‘Doanh nghiệp bất động sản đảo nợ không phải xấu’

Trái phiếu trở thành kênh huy động vốn chính của các doanh nghiệp bất động sản kể từ năm 2020 bởi thủ tục đơn giản hơn và đáp ứng được nhu cầu vốn trung - dài hạn cho các doanh nghiệp so với tín dụng ngân hàng.

Ước tính trong năm 2021, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành ít nhất 204.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 9 tỷ USD, gấp khoảng 3,2 lần so với năm 2020. Số liệu được tính đến ngày 31/12/2021 và chưa bao gồm các lô trái phiếu phát hành trong năm nhưng chưa được công bố thông tin.

Bên cạnh mục đích huy động vốn phục vụ phát triển dự án, nhiều doanh nghiệp phát hành hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn tỷ đồng trái phiếu để cơ cấu nợ, đảo nợ,… như trường hợp của Bông Sen Corp, nhóm Vạn Thịnh Phát,...

Từ sau sự kiện 9 lô trái phiếu do các thành viên Tập đoàn Tân Hoàng Minh phát hành bị hủy bỏ vào đầu tháng 4, trái phiếu bất động sản đã chững lại, các bên cũng thận trọng hơn trong việc phát hành và điều này ít nhiều đã tác động đến thị trường bất động sản nói chung.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, sau sự kiện Tân Hoàng Minh, doanh nghiệp tại các địa phương không dám tham gia đấu giá dự án và dự án mới ra rất ít. Trong đó, nguồn cung dự án tại Hà Nội trong những năm gần đây chưa bằng 1/10 so với giai đoạn trước.

Bên cạnh nguồn cung khan hiếm, nguồn tài chính cung cấp cho thị trường bất động sản cũng hạn hẹp đi. Thị trường chịu hai sức ép: Vừa không có dự án, vừa không có vốn.

TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng trái phiếu vô cùng quan trọng đối với thị trường bất động sản vì hai lý do. Thứ nhất, doanh nghiệp phát hành chỉ trả lãi chứ không phải trả gốc nếu chưa đến thời điểm đáo hạn, tức là trái phiếu linh hoạt hơn nhiều so với tín dụng trung và dài hạn của ngân hàng (doanh nghiệp đi vay phải trả cả gốc và lãi hàng quý hoặc 6 tháng hoặc một năm).

Thứ hai, trái phiếu bất động sản nói chung có thể đảo nợ được (được hiểu là vay mới để trả nợ cũ). Nếu hết kỳ hạn 3 năm mà dự án vẫn chưa hoàn thành thì doanh nghiệp có thể phát hành trái phiếu mới để đảo trái phiếu cũ.

Theo ông Nghĩa, “đảo nợ này không có gì xấu cả, đơn giản vì kỳ hạn quá ngắn, khác với trái phiếu doanh nghiệp ở các quốc giá khác có kỳ hạn 10-20 năm thì doanh nghiệp không phải đảo.

Điều này chứng tỏ trái phiếu linh hoạt hơn và tốt cho thị trường hơn là tín dụng trung-dài hạn. Nếu vay ngân hàng 3 năm mà doanh nghiệp không trả được sẽ bị loại khỏi cuộc chơi, được ghi vào danh sách nợ xấu và được công bố bởi CIC (Trung tâm Thông tin Tín dụng Quốc gia Việt Nam). Trái phiếu thì khác, 3 năm có thể thành 6 năm, 6 năm có thể thành 9 năm.

Nghe đảo nợ cứ tưởng là xấu nhưng thực chất không có cách nào khác mà đây là một lợi thế của trái phiếu. Chưa kể, trái phiếu còn không bị kiểm soát mục đích sử dụng vốn”.

Liên quan đến việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn từ trái phiếu, TS. Xuân Nghĩa chia sẻ gần đây khi góp ý sửa đổi Nghị định 153, nhóm chuyên gia đã có nhiều ý kiến rất khốc liệt về vấn đề này.

Theo quan điểm của nhóm chuyên gia, việc đưa ra những khái niệm quản lý mục đích sử dụng vốn của trái phiếu là rất vô lý. Bởi thị trường trái phiếu đã tồn tại trên thế giới 276 năm nay nhưng không ai nghĩ đến việc quản lý mục đích sử dụng vốn của trái phiếu. Thậm chí, tại các quốc gia khác cũng không có chuyện quản lý mục đích sử dụng vốn vay ngân hàng.

“Ai mà quản được? Nhân lực đâu mà đi quản? Và quản để làm gì?” TS. Lê Xuân Nghĩa đặt vấn đề. Theo chuyên gia, việc quản lý này sẽ nảy sinh nhiều bất cập như không thể bắt các doanh nghiệp phải giải ngân hết vốn huy động được trong một ngày, hoặc doanh nghiệp có thể gửi ngân hàng trong lúc chờ thời điểm thích hợp để giải ngân,…Không thể nói những trường hợp này là sai mục đích sử dụng vốn.

Do vậy, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng “chúng ta sửa nhanh chóng Nghị định 153 nhưng phải sửa trên nền tảng thông lệ quốc tế và tạo cho thị trường một lối thoát, một dòng chảy bình thường.

Đối với những doanh nghiệp phát hành với giá trị gấp 10 lần vốn chủ sở hữu, tức đòn bẩy tài chính quá lớn thì nên tìm một doanh nghiệp như vậy để chấn chỉnh. Cách thức chấn chỉnh tốt nhất là cho những doanh nghiệp đó cố gắng hoàn tất đợt phát hành xong rồi ngưng để củng cố tài chính”.