Có phải tất cả các doanh nghiệp bất động sản khó khăn đều được giãn nợ gốc, lãi vay?

Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ có hiệu lực từ ngày 12/3/2023 đã đưa ra một số giải pháp tháo gỡ khó khăn để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Trong đó, một trong những điểm đáng chú ý nhất đó là các giải pháp liên quan đến chính sách tín dụng. 

Cụ thể, các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tạo điều kiện nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Các doanh nghiệp bất động sản khó khăn sẽ được xem xét giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ,... Các dự án bất động sản nhà ở đáp ứng nhu cầu thực của người dân, có hiệu quả, thanh khoản tốt như nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ, văn phòng cho thuê, bất động sản phục vụ sản xuất, công nghiệp, du lịch cũng được tạo điều kiện vay vốn.

 "Vốn tín dụng sẽ tập trung cho các dự án, phương án vay khả thi, khách hàng có năng lực tài chính, khả năng trả nợ đầy đủ và đúng hạn", Nghị quyết nêu rõ.

Về nhiệm vụ cụ thể, Chính phủ giao Ngân hàng Nhà nước xem xét chỉ đạo các tổ chức tín dụng rà soát, phân loại dự án bất động sản để có các biện pháp xử lý phù hợp (như giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ,…) theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng.

Ngân hàng Nhà nước cũng chỉ đạo các tổ chức tín dụng đánh giá tình hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, tiềm năng của từng dự án và loại hình phân khúc bất động sản như bất động sản nhà ở phù hợp thu nhập người dân, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân; bất động sản công nghiệp, du lịch, văn phòng,... để xem xét điều chỉnh các điều kiện cho vay mà không đánh đồng chính sách với các dự án có những rủi ro.

Ngoài ra, nhà điều hành xem xét điều chỉnh phù hợp hệ số rủi ro đối với các phân khúc bất động sản khác nhau; rà soát các quy định liên quan đến cho vay, đầu tư trái phiếu doanh nghiệp cho đồng bộ, phù hợp với chính sách phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp của Chính phủ.

Đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, Chính phủ lưu ý chủ đầu tư phải có trách nhiệm ưu tiên mọi nguồn lực để thanh toán nợ, đặc biệt là nợ trái phiếu; chủ động nghiên cứu tái cơ lại giá cả, cấu sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tiễn của thị trường. 

Áp dụng với đối tượng phù hợp

Nghị quyết của Chính phủ được ban hành trong bối cảnh thị trường bất động sản đang gặp bế tắc. TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV mới đây cho biết, phía Ngân hàng Nhà nước đang xem xét việc giãn, hoãn nợ cho doanh nghiệp bất động sản khó khăn với đối tượng và thời hạn phù hợp.

Thống đốc cũng cho rằng điều này là cần thiết. Tuy nhiên, để công bằng và hợp lý hơn, Thống đốc đã đề nghị Bộ Xây dựng rà soát để xem kỹ hơn phân khúc nào, nhóm nào sẽ được ưu tiên, chứ không phải tất cả. 

Đại diện cho tiếng nói của các doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) đánh giá, doanh nghiệp địa ốc đang rất cần vốn tín dụng trong lúc chưa huy động được vốn từ các nguồn khác.

Thị trường trái phiếu mới chỉ phát triển từ năm 2018 trở lại đây. Trong khi đó, ở Việt Nam có một nghịch lý là thị trường bất động sản cần vốn trung, dài hạn nhưng thị trường vốn lại phát triển không tương xứng với sự phát triển của nền kinh tế, nhất là của thị trường bất động sản. 

Ông Châu cho rằng, năm nay là năm quyết định sống, còn đối với các doanh nghiệp bất động sản nếu không được hỗ trợ giải quyết nút thắt về dòng tiền để đảm bảo tính thanh khoản. Trước hết là nhu cầu và nguyện vọng của tất cả các doanh nghiệp bất động sản mong muốn được tiếp cận nguồn vốn tín dụng để vượt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn.

Hiện nay, bên cạnh khó khăn lớn nhất là vướng mắc pháp lý chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản thì khó khăn trực tiếp tiếp theo là vấn đề trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đến hạn và các khoản vay tín dụng đến hạn. Vị này cho rằng, điều này sẽ kéo theo rủi ro chuyển thành nợ xấu hoặc nhảy nhóm nợ xấu hơn trong một số trường hợp.

Thứ nhất, doanh nghiệp có các khoản vay tín dụng sắp đáo hạn mà nếu không được gia hạn thì bị xếp vào nhóm nợ xấu.

Thứ hai, doanh nghiệp có các khoản vay tín dụng quá hạn có thể bị nhảy nhóm sang nhóm nợ xấu hơn.

Thứ ba, doanh nghiệp có nợ xấu dù có dự án khả thi, có tài sản bảo đảm vẫn không tiếp cận được các khoản vay tín dụng mới nếu Ngân hàng Nhà nước không cho phép nới một chút điều kiện vay vốn tín dụng, nhưng không phải là hạ thấp tiêu chuẩn tín dụng. Ngoài ra, người mua nhà hiện nay cũng khó vay vốn tín dụng.

“Doanh nghiệp không ngại mức lãi vay hiện nay đang ở mức cao mà điều lo lắng nhất ở đây là việc không tiếp cận được nguồn tín dụng mới. Mà nguyên nhân ở đây là do vướng khoản vay cũ bị ngân hàng xếp vào nợ xấu", ông Châu nói.