Chuyên gia: Thị trường căn hộ chung cư đang tiềm ẩn nhiều rủi ro

Sau giai đoạn trầm lắng đầu năm, thị trường chuyển nhượng căn hộ Hà Nội chứng kiến đà tăng giá trở lại từ giữa tháng 5/2025, với mức tăng trung bình 10-15% chỉ trong hai tháng. Đáng chú ý, theo số liệu từ Batdongsan.com.vn, chỉ trong hai tuần gần đây, giá rao bán vẫn tiếp tục đi lên, thậm chí tăng theo tuần ở nhiều dự án.

Dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group cho biết, giá bán trung bình căn hộ sơ cấp tại Hà Nội trong quý II/2025 tăng 5,6% so với quý trước và tăng tới 24% so với cùng kỳ năm 2024.

Thực tế thị trường cho thấy giá căn hộ đang leo thang nhanh chóng. Nhiều khu chung cư ở các tuyến phố lớn, chỉ trong vòng một tháng, đã tăng từ 100-200 triệu đồng mỗi căn. Đánh giá từ Batdongsan.com.vn, một số dự án ở khu vực Lê Văn Lương, Yên Hòa ghi nhận căn 2 ngủ, 2 vệ sinh tăng từ mức hơn 5,7 tỷ đồng lên tiệm cận 6 tỷ đồng. 

Ở khu Mỹ Đình, nhiều căn diện tích trên 70m2 tăng từ khoảng 5,2 tỷ đồng lên hơn 5,4 tỷ đồng, thậm chí có nơi từ 5,6 tỷ đồng vọt lên gần 5,9 tỷ đồng chỉ sau 3 tuần. Tại các trục đường như Phạm Văn Đồng hay Mễ Trì, mức tăng cũng phổ biến từ 200 đến 300 triệu đồng mỗi căn, bất kể là loại 2 hay 3 phòng ngủ. Diễn biến tương tự được ghi nhận tại hàng loạt dự án khác ở các khu Nam Trung Yên, Trung Văn hay Cầu Giấy.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, cho rằng mặt bằng giá căn hộ Hà Nội đang vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, kể cả nhóm thu nhập trung bình - cao. Với giá trung bình trên 75 triệu đồng/m2, ngay cả người có thu nhập 40-50 triệu đồng/tháng cũng khó mua nhà nếu không có hỗ trợ từ gia đình.

Dù nguồn cung trên thị trường tăng mạnh, khoảng 40.000 căn hộ mới trong 1,5 năm qua. Đây là mức cao nhất 5 năm, nhưng hơn 95% có giá trên 50 triệu đồng/m2, và hơn 60% định vị trên 80 triệu đồng/m2. Các dự án dưới 60 triệu đồng/m2 gần như biến mất, kể cả ở vùng ven. Giá tại một số tỉnh giáp Hà Nội cũng đã vọt lên 55 triệu đồng/m2, mức từng thuộc phân khúc cao cấp.

Theo bà Miền, tình trạng này làm gia tăng áp lực tài chính cho người mua, khiến nhiều người trẻ từ bỏ kế hoạch vay dài hạn để sở hữu nhà, dẫn tới xu hướng "nằm thẳng" khiến giảm động lực lao động, ngại lập gia đình và từ bỏ kỳ vọng an cư.

Về lâu dài, việc nhà đầu tư tiếp tục neo giá cao trong khi chi phí vốn không phải áp lực sẽ kéo dài tình trạng khan hiếm nhà ở giá hợp lý, gia tăng bất bình đẳng và đe dọa tính bền vững của thị trường.

Bà Miền cũng cho biết, Chính phủ đang thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu thực, nhưng với việc phân khúc cao cấp vẫn chiếm ưu thế tuyệt đối, khả năng cân bằng thị trường trong ngắn hạn được đánh giá là khó khăn.