Mua đất trên giấy
Theo trình bày của ông N. (ngụ tỉnh Phú Thọ), thông qua mối quan hệ với ông Ch., ông được biết chị gái của ông Ch. là bà C. có một thửa đất diện tích 100m2 sắp được Nhà nước giao và có nhu cầu chuyển nhượng.
Thửa đất này tọa lạc tại xã Bình Tuyền, tỉnh Phú Thọ (trước đây là huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc), là đất dịch vụ giãn dân sẽ được chính quyền địa phương giao cho bà C.
Đáng chú ý, tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc vào đầu tháng 2/2019, bà C. vẫn chưa được giao đất và chưa đủ điều kiện pháp lý để chuyển nhượng.
Theo thỏa thuận, ông N. đặt cọc 50 triệu đồng (bằng với giá chuyển nhượng) và cam kết nộp các khoản thuế khi có thông báo của cơ quan nhà nước. Khi bà C. được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), bà có nghĩa vụ thực hiện thủ tục sang tên cho ông N.
Đến tháng 11/2019, bà C. được cấp sổ đỏ cho thửa đất 100m2 nói trên. Tuy nhiên, sau đó bà không thực hiện việc chuyển nhượng thửa đất cho ông N. dù ông đã nhiều lần yêu cầu.
Cho rằng bà C. vi phạm hợp đồng đặt cọc, ông N. khởi kiện yêu cầu tòa án buộc bà C. phải chuyển nhượng thửa đất theo thỏa thuận. Trường hợp không thực hiện thì phải trả lại tiền đặt cọc 50 triệu đồng và chịu phạt cọc 950 triệu đồng, tổng cộng 1 tỷ đồng.
Về phía bị đơn, bà C. cho rằng bà không biết nội dung hợp đồng đặt cọc, chỉ ký vào giấy tờ do ông N. đưa mà không đọc nội dung và cũng không nhận tiền đặt cọc.
Theo bà C., số tiền 50 triệu đồng do ông N. đưa cho em trai bà là ông Nguyễn Văn Ch., và ông Ch. đã trả lại cho ông N. Do đó, bà không chấp nhận việc trả tiền đặt cọc và phạt cọc theo yêu cầu của nguyên đơn.
Tiền đặt cọc bằng giá chuyển nhượng có hợp pháp?
Với tư cách là nhân chứng, ông Ch. xác nhận có nhận 50 triệu đồng từ ông N. và đã trả lại vào khoảng tháng 7/2019, tức trước khi bà C. được cấp sổ đỏ. Việc trả tiền này không được hai bên lập giấy biên nhận.
Tại bản án sơ thẩm ngày 30/11/2020, TAND huyện Bình Xuyên (tỉnh Vĩnh Phúc cũ) chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn, xác định lỗi hỗn hợp của các bên và buộc bà Nguyễn Thị C. trả cho ông N. tổng số tiền 525 triệu đồng, gồm tiền đặt cọc và một phần tiền phạt cọc.
Không đồng ý với phán quyết này, cả hai bên đều kháng cáo. Tại bản án ngày 21/9/2021, TAND tỉnh Vĩnh Phúc (cũ) chấp nhận toàn bộ kháng cáo của ông N., buộc bà C. phải trả đủ 1 tỷ đồng tiền đặt cọc và phạt cọc; đồng thời không chấp nhận kháng cáo của bà C. và kháng nghị của Viện kiểm sát.
Sau đó, bà C. tiếp tục đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm. TAND cấp cao tại Hà Nội nhận định rằng trong quá trình giải quyết vụ án, đặc biệt tại phiên tòa sơ thẩm, ông N. thừa nhận đã nhận lại 50 triệu đồng tiền đặt cọc từ ông Ch. và đang trực tiếp quản lý khoản tiền này.
Do đó, việc cả hai cấp tòa vẫn buộc bà C. trả lại 50 triệu đồng cho ông N. là không phù hợp, bởi thực tế ông N. không bị thiệt hại về khoản tiền đặt cọc.
Về bản chất giao dịch, TAND cấp cao tại Hà Nội cho rằng hợp đồng đặt cọc giữa ông N. và bà C. không đáp ứng điều kiện của đặt cọc theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự.
Cụ thể, giá đặt cọc và giá chuyển nhượng được xác định là bằng nhau, trong khi chính ông N. thừa nhận giá trị thực tế của thửa đất tại thời điểm giao dịch khoảng 300 triệu đồng.
Theo TAND cấp cao, điều này cho thấy hợp đồng không nhằm bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, mà chỉ mang tính hình thức, do đó không phát sinh hiệu lực pháp lý về đặt cọc và phạt cọc.
Ngoài ra, tại thời điểm ký hợp đồng, bà C. chưa được giao đất, chưa bốc thăm và chưa được cấp sổ đỏ nên chưa đủ điều kiện chuyển nhượng. Trong khi đó, ông N. đã nhận lại tiền từ tháng 7/2019, trước khi bà C. được cấp sổ đỏ vào tháng 11/2019. Vì vậy, việc cho rằng các bên vi phạm hợp đồng đặt cọc để áp dụng chế tài phạt cọc là không có căn cứ.
Từ những phân tích trên, Tòa án xác định các cấp xét xử sơ thẩm và phúc thẩm đã thu thập, đánh giá chứng cứ chưa đầy đủ, dẫn đến việc chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là chưa đủ căn cứ pháp luật.
Do đó, Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại Hà Nội quyết định hủy toàn bộ bản án sơ thẩm và phúc thẩm, giao hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm xét xử lại theo đúng quy định của pháp luật.
