Theo ghi nhận, từ cuối năm 2023 đến nay, ngoài một số dự án quen thuộc xuất hiện trên thị trường Tp.HCM như dòng căn hộ Fora Panorama thuộc KĐT Mizuki Park; Akari City của Nam Long; Privia Khang Điền (đã hết nguồn hàng sơ cấp); MT Eastmark City của Điền Phúc Thành còn ngưỡng giá từ 3-4 tỉ đồng/căn (tuỳ căn, vị trí) thì đến nay con số nguồn cung này gần như không thay đổi.
Có chăng, đến thời điểm cuối năm 2024, tại quận 2 (cũ, nay là Tp.Thủ Đức, Tp.HCM) xuất hiện thêm dự án Citigrand của Kiến Á nằm trong KĐT Cát Lái 152ha do Houze triển khai kinh doanh có giá từ 2,8 tỉ đồng/căn 2PN, 2WC. Dự án đang xây dựng đến tầng 12 và sẽ mở bán vào đầu tháng 1/2025. Đây gần như là nguồn cung sơ cấp cuối cùng giá hợp lý còn sót lại tại Tp.HCM nói chung, khu vực Cát Lái nói riêng.
Được biết, dự án đã hoàn chỉnh pháp lý, đóng tiền sử dụng đất trước đây nên đưa ra thị trường mức giá khá hợp lý dưới 3 tỉ đồng/căn (khoảng từ 55 triệu đồng/m2). Đặt trong thị trường khu vực, với các dự án đóng tiền sử dụng đất theo bảng giá đất mới thì mức giá này phải chạm ngưỡng trên 70 triệu đồng/m2 ở cùng vị trí. Hiện khách hàng mua căn hộ này chỉ cần đóng 280 triệu đồng, tương đương 10% là kí hợp đồng mua bán; được chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất 0% trong 24 tháng và ngân hàng ân hạn nợ gốc đến khi nhận nhà; thanh toán cho khách mua kéo dài 32 tháng.
Có thể thấy, chính sự nhỏ giọt nguồn cung mới và mức giá căn hộ ở một số khu vực tại Tp.HCM “chạm đỉnh” đã khiến những dự báo về sự tuyệt chủng của dòng căn hộ 3-4 tỉ đồng/căn có thể trở thành hiện thực không xa.
Hiện căn hộ giá 1-2 tỉ đồng đã chính thức “biến mất” khỏi thị trường Tp.HCM thì sắp tới, căn hộ giá 3 tỉ đồng/căn khó tránh khỏi quy luật khi nhìn vào thực tế đang diễn ra trên thị trường. Hiện tại, người mua chỉ tìm thấy một số ít dự án căn hộ quanh khu vực P. Cát Lái (quận 2 cũ); P. Long Trường (quận 9 cũ), quận Bình Tân còn rổ hàng ở ngưỡng giá này, được xem là cơ hội săn giá tốt cuối cùng tại Tp. HCM.
Căn hộ giá dưới 3 tỉ đồng/căn tại Tp.HCM dự đoán sẽ "tuyệt chủng" trong thời gian tới.
Khảo sát giá bán căn hộ trong phạm vi khu vực Tp. Thủ Đức (Tp. HCM) cho thấy, cách đây 2 năm mức giá căn hộ dưới 3 tỉ đồng/căn đã hiếm gặp. Chẳng hạn, tại dự án Salto Residence thuộc KĐT Cát Lái, vào năm 2022 đã bán ra với mức giá 65 triệu đồng/m2 (chưa VAT). Căn hộ nhỏ nhất diện tích 50m2 có giá từ 3,3 tỉ đồng/căn.
Hiện nay, nhìn vào biểu giá bất động sản ở một số khu vực như Thủ Thiêm, An Phú, Thảo Điền (quận 2 cũ, nay là Tp. Thủ Đức) không khỏi giật mình. Từ khi khánh thành hầm vượt sông Sài Gòn, mức giá cập nhật mới nhất tại KĐT Thủ Thiêm hiện chạm đỉnh 450 triệu đồng/m2. Căn hộ diện tích 50m2 tại đây rơi vào khoảng 22,5 tỉ đồng/căn.
Một số dự án tọa lạc tại đường Đồng Văn Cống hiện mức giá bất động sản khảo sát rơi vào khoảng 85-139 triệu đồng/m2; đường Trần Não giá thấp nhất khoảng 75 triệu đồng/m2, trong khi giá cao nhất là 116 triệu đồng/m2. Có chăng, nằm trong bán kính 3-4 km thì khu vực Cát Lái (Tp. Thủ Đức) giá bất động sản còn duy trì ở mức dễ chịu khi có giá từ 38-68 triệu đồng/m2.
Trong báo cáo mới đây của DKRA Group chỉ ra, giá căn hộ sơ cấp tại Tp.HCM đạt mức cao nhất là 493 triệu đồng/m2. Một số dự án căn hộ ra thị trường cuối năm 2024 tại Tp.HCM như Eaton Park có giá khoảng 132 triệu đồng/m2; The Opus One 80 triệu đồng/m2, Masteri Grand View từ 120 triệu đồng/m2; The OpusK Residence giá gần 300 triệu đồng/m2.
Nhìn vào bức tranh giá này để thấy, mặt bằng giá bất động sản Tp.HCM đã lên “một tầm cao” mới, để lại “khoảng trống” không nhỏ cho dòng sản phẩm căn hộ giá vừa túi tiền. Người mua sẽ rất khó khăn để tìm được chốn an cư hợp lý giữa bối cảnh “bão giá” như hiện nay.
Theo số liệu từ One Housing - công ty tư vấn bất động sản thuộc Techcombank, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ Tp.HCM quý 3/2024 vào khoảng 80 triệu đồng/m2. 90% rổ hàng là căn hộ cao cấp, hạng sang và chỉ còn vài dự án vừa túi tiền nhưng giá cũng trên dưới 60 triệu đồng/m2.
Báo cáo từ Cushman&Wakefield cũng cho hay, giá căn hộ Tp. HCM hiện trung bình từ 76 triệu đồng/m2. Lũy tiến trong 10 tháng qua, giá chung cư Tp. HCM trung bình gần 83 triệu đồng/m2. Căn hộ 50m2 chưa bao gồm thuế phí giá đã hơn 4 tỉ đồng/căn là thấp nhất trong rổ hàng ở một số dự án căn hộ. Theo đơn vị này, sắp tới, Tp.HCM sẽ rất ít dự án căn hộ giá dưới 60 triệu đồng/m2. Khả năng cao nhà tầm 3 tỉ đồng sẽ “tuyệt chủng” tại Tp. HCM.
Một số chuyên gia trong ngành phân tích, trong 3 năm tới, căn hộ giá 3-4 tỉ đồng nhiều nhất cũng chỉ chiếm khoảng 5%. Căn hộ ngưỡng giá này dần trở thành “hàng hiếm” của Tp. HCM và khó tìm thấy trong tương lai gần. Đà tăng giá chung cư Tp. HCM sẽ tiếp tục được thúc đẩy bởi những thay đổi từ Luật và sự biến động của bảng giá đất mới.
