Chuyên gia nói gì về đề xuất đánh thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản?

Bộ Tài chính hiện đang xem xét hai hướng tiếp cận mới trong cách tính thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng bất động sản. Một trong hai phương án đáng chú ý là áp dụng thuế suất 20% trên khoản lợi nhuận ròng thu được từ giao dịch, với điều kiện người bán có thể chứng minh rõ ràng giá mua và các khoản chi phí liên quan.

Nếu không thể xác định đầy đủ các yếu tố này, mức thuế 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng như hiện hành sẽ tiếp tục được áp dụng.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, việc áp thuế trực tiếp lên phần lợi nhuận tuy có thể hợp lý về nguyên tắc, nhưng lại tạo áp lực không nhỏ lên nhà đầu tư – những người có khả năng sẽ tính thêm khoản thuế này vào giá bán cuối cùng. Điều này vô tình đẩy giá bất động sản lên cao hơn nữa, gây khó khăn cho những người mua nhà để ở, đặc biệt tại các đô thị lớn vốn đã căng thẳng về giá như TP.HCM hay Hà Nội.

Ông Tuấn cảnh báo rằng nếu không chứng minh được chi phí hợp lệ, người bán có thể bị đánh thuế trên một khoản lợi nhuận không thực sự tồn tại. Từ đó, họ buộc phải tăng giá bán để phòng rủi ro, đẩy gánh nặng sang phía người mua.

Thực tế thị trường thời gian qua cho thấy giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM đã tăng lần lượt lên mức trung bình 63 triệu và 59 triệu đồng mỗi mét vuông tính đến quý I/2025 – tăng khoảng 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, mức thu nhập của người lao động không bắt kịp đà tăng giá, khiến khả năng sở hữu nhà ngày càng xa vời.

Những kinh nghiệm từ các quốc gia như Hàn Quốc hay Singapore cho thấy, chính sách thuế nếu không tính toán kỹ lưỡng có thể khiến thị trường rơi vào trạng thái trì trệ do tâm lý phòng thủ của cả người bán lẫn người mua. Với Việt Nam, khi thị trường mới chỉ bắt đầu hồi phục sau giai đoạn khó khăn 2022–2023, một động thái siết thuế mạnh tay lúc này có thể gây hiệu ứng ngược.

Một vướng mắc lớn trong việc áp dụng cách tính thuế theo lợi nhuận là việc xác định giá gốc và các chi phí hợp pháp. Với các giao dịch diễn ra từ cả chục năm trước, việc lưu trữ đầy đủ hợp đồng mua bán, hóa đơn sửa chữa hay chi phí lãi vay thường rất khó. Trường hợp không có đủ giấy tờ, người bán sẽ bị đánh thuế theo mức chênh lệch giữa giá bán hiện tại và giá ghi trên hợp đồng cũ, bất chấp có thể đã lỗ.

Giai đoạn giữa 2023 đến đầu 2024 ghi nhận nhiều dự án tại TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương… phải giảm giá mạnh để xử lý hàng tồn. Nhà đầu tư chấp nhận bán lỗ nhưng nếu không đủ chứng từ chứng minh thiệt hại, vẫn có thể phải nộp thuế như thể đang có lãi.

Dưới góc độ chuyên môn, PGS.TS Phan Hữu Nghị – Phó Viện trưởng Viện Ngân hàng – Tài chính (Đại học Kinh tế Quốc dân) – cho rằng thu nhập từ bất động sản đang là nguồn đóng góp đáng kể trong thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, cách tính thuế hiện nay vẫn còn nhiều bất cập. Mức thuế 2% tuy đơn giản, dễ thu nhưng lại tạo ra kẽ hở cho việc kê khai giá trị chuyển nhượng thấp, dẫn đến thất thu ngân sách và giảm tính minh bạch của thị trường.

Theo ông Nghị, việc áp dụng thuế 20% trên phần lãi là cần thiết để phản ánh đúng thực tế thu nhập và ngăn tình trạng trốn thuế. Dẫu vậy, ông cũng thừa nhận sẽ có nhiều khó khăn trong việc xác minh giá gốc, nhất là với tài sản thừa kế, cho tặng, hay đã giao dịch từ lâu. Ngoài ra, việc chứng minh các khoản chi phí cải tạo, sửa chữa cũng không đơn giản.

Tuy nhiên, ông tin rằng với hệ thống dữ liệu hiện nay của ngành thuế và các cơ quan liên quan, việc kiểm soát giá chuyển nhượng hoàn toàn có thể thực hiện thông qua đối chiếu thông tin thực tế trên thị trường.