Chuyên gia: Tiền sử dụng đất chỉ là một phần, nguồn thu bền vững phải đến từ lợi nhuận và sự phát triển của doanh nghiệp

Giá đất chỉ tăng, thị trường gặp nhiều thách thức

Tại chương trình “Việt Nam và các chỉ số” của VTV Index, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho biết khi nhìn vào thực tế hiện giá nhà và giá đất đang ở mức quá cao, vì vậy, cả người dân lẫn doanh nghiệp đều đặc biệt quan tâm tới bảng giá đất mới.

Ông Thanh phân tích: “Việc xây dựng bảng giá đất theo hướng ‘sát giá thị trường’ sẽ nảy sinh một vấn đề lớn, nếu đã gọi là thị trường thì phải có lên, có xuống. Tuy nhiên, trong thực tế định giá đất hiện nay lại tồn tại một ‘luật bất thành văn’ rằng giá phải bằng hoặc cao hơn kỳ trước. Với cách tiếp cận này, chúng ta vẫn chưa thực sự xác định giá theo đúng với thị trường”.

Trong bối cảnh giá nhà đất đã ở mức rất cao so với thu nhập của người dân và là một trong những chi phí đầu vào lớn của doanh nghiệp, nếu tiếp tục duy trì việc ‘giá chỉ giữ nguyên hoặc tăng’ sẽ kéo theo nhiều hệ lụy. Ông Thanh cho rằng nếu không xác định đúng bản chất thị trường và đúng đối tượng, việc áp giá đất có thể tạo ra sự chênh lệch lớn giữa các khu vực.

Vị chuyên gia lấy ví dụ, ở những nơi như khu phố cổ, giá trị đã hình thành qua hàng chục, hàng trăm năm nên việc định giá rõ ràng là điều dễ hiểu. Ngược lại, tại các khu đô thị mới, nơi hạ tầng chưa phát triển, giao dịch còn ít – nếu vẫn áp giá theo hướng ‘cứ phải tăng’ thì sẽ gây khó khăn lớn cho việc thu hút đầu tư và phát triển sản xuất kinh doanh.

Bảng giá đất tăng không chỉ kéo theo nhiều chi phí phát sinh như trong khâu giải phóng mặt bằng, mà còn cho thấy những khác biệt trong cách áp dụng giữa các địa phương. Theo ông Thanh, những điều này đã thể hiện rất rõ trong thời gian qua. Vị chuyên gia cho biết, Luật Đất đai quy định việc bồi thường phải thỏa thuận theo giá thị trường, nhưng cách hiểu và cách áp dụng tại các địa phương lại rất khác nhau.

Theo Phó Chủ tịch Thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, có địa phương đứng ra thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước – người dân – doanh nghiệp, nhờ đó giữ được mặt bằng giá ổn định và đảm bảo trật tự xã hội. Tuy nhiên, cũng có nơi cho rằng dự án không thuộc diện thu hồi nên doanh nghiệp phải tự đi thỏa thuận. Khi đó, người dân thường tham chiếu bảng giá mới, đôi khi giá đã bị đẩy lên do giao dịch, điều này khiến quá trình thương lượng trở nên khó kiểm soát và đầy rủi ro.

Ông Thanh cũng phân tích thêm, trong nhiều trường hợp, đặc biệt với doanh nghiệp vừa và nhỏ, việc phải tự thỏa thuận với hàng trăm hộ dân khiến chi phí đội lên bất hợp lý. Chỉ cần một vài trường hợp đã chuyển nhượng với giá quá cao, thỏa thuận từ đó có thể không đạt, dự án rơi vào bế tắc, doanh nghiệp thất bại dù đã dồn nhiều nguồn lực.

Vị chuyên gia cho rằng, việc ban hành bảng giá đất là cần thiết, nhưng quan trọng không kém là cơ chế quản lý thống nhất trên cả nước, tránh mỗi nơi thực hiện một kiểu. Các hệ số điều chỉnh cần linh hoạt, có tăng và có giảm để giữ ổn định thị trường, tránh gây “sốc giá”, ảnh hưởng đến đời sống người dân và sức khỏe của doanh nghiệp.

“Doanh nghiệp mà ‘ngất’ thì sẽ không còn nguồn lực đóng góp cho ngân sách nữa. Tiền sử dụng đất chỉ là một phần trong đóng góp cho nền kinh tế, nguồn thu bền vững phải đến từ lợi nhuận và sự phát triển lâu dài của doanh nghiệp” ông nhấn mạnh.

Cần cơ chế linh hoạt cho giá đất

Mặt khác, ông Thanh cũng chỉ ra thực tế tại một số địa phương đang bộc lộ nghịch lý, người dân bị thu hồi đất để phát triển các khu đô thị mới, nhưng khi dự án hoàn thiện, giá bán lại vượt xa khả năng chi trả của chính người dân địa phương. Điều này xuất phát từ việc một số dự án mới, có sức hút lớn hoặc sở hữu lợi thế về chủ đầu tư, thương hiệu, bán hàng… đã đẩy giá sản phẩm lên mức cao hơn nhiều so với mặt bằng chung.

Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam phân tích: “Nếu cơ quan quản lý không có cơ chế điều tiết phù hợp, giá bán quá cao ở một vài dự án sẽ vô tình trở thành ‘mặt bằng giá mới’, kéo giá đất xung quanh tăng theo. Hệ quả là các doanh nghiệp nhỏ và vừa khó cạnh tranh với các nhà đầu tư lớn, trong khi khả năng hấp thụ của người dân địa phương cũng giảm mạnh”.

Theo chuyên gia, phát triển khu đô thị phải đặt nhu cầu của người dân địa phương lên trước. Nếu giá vượt quá khả năng của họ, lượng người từ nơi khác tìm đến chủ yếu là để đầu tư. “Vì vậy, cách định giá đất dựa trên một số sản phẩm tại địa phương không phản ánh đúng giá trị thật của thị trường, khiến giá nhà đất tăng mạnh trong hai năm qua”, ông Thanh phân tích.

Ông nhấn mạnh, bảng giá đất rất quan trọng, nhưng hệ số áp dụng cần linh hoạt. Không nên lấy một dự án làm chuẩn rồi ngầm mặc định mức giá mới phải ‘ít nhất bằng hoặc cao hơn’, bởi cách làm này chỉ khiến giá đất, giá nhà tiếp tục leo thang và gây áp lực lớn lên đời sống người dân.

Ông Thanh cho biết từ nhiều năm qua, bảng giá đất chủ yếu do đơn vị tư vấn và cơ quan quản lý. theo ông, để bảng giá đất đi vào đời sống, thì người dân phải thấy mức giá phù hợp và đảm bảo an sinh xã hội, còn doanh nghiệp phải nhìn thấy cơ hội phát triển sản xuất. Vì vậy, vị chuyên gia cho rằng, quá trình xây dựng bảng giá đất cần mở rộng đối tượng tham gia góp ý, đặc biệt là nhóm bị ảnh hưởng.

Ông dẫn ví dụ tại nhiều địa phương, người dân có nhu cầu chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở nhưng mức giá hiện hành quá cao, gây khó khăn cho họ. Điều này cho thấy việc mở rộng các nhóm góp ý là cần thiết để bảng giá đất phản ánh đúng thực tế và thực sự đi vào đời sống.

“Ngoài việc mở rộng các đối tượng, khi xây dựng bảng giá đất, cơ quan quản lý cần tổng hợp, thẩm định và cân đối lợi ích giữa các nhóm: người bị thu hồi đất, người có nhu cầu mua nhà, người muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay doanh nghiệp cần mặt bằng để sản xuất”, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nói.

Theo chuyên gia, việc mở rộng lấy ý kiến các nhóm bị ảnh hưởng sẽ giúp bảng giá đất bám sát đời sống, tránh tạo ra biến động bất lợi và góp phần giữ ổn định kinh tế – xã hội.