(Ảnh minh họa: Hoàng Huy).
Thị trường bất động sản đang đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở để đáp ứng nhu cầu đại bộ phận người dân, các đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình tại các khu vực đô thị. Đây cũng là một trong những nguyên nhân đẩy giá chung cư tăng vọt trong thời gian vừa qua.
Hiện tại, nguồn cung nhà ở tại Hà Nội đã bắt đầu phục hồi, tuy nhiên TP HCM tiếp tục khan hiếm. Theo các chuyên gia, nếu nguồn cung nhà ở không tăng, các biện pháp ngăn chặn hoạt động đầu cơ bất động sản có thể sẽ càng khiến giá nhà tiếp tục leo cao.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đánh giá, từ đầu năm đến nay, thị trường địa ốc đã có dấu hiệu tích cực và bước vào giai đoạn thăm dò, thanh khoản nhỏ lẻ. Từ cuối năm là giai đoạn củng cố của thị trường.
Từ quý II/2025 sẽ là giai đoạn thị trường khởi sắc. Sản phẩm có tốc độ tăng giá, đáp ứng nhu cầu ở thực, có lợi suất thuê và thu hút đầu tư được chú trọng.
Thị trường bất động sản lúc này sẽ phát triển khi khôi phục nguồn cung, tăng trưởng về giá. Tâm lý người mua bắt đầu quan tâm đến nhu cầu đầu tư, không đặt nặng yếu tố giá bán, pháp lý như thời điểm ảm đạm.
Từ đầu năm 2026 trở đi, chuyên gia dự báo thị trường bất động sản sẽ bước vào giai đoạn ổn định. Lúc này, thanh khoản gia tăng ở đa dạng loại hình. Các loại hình đầu cơ phát triển mạnh. Tâm lý người mua lúc này ưu tiên tìm kiếm cơ hội đầu tư ở những phân khúc hot nhất, tốc độ tăng giá cao, thu hút sự chú ý, có số lượng ít.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) đánh giá, giai đoạn này sẽ là một giai đoạn mới cho sự phát triển mới, một chu kỳ mới cho cả nền kinh tế lẫn thị trường bất động sản. Những khó khăn của thị trường đã và đang được tháo gỡ.
Gần đây, Chính phủ đã liên tục có những công điện rất mạnh mẽ, quyết liệt để yêu cầu tất cả hệ thống chính trị vào cuộc triển khai tinh thần thể chế mới, tìm cách tháo gỡ khó khăn cho các dự án, thúc đẩy phát triển kinh tế, tạo sự cân bằng cho thị trường địa ốc.
Việc tăng tốc đầu tư công, tốc độ thị hóa cao (trên 40%) chính là động lực tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở, kinh doanh, đầu tư bất động sản.
"Trong chu kỳ mới, tôi cho rằng thị trường sẽ có chất lượng tốt hơn. Với luật mới cùng các quy định chặt chẽ, cuộc chơi sẽ không còn cơ hội cho việc lợi dụng kẽ hở để hoạt động một cách không lành mạnh", vị này nhận định.
Dự báo trong ba năm tới, ông Đính đánh giá 2025 là năm đầu tiên nguồn cung của thị trường sẽ được tháo gỡ, song không phải là tháo gỡ toàn bộ. Những dự án đảm bảo đủ điều kiện về quy định pháp luật, năng lực của chủ đầu tư tốt sẽ được tháo gỡ để đưa sản phẩm vào thị trường, qua đó giúp thị trường cân bằng cung - cầu.
Về vấn đề giá bán, từ giờ đến hết năm 2025, các quy định của luật mới chưa được áp dụng hoàn toàn, vẫn được tận dụng từ vấn đề cũ, do có giá đất dự báo vẫn sẽ ở mức hợp lý.
Tuy nhiên, theo chuyên gia, sang giai đoạn 2026 - 2027, nếu vẫn không có căn chỉnh phù hợp thì có thể sẽ đẩy áp lực vào giá. Đơn cử như tại TP HCM, hiện nay bà con nông dân vùng ven đều tăng giá đền bù gấp 3 lần. Giá đất chắc chắn sẽ tăng rất mạnh. Song hiện nay, chính quyền TP HCM vẫn đang điều tiết theo cách áp dụng cả cách tính cũ. Do đó vẫn còn đâu đó những chủ đầu tư ở một số địa phương vẫn chấp nhận được mức giá đền bù này.
"Tôi đưa ra hai kịch bản. Nếu chúng ta điều tiết tốt thì năm 2026 - 2027 thị trường sẽ tiếp tục ổn định. Còn nếu không có căn chỉnh kỹ thuật tốt thì có thể sẽ đẩy giá bất động sản lên mức cao hơn, bất hợp lý hơn, thị trường sẽ lại khó khăn", ông Đính nhận định.
Ở góc độ chủ đầu tư, bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Phó Tổng Giám đốc Gamuda Land dự báo, với sự rõ ràng hơn về chính sách thì trong năm 2025 - 2026 trở đi, có thể nguồn cung sẽ quay trở lại với thị trường. Tuy nhiên, sẽ khó mà quay trở lại như thời điểm 2018 - 2019, khi nguồn cung căn hộ đâu đó lên tới 30.000 - 35.000 căn (trong khi thị trường năm 2023 khoảng 5.000 căn, 2024 có thể khoảng 7.000 căn).
Thị trường giai đoạn 2025 - 2026 chắc chắn sẽ có độ trễ trong việc phục hồi. Do đó, vị này dự báo nguồn cung trong hai năm này sẽ cao hơn 2024, nhưng sẽ không cao tới mức dư thừa.
