Chuyện ‘lạ’ đang diễn ra tại thị trường BĐS các nước lớn: "Nhà giàu cũng khóc"

Sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu giai đoạn 2007-2009, có một giai đoạn giá bất động sản được dự báo tăng không ngừng. Doanh số bán đất có nhiều đột phá do lãi suất thấp và nguồn cung thiếu thốn. Nhưng nay mọi thứ đã hoàn toàn khác.

Tại một số quốc gia phát triển trên thế giới, từ Mỹ đến New Zealand, doanh số bán bất động sản đã sụt giảm trong năm qua, khi các ngân hàng trung ương bắt đầu chu kỳ thắt chặt tiền tệ mạnh nhất trong bốn thập kỷ. Ở nhiều thị trường, giá cả hiện tại đang đi “chệch hướng”, ít nhất là với kỳ vọng của các chủ sở hữu.

Tuy nhiên, với việc tăng lãi suất của phần lớn các ngân hàng trung ương có xu hướng chậm lại, nhiều người trong ngành bất động sản bắt đầu tự hỏi liệu tình trạng “tồi tệ” có thể sớm kết thúc hay không?.

Vào tháng 3/2023, cả Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) và Ngân hàng Trung ương Anh đều tăng lãi suất cơ bản thêm 0,25 điểm phần trăm. Ngoài ra, nhiều nhà phân tích cũng cho rằng, trong năm nay có lẽ sẽ có thêm 1 lần tăng lãi suất nữa.

Nền kinh tế thế giới cho đến nay vẫn đang “kiên cường” trước sức ép của chính sách thắt chặt tiền tệ, ngay cả khi một số ngân hàng vừa trải qua biến động. Điều này đã khiến các nhà đầu tư và nhiều chủ bất động sản hy vọng giá có thể sớm chạm đáy, đồng nghĩa thị trường nhà ở sẽ bớt “khó khăn” sớm hơn dự kiến.

Tuy nhiên “sự lạc quan” này có lẽ là hơi sớm. Mặc dù các khoản vay mua nhà thường có lãi suất cố định ở 1 số thị trường nhưng hầu hết đều trong khoảng thời gian tương đối ngắn.

Ví dụ, ở Anh, gần một nửa khoản vay có thời hạn không quá hai năm - hơn 2/5 số người vay mua nhà sẽ phải chuyển sang các kỳ hạn mới trong năm nay.

Trong khi đó, hàng loạt các khoản tiết kiệm dư thừa được tích lũy trong thời kỳ đại dịch đang được “rút ra” đáng kể. Các cuộc khảo sát cho thấy một số hộ gia đình có thu nhập thấp ở khu vực đồng euro đã cạn kiệt phần lớn tiền tiết kiệm.

Khi dự báo về mức giá bất động sản còn giảm bao nhiêu nữa trong thời gian tới, nhiều nhà phân tích của The Economist đã chia các quốc gia giàu có thành 3 xu hướng.

Bắt đầu với những nước có giá tiếp tục giảm, bao gồm Úc, Canada, New Zealand và Thụy Điển. Ở những quốc gia này, các ngân hàng trung ương đã nhanh chóng phản ứng với lạm phát. Họ chứng kiến giá nhà tăng vọt trong đại dịch, khi người mua tận dụng tín dụng giá rẻ.

Theo Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế OECD, giá nhà đã giảm 14% ở Thụy Điển và New Zealand so với mức đỉnh. Ở Úc, giá đã giảm trung bình 9%. Ngân hàng trung ương của 1 số nước này đã không tăng lãi suất cho đến tháng 5, nhưng lại có các hộ gia đình bước vào giai đoạn có nhiều khoản nợ, ở mức trung bình hơn 200% thu nhập khả dụng ròng năm 2021.

Goldman Sachs dự báo giá bất động sản tại New Zealand, Thụy Điển và Úc sẽ giảm lần lượt là 19%, 17% và 15% so với mức đỉnh. Điều này cho thấy giá nhà tại các quốc gia này có thể giảm hơn nữa.

Tiếp theo là những nước có thể thoát khỏi “rủi ro”. Thành viên nổi bật nhất là Mỹ, nơi lãi suất vay mua nhà thường kéo dài 2-3 thập kỷ, giúp người mua hạn chế ảnh hưởng từ việc lãi suất tăng. Sau cuộc khủng hoảng cho vay dưới chuẩn bắt đầu vào năm 2007, cơ quan quản lý Mỹ đã thúc đẩy chính sách lãi cố định để giảm rủi ro vỡ nợ của người vay.

Theo Goldman, giá nhà ở Mỹ có thể sẽ giảm từ đỉnh xuống đáy khoảng 5%. Trong khi đó, Pháp, nơi giá được giữ vững vào năm 2022 được dự đoán sẽ có mức giảm thậm chí còn nhỏ hơn là 4%. Quốc gia này được hưởng lợi từ nợ hộ gia đình thấp, ở mức trung bình chỉ bằng 124% thu nhập khả dụng ròng năm 2021.

Cuối cùng là nhóm các nước “lưng chừng” - chưa ảnh hưởng nặng nhưng vẫn có. Ở Anh, giá nhà đã giảm 5%, nhưng điều tồi tệ hơn có thể xảy ra. Ngoài ra, công ty tư vấn Capital Economics cũng dự báo rằng giá nhà nước này phải giảm 12% mới chạm đáy. Một số chủ đầu tư đang trì hoãn xây nhà mới hoặc treo thưởng tiền mặt để khuyến khích người mua.

Persimmon, công ty xây dựng lớn thứ hai của Anh, thậm chí còn đề nghị trả giúp 10 tháng cho người vay mua nhà nhằm kích cầu. Đó cũng là một tình huống tương tự ở các khu vực khác của châu Âu.

Bên cạnh đó, Liên đoàn Bất động sản Đức dự đoán rằng chỉ có 245.000 căn hộ sẽ được hoàn thành tại quốc gia này trong năm nay - thấp hơn rất nhiều so với mục tiêu 400.000 của chính phủ.

Giá nhà sụt giảm ở các quốc gia giàu phần lớn là do lãi suất cao hơn. Những người muốn sở hữu bất động sản hiện phải đối mặt với các khoản vay mua hàng tháng đắt đỏ.

Theo Ngân hàng Hoàng gia Canada, nước nay là một trong những nơi mà giá nhà điều chỉnh sớm. Người mua nhà bình thường trung bình cần chi khoảng gần 70% thu nhập hộ gia đình trước thuế cho các khoản thanh toán tiền vay mua nhà, thuế bất động sản và hóa đơn tiện ích - tăng từ 46% vào đầu năm 2020. Thời gian này, giá nhà giảm khiến chủ sở hữu không hài lòng và cả những người mua cũng không khả dĩ hơn.

Tham khảo The Economist