tại Tp.HCM cho rằng, Quyết định 83 yêu cầu chủ đầu tư không được phân lô bán nền nếu chưa hoàn thiện việc xây dựng. Ngoài ra, các quy trình mới cũng yêu cầu phải đáp ứng nghĩa vụ tài chính, khiến cho giá sản phẩm tăng cao hơn theo các phương pháp định giá phổ biến.Với chi phí xây dựng và các quy định, thuế mới hiện nay, các sản phẩm từ chung cư, đất nền đến nhà phố do các chủ đầu tư lớn triển khai buộc phải tăng giá để tránh lỗ.
Do đó, những lô đất của các dự án cũ từ 2-3 năm trước hay thậm chí 15 năm trước được quan tâm. Như vậy, trong khi thị trường sơ cấp chắc chắn sẽ phải tăng giá, thị trường thứ cấp với các sản phẩm cũ cũng sẽ dần dần tăng giá để bắt kịp xu hướng tăng này.
Theo các chuyên gia trong ngành, Quyết định cấm phân lô, bán nền trên toàn địa bàn của Tp.HCM mới đây được kỳ vọng sẽ giúp giảm thiểu tình trạng đầu cơ đất đai, xây nhà trái phép… đang diễn ra ở nhiều khu vực hiện nay. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 không cho phép dự án phân lô, bán nền tại khu vực đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III.
Với các khu vực còn lại (xã, huyện), UBND cấp tỉnh sẽ xác định các khu vực được lập dự án theo hướng chia lô, tách thửa đất cho cá nhân tự xây nhà ở. Tuy nhiên, trong quyết định 83, TP.HCM đã cấm hoàn toàn dự án dạng này trên toàn địa bàn.
Ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng cho hay, lợi nhuận từ việc mua bán đất nông nghiệp, đất phân lô, bán đền trên địa bàn Thành phố rất lớn, nên đã xuất hiện một số đầu nậu lợi dụng nhu cầu về nhà ở của người dân đã tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất và xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp để kinh doanh, hoặc phân chia một căn nhà thành nhiều căn nhỏ.
Các đối tượng này sau đó thực hiện mua bán dưới hình thức vi bằng, dẫn đến tình hình xây dựng trên địa bàn một số khu vực ngoại thành diễn biến phức tạp, phá vỡ quy hoạch, gây mất an ninh trật tự trên địa bàn.
Với Tp.HCM, việc cấm dự án phân lô, bán nền trước mắt sẽ gây nên tình trạng khan hiếm nguồn cung đất nền, những người đã có sẵn đất cũng lợi dụng đẩy giá đất lên cao. Tuy nhiên, về lâu dài, quy định mới sẽ giúp giải quyết được nhiều bất cập về tình trạng chia lô, tách thửa đất bừa bãi, giảm thiểu tình trạng người dân tự ý xây dựng trái phép, giảm thiểu rủi ro pháp lý khi giao dịch loại hình đất này.
Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, việc cấm chia lô, tách thửa sẽ khiến nguồn cung đất nền tại TP.HCM vốn đã ít, nay càng khan hiếm hơn, cơ hội dịch chuyển của người dân ra vùng ven sẽ hẹp lại.
