Trong bối cảnh áp lực lạm phát duy trì ở mức cao, việc nắm giữ tiền mặt đang trở thành một lựa chọn kém hiệu quả. Trên thị trường, một xu hướng rõ nét đang hình thành: dòng vốn từ miền Bắc bắt đầu dịch chuyển mạnh vào các “tài sản lõi” tại khu vực phía Nam – nơi còn dư địa tăng trưởng và có khả năng tạo dòng tiền thực.
Tại Hà Nội, mặt bằng giá bất động sản đã neo ở mức cao, phổ biến cho căn hộ 2-3 phòng ngủ ở mức 10 tỷ đồng/căn, trong khi lợi suất cho thuê duy trì quanh ngưỡng 2–3%/năm. Biên lợi nhuận bị thu hẹp khiến chiến lược “ôm đất chờ tăng giá” dần mất hiệu quả.
Điều này dẫn đến một sự chuyển dịch quan trọng trong tư duy đầu tư. Nếu như trước đây, bất động sản được xem là nơi "giữ tiền", thì nay vai trò đó đã thay đổi. Tài sản không chỉ cần giữ giá trị, mà còn phải tạo ra dòng tiền để bù đắp chi phí cơ hội và chống lại lạm phát.
Thực tế này đã thúc đẩy nhà đầu tư bắt đầu tái cấu trúc danh mục theo hướng ưu tiên các tài sản có khả năng khai thác dòng tiền ngay. Đáng chú ý, phân khúc nhà ở phục vụ chuyên gia tại các khu công nghiệp đang nổi lên như một lựa chọn thay thế, với mức lợi suất kỳ vọng cao hơn đáng kể.
Thị trường cũng đang chứng kiến một sự chuyển dịch, thay đổi của các nhà đầu tư phía Bắc. Ông Đỗ Hoàng Hiệp - Phó Giám đốc Công ty Cổ phần Việt Nam Xanh Invest cho biết, xu hướng dịch chuyển dòng tiền từ Bắc vào Nam đang trở nên rõ nét hơn bao giờ hết, thể hiện qua việc lượng khách hàng phía Bắc tìm hiểu và giao dịch tại các thị trường phía Nam tăng mạnh trong thời gian gần đây.
“Tuy nhiên, các khách hàng phía Bắc ngày càng khắt khe hơn trong việc lựa chọn sản phẩm. Đặc biệt, các đô thị gắn với khu công nghiệp, nơi tập trung đông chuyên gia và lao động chất lượng cao, đang trở thành điểm đến ưu tiên nhờ đảm bảo đầu ra dòng tiền bền vững và ít phụ thuộc vào biến động thị trường”, ông Hiệp khẳng định.
Đưa ra nhận định tại sự kiện "Xu hướng bất động sản dòng tiền & hạ tầng khu đô thị công nghiệp" diễn ra sáng 3/4, ông Nguyễn Minh Hạnh, Cố vấn tài chính và Quản lý gia sản cho rằng, giữ tiền mặt trong giai đoạn lạm phát chẳng khác nào nắm giữ "tiền chết". Dù lãi suất tiết kiệm có dấu hiệu nhích lên, nhưng tốc độ tăng khó có thể theo kịp lạm phát, khiến kênh gửi tiết kiệm dần đánh mất vai trò "hầm trú ẩn" an toàn.
"Rủi ro lớn nhất hiện nay không phải giá giảm, mà là tài sản không tạo ra dòng tiền. Trong bối cảnh đó, bất động sản dòng tiền chính là kênh trú ẩn an toàn", ông Hạnh khẳng định.
tại tọa đàm, vị chuyên gia cũng lấy ví dụ điển hình như Dự án LA Home đang là tâm điểm của nhà đầu tư phía Bắc khi xem xét thị trường khu vực phía Nam. Dự án này sở hữu lợi thế nằm ngay đối diện Khu công nghiệp Prodezi quy mô 400ha, thu hút dòng FDI. Điều này đồng nghĩa với việc tài sản có thể khai thác ngay khi hình thành, thay vì phải chờ đợi thị trường.
Dòng tiền cho thuê được kỳ vọng đạt mức 6–8%/năm nhờ nhu cầu thực từ lực lượng chuyên gia. Mặt khác, giá trị tài sản được hưởng lợi từ loạt hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, cao tốc Bến Lức - Long Thành hay trục đại lộ kết nối trực tiếp TP. HCM, dự kiến hoàn thiện trong giai đoạn 2025-2026.
Quan sát thực tế cho thấy, tại khu vực phía Nam, các khu vực vệ tinh TP.HCM như Long An, Bình Dương trở thành tâm điểm khi hội tụ cả hạ tầng lẫn nhu cầu ở thực từ lực lượng chuyên gia nước ngoài. Tại các khu vực như Bến Lức – cửa ngõ phía Tây TP.HCM, nơi hạ tầng và công nghiệp đang đồng thời phát triển, bất động sản không chỉ đóng vai trò tích sản mà còn trở thành công cụ tạo dòng tiền.
Sự thay đổi trong hành vi đầu tư phản ánh rõ nét một chu kỳ mới của thị trường. Dòng tiền không còn tìm kiếm những tài sản chỉ có giá trị kỳ vọng, mà chuyển sang các sản phẩm có thể vận hành và tạo thu nhập thực.
Nếu trước đây, vị trí đẹp hay uy tín chủ đầu tư được xem là tiêu chí hàng đầu, thì nay, nền tảng pháp lý vững chắc, hạ tầng phát triển và khả năng tạo ra thu nhập rõ ràng là ba yếu tố được ưu tiên.
Trong bối cảnh nhiều biến số vĩ mô còn tiềm ẩn, việc lựa chọn đúng loại tài sản không chỉ giúp nhà đầu tư bảo toàn vốn mà còn tạo nền tảng tăng trưởng bền vững trong dài hạn.
Trong xu hướng tìm kiếm tài sản "core", phân khúc bất động sản khu đô thị công nghiệp - nơi sẽ tạo ra dòng tiền từ việc phục vụ cộng đồng chuyên gia nước ngoài (expat) đang nổi lên như một lựa chọn đáng chú ý, đặc biệt tại các khu vực vệ tinh công nghiệp quanh TP.HCM.
Chuyên gia Nguyễn Minh Hạnh cho biết, sự phát triển nhanh của các khu công nghiệp tại cùng hệ thống hạ tầng giao thông đồng bộ đã kéo theo làn sóng chuyên gia, kỹ sư nước ngoài đến sinh sống và làm việc dài hạn. Đây chính là nguồn cầu bền vững cho thị trường bất động sản gần các khu công nghiệp.
