TS Bùi Ngọc Sơn - Viện Nghiên cứu viện Kinh tế và Chính trị thế giới.
Việt Nam đang tập trung tăng tốc mạng lưới đường sắt đô thị (metro) tại hai đầu tàu kinh tế. Cụ thể, Hà Nội đặt mục tiêu đến năm 2035 sẽ hoàn thành khoảng 500 km metro đầu tiên (thuộc quy hoạch tổng thể 18 tuyến với 979 km tầm nhìn đến năm 2045).
Trong khi TP.HCM cũng dồn lực áp dụng cơ chế đặc thù để hoàn thành từ 187 đến 200 km mạng lưới đường sắt đô thị trọng điểm ngay trong giai đoạn đến năm 2030 – 2035, hướng tới hoàn chỉnh toàn bộ quy hoạch hơn 500 km vào giai đoạn sau năm 2045.
Chia sẻ trong talkshow “Liệu xây thêm nhiều tuyến metro có khiến giá nhà giảm thay vì tiếp tục tăng phi mã?” tối 26/7, TS Bùi Ngọc Sơn cho biết, tại Hà Nội nhiều khu vực như Tây Hồ Tây, Đông Anh, Times City hay các đại đô thị phía Đông Hà Nội đang được kết nối trực tiếp với các hành lang metro nhằm hình thành những cực phát triển mới thay vì chỉ tập trung vào khu vực lõi trung tâm.
Theo ông, đây là hướng đi đúng và thực tế định hướng này đã được đặt ra từ nhiều năm trước. Điều khác biệt hiện nay là quyết tâm triển khai đã rõ ràng và mạnh mẽ hơn, tạo điều kiện để quá trình tái cấu trúc đô thị thực sự bắt đầu.
Tuy nhiên, theo ông, cùng với cơ hội sẽ xuất hiện một thách thức rất lớn nếu thiếu các công cụ quản lý phù hợp. Điều đáng lo nhất là đầu cơ bất động sản có thể làm méo mó mục tiêu ban đầu của TOD.
Theo TS Bùi Ngọc Sơn, London là bài học điển hình về "hiệu ứng loại trừ". Metro được xây để phục vụ người dân, nhưng khi hạ tầng hoàn thành, giá đất tăng mạnh, các dự án cao cấp xuất hiện, khiến chính những người cần metro nhất phải chuyển ra xa vì không còn đủ khả năng sinh sống. Trong khi đó, nhóm cư dân mới lại chủ yếu sử dụng ô tô. Đó là một nghịch lý rất đáng lưu ý.
Từ những kinh nghiệm đó, TS Bùi Ngọc Sơn cho rằng Việt Nam cần đặc biệt tránh để metro vô tình trở thành động lực thúc đẩy đầu cơ đất đai. Nếu không kiểm soát tốt, metro sẽ làm giá đất tăng, đầu cơ xuất hiện, người thu nhập thấp bị đẩy ra xa, còn những người sở hữu nhà mới lại không phải là nhóm sử dụng metro nhiều nhất.
Theo ông, câu chuyện lúc này đã vượt ra ngoài phạm vi của metro để chuyển sang chính sách quản lý thị trường bất động sản. Chính ở lĩnh vực này, Nhà nước giữ vai trò quyết định trong việc kiểm soát đầu cơ, bảo đảm nhà ở phù hợp cho người dân và giữ đúng mục tiêu ban đầu của các dự án phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD).
Theo TS Bùi Ngọc Sơn, để TOD phát huy hiệu quả, Việt Nam cần tiến hành một loạt cải cách thể chế đồng bộ. Trước hết là chính sách thuế và sở hữu bất động sản nhằm hạn chế đầu cơ. Tiếp đó là Luật Xây dựng theo hướng hạ tầng phải được hoàn thiện trước. Như ở Nhật Bản, người ta hoàn thiện đường sắt, trường học và các dịch vụ thiết yếu trước, sau đó mới thu hút người dân đến sinh sống.
Ông cũng cho rằng Việt Nam có lợi thế là Nhà nước sở hữu đất đai, khá giống Singapore và Hồng Kông. Vì vậy, cần dành những quỹ đất nhất định để phát triển nhà ở giá phải chăng hoặc nhà cho thuê giá rẻ.
“Có thể tham khảo mô hình của Anh trước đây, cho phép người dân thuê nhà một thời gian rồi mua lại với mức giá ưu đãi. Nếu có đủ quỹ đất như vậy, Nhà nước hoàn toàn có thể xây dựng một chương trình tương tự Singapore, nơi cơ quan nhà ở công cộng đáp ứng chỗ ở cho khoảng 80-90% dân số. Khi nguồn cung nhà ở dồi dào, áp lực lên thị trường sẽ giảm đáng kể”, ông Sơn dẫn chứng.
Dù vậy, theo ông, việc phát triển nhà ở vẫn phải vận hành theo cơ chế thị trường. Nhà nước có thể quy hoạch quỹ đất dành cho nhà ở cho thuê giá rẻ, sau đó tổ chức đấu thầu quyền phát triển dự án trong thời hạn 50 hoặc 70 năm.
Doanh nghiệp nào cam kết mức giá thuê thấp nhất sẽ được lựa chọn. Doanh nghiệp bỏ vốn xây dựng, vận hành và thu tiền thuê trong suốt thời hạn được giao. Khi có nguồn cung lớn về nhà ở giá hợp lý, người dân sẽ có thêm lựa chọn và thị trường cũng bớt căng thẳng.
Ngược lại, nếu chỉ phát triển các dự án chung cư cao cấp để bán thì rất nguy hiểm. Thực tế hiện nay, nhiều người đã sở hữu rất nhiều căn hộ nhưng không thể sử dụng hết, trong khi vẫn còn rất nhiều người có nhu cầu ở thực nhưng không mua được nhà. Theo tôi, hiện nay vẫn chưa quá muộn để điều chỉnh chính sách.
Bên cạnh đó, Việt Nam cũng cần cải cách chính sách thuế đối với sở hữu nhà ở, không thể để tình trạng sở hữu nhiều bất động sản nhưng không chịu chi phí tương xứng.
Theo TS Bùi Ngọc Sơn, ba cải cách nền tảng gồm dành quỹ đất đủ lớn để phát triển nhà ở giá phải chăng; cải cách Luật Xây dựng theo hướng hạn chế bán nhà hình thành trong tương lai khi hạ tầng chưa hoàn thiện; và xây dựng chính sách thuế đối với sở hữu nhà ở. Khi những yếu tố nền tảng này được thực hiện đồng bộ thì thị trường bất động sản mới dần ổn định.
Phan Trang
