Từ đầu năm 2024 đến nay, thị trường đất nền các khu vực trên liên tục đón tin vui về quy hoạch, hạ tầng, song so với giai đoạn trước, không có cảnh ồ ạt mua bán hay tăng giá liên tục xảy ra. Có lẽ trải qua thời điểm thị trường biến động, bất động sản nơi đây đã có sự điều chỉnh.
Còn nhớ, vào đầu năm 2024, 5 huyện ngoại thành Tp.HCM được đề xuất xây dựng thành 3 thành phố. Trong đó, thành phố phía Bắc (Củ Chi và Hóc Môn), thành phố phía Tây (Bình Chánh) và thành phố phía Nam (Nhà Bè và Cần Giờ). Đề xuất trên được nêu trong dự thảo quy hoạch Tp.HCM thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050.
Hai huyện Hóc Môn và Củ Chi với định hướng phát triển sinh thái nông nghiệp - nông thôn, vui chơi giải trí, chăm sóc sức khỏe, công nghiệp sinh thái, dịch vụ. Trong đó, huyện Hóc Môn sẽ là trung tâm hành chính, chính trị của thành phố phía Bắc.
Thành phố phía Nam gồm huyện Nhà Bè và Cần Giờ. Cần Giờ sẽ là trung tâm kinh tế biển, cảng trung chuyển quốc tế, công nghiệp gắn với cảng, du lịch sinh thái, bảo tồn sinh quyển.
Nhiều nhà đầu tư kì vọng sau thông tin này, thị trường bất động sản Củ Chi, Hóc Môn, Cần Giờ sẽ có diễn biến mới. Song, từ đó đến nay, bất động sản nơi đây vẫn khá im ắng. Giao dịch chỉ diễn ra ở các nền đất giá tốt (giảm trên dưới 20% so với đầu năm 2022). Một số nhà đầu tư ôm đất nền thổ cư, đất nông nghiệp khu vực này vẫn khá chật vật khi ra hàng, dù bán dưới giá vốn.
Theo các môi giới, tình hình thị trường bất động sản chưa trở lại như giai đoạn tốt. Đa phần nhà đầu tư sở hữu bất động sản trước đó vẫn giữ hàng, chỉ số ít là rao bán lỗ do kẹt dòng tiền.
Thị trường bất động sản Hóc Môn, Củ Chi vẫn khá chậm nhịp. Ảnh: Tiểu Bảo
Mới đây nhất, việc bảng giá đất Hóc Môn, Củ Chi có sự điều chỉnh, gần như tăng nhiều nhất tại Tp.HCM, ở mức gấp 50-51 lần so với hiện hành. Dù bảng giá đất cũ được gia hạn đến cuối năm 2025, song sau thông tin này khá nhiều nhà đầu tư ôm đất nông nghiệp tại các khu vực này có động thái lo âu.
Lo bảng giá đất mới sẽ kéo chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng tăng vọt, nhiều nhà đầu tư đất nông nghiệp tranh thủ thoát hàng với giá cắt lỗ. Dù tình trạng này chưa diễn ra ồ ạt, song đã xuất hiện tại một số khu ven Tp.HCM, trong đó có Hóc Môn, Củ Chi.
Theo ghi nhận, biên độ lợi nhuận của phân khúc đất nông nghiệp thường từ 20-25%/năm, nếu chuyển đổi được sẽ đạt mức 30-40%/năm. Cơ hội tăng giá theo thập niên của loại hình này có thể tăng 3-5 lần giá trị, thậm chí cao hơn. Tuy nhiên, với bảng giá đất dự kiến, để làm hồ sơ chuyển đổi, chi phí bỏ ra sẽ tăng gấp 9 lần so với hiện nay.
Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư Tp.HCM) cho hay, dự thảo điều chỉnh bảng giá đất nếu được thông qua, nhóm nhà đầu tư ôm đất nông nghiệp để chuyển đổi kiếm lời sẽ nhận “trái đắng” nhất thị trường bởi chi phí chuyển đổi sẽ vượt nhiều lần dự tính.
Đặc biệt, Luật Đất đai 2024 đã quy định các trường hợp đất nông nghiệp tùy từng loại hình nếu bỏ hoang, không sử dụng liên tục trong thời hạn 12-24 tháng sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và có thể bị thu hồi nếu không tiếp tục đưa đất vào sử dụng.
Điều này đồng nghĩa với việc, những nhà đầu tư đang ôm đất nông nghiệp sẽ phải lên thổ cư hoặc chuyển đổi canh tác nếu không muốn mất trắng. Chưa kể những người dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư, rủi ro vỡ nợ là rất cao.
Cũng về vấn đề bảng giá đất, mới đây, Sở TN&MT Tp.HCM đã lên tiếng việc giá đất dự kiến tại Hóc Môn tăng 50 lần so với hiện hành. Đây là một trong những vấn đề dư luận quan tâm trong suốt thời gian qua.
Theo đó, Sở TN&MT Tp.HCM cho biết, dự thảo bảng giá đất mới đã cập nhật giá bồi thường được phê duyệt tại một vị trí thuộc huyện Hóc Môn để sát giá thị trường và không thể so sánh giá đất có mức tăng 50 lần.
Cụ thể, theo bảng giá đất được ban hành trước đây, giá đất tại vị trí đường Song Hành Quốc lộ 22 thuộc địa bàn huyện Hóc Môn là 780.000 đồng/m2. Theo dự thảo bảng giá đất điều chỉnh, giá đất tại đây là khoảng 39,6 triệu đồng/m2.
Sở TN&MT TPHCM làm rõ, giá 780.000 đồng/m2 theo bảng giá trước đây chưa phải là giá thị trường của vị trí đất nêu trên. Cụ thể, giá thị trường cần được bổ sung hệ số theo Quyết định 56/2023 của UBND Tp.HCM và sẽ là 3,5 triệu đồng/m2.
Mặt khác, vào ngày 1/12/2023, UBND huyện Hóc Môn đã phê duyệt giá bồi thường với mức gần 39,6 triệu đồng và được người dân có đất bị thu hồi đồng thuận. Do đó, dự thảo bảng giá đất điều chỉnh đã cập nhật mức giá nêu trên cho vị trí đường Song Hành Quốc lộ 22 và không thể so sánh giá đất có mức tăng 50 lần.
Sở TN&MT Tp.HCM thông tin thêm, dự thảo bảng giá đất điều chỉnh đã cập nhật cơ sở dữ liệu giá đất được phê duyệt tại các dự án bồi thường, dự án nộp tiền sử dụng đất, giá giao dịch do cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan thuế cung cấp. Do đó, giá đất đã được điều chỉnh phù hợp tình hình thực tế trên địa bàn.
