Chủ trương Hà Nội dự kiến di dời hơn 860.000 cư dân khỏi khu vực từ Vành đai 3 trở vào đang được xem là một trong những quyết sách đô thị lớn nhất nhiều thập niên qua.
Theo ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư và Phân phối DTJ, đây không đơn thuần là một chương trình giãn dân, mà là một bước chuyển mang tính kiến tạo, có ý nghĩa lịch sử trong tiến trình tái cấu trúc Thủ đô.
Cuộc cách mạng di dời dân và cơ hội tái cấu trúc toàn diện không gian Thủ đô
Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, cần nhìn chủ trương này ở một tầng sâu hơn của quy hoạch và phát triển. Việc di dời quy mô lớn không chỉ là sự dịch chuyển dân số, mà là tái tổ chức lại không gian đô thị, mô hình tăng trưởng và chất lượng sống của Hà Nội trong nhiều thập niên tới. Nếu được thiết kế đúng và thực thi nhất quán, đây sẽ là cơ hội để Hà Nội bước sang một chu kỳ phát triển mới - cân bằng hơn, bền vững hơn và có bản sắc rõ ràng hơn.
Nhìn lại lịch sử, Hà Nội đã nhiều lần tái cấu trúc: Từ Hoàng thành và khu phố cổ thời phong kiến; khu phố Pháp thời thuộc địa; các khu công nghiệp - nhà ở thời kỳ bao cấp; đến các khu đô thị mới sau Đổi mới. Tuy nhiên, trong giai đoạn phát triển theo cơ chế thị trường, đô thị Hà Nội chịu tác động mạnh của động lực lợi nhuận, dẫn đến tình trạng phát triển phân mảnh, nhảy cóc, thiếu kết nối hạ tầng. Hệ quả là lõi nội đô ngày càng quá tải trong khi nhiều khu mở rộng lại thiếu sức sống.
"Các dự án mọc lên theo quỹ đất sẵn có, thiếu kết nối hạ tầng đồng bộ, dẫn tới tình trạng "chắp vá", lõi nội đô ngày càng quá tải, trong khi nhiều khu mở rộng lại thiếu sức sống, thiếu việc làm và thiếu hệ sinh thái dịch vụ", ông Khánh nói.
Ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư và Phân phối DTJ.
Theo ông, chính sự lệch pha giữa nơi ở và nơi làm việc đã khiến hạ tầng bị bào mòn mỗi ngày. Người dân sống ở khu đô thị mới nhưng vẫn phải di chuyển 20 - 30 km để làm việc trong nội đô. Trường học, bệnh viện, văn phòng, trung tâm thương mại tập trung dày đặc ở lõi trung tâm, tạo nên áp lực giao thông, môi trường và xã hội ngày càng lớn. "Nếu chỉ xây nhà mà không tạo việc làm và dịch vụ đi kèm, thì đường có mở rộng bao nhiêu cũng sẽ tắc", ông nhận định.
Vì vậy, theo quan điểm của ông, di dời 860.000 dân không thể hiểu đơn giản là chuyển người ra khỏi trung tâm, mà phải là tái cấu trúc lại toàn bộ hệ sinh thái đô thị. Các khu tiếp nhận dân cư phải được quy hoạch như những đô thị hoàn chỉnh, đa chức năng, nơi nhà ở, việc làm, giáo dục, y tế và dịch vụ công cộng được tích hợp trong một không gian hợp lý.
Khi người dân có thể sống – làm việc – học tập trong bán kính gần, nhu cầu di chuyển xuyên tâm sẽ giảm, và áp lực đô thị mới thực sự được giải tỏa.
Thực tế trong nước từng cho thấy không ít khu tái định cư rơi vào tình trạng "có nhà nhưng thiếu đời sống". Thiếu việc làm, thiếu trường học, thiếu hạ tầng giao thông công cộng, thiếu không gian cộng đồng, tất cả khiến người dân không thể ổn định lâu dài. Khi sinh kế không theo kịp nơi ở, họ buộc phải quay lại khu cũ, khiến áp lực nội đô không giảm mà chỉ bị dịch chuyển. Theo ông Khánh, đây là bài học không thể lặp lại trong lần tái cấu trúc này.
Kinh nghiệm quốc tế cũng cho thấy, những đô thị thành công không "di chuyển dân", mà "di chuyển cơ hội". Tại Thượng Hải, quá trình tái định cư kéo dài hơn 20 năm và gắn chặt với sự hình thành Pudong – trung tâm tài chính, công nghệ và việc làm mới. Chỉ khi cực tăng trưởng mới đủ sức hấp thụ lao động và tạo ra giá trị gia tăng cao hơn, việc di dời mới được mở rộng.
Ở Tokyo, đô thị được tổ chức theo mô hình TOD, nơi nhà ở, văn phòng và dịch vụ được "neo" quanh các nhà ga, giảm tối đa tình trạng "ở một nơi – làm một nơi".
Tại Seoul, các đô thị vệ tinh như Bundang hay Ilsan được phát triển theo đúng trình tự: hạ tầng trước, việc làm và dịch vụ công theo sau, rồi mới đến dân cư.
Còn ở Paris hay Barcelona, mô hình đa cực giúp người dân di chuyển bằng lựa chọn, bởi nơi ở mới mang lại chất lượng sống tốt hơn, chứ không phải vì mệnh lệnh hành chính.
Từ những bài học đó, ông Nguyễn Quốc Khánh nhấn mạnh: Nhà ở chỉ là điều kiện cần, còn hệ sinh thái sống mới là điều kiện đủ. Nếu các khu đô thị mới chỉ là "khu ở ngủ", không có không gian cho kinh tế dịch vụ, công nghiệp sạch, giáo dục, y tế và sáng tạo, thì Hà Nội sẽ tiếp tục đối mặt với vòng lặp quá tải.
Ông Khánh lưu ý rằng, thị trường bất động sản sẽ chịu tác động mạnh về tâm lý trong giai đoạn đầu.
Ổn định tâm lý thị trường bằng quy hoạch và lộ trình minh bạch
Về lộ trình, ông cho rằng việc di dời hơn 860.000 người cần được phân kỳ rõ ràng trong 10 - 20 năm, thay vì đặt áp lực hoàn thành sớm. Giai đoạn đầu phải tập trung vào hoàn thiện quy hoạch tích hợp, chính sách đất đai, tài chính và hạ tầng khung. Giai đoạn tiếp theo nên triển khai thí điểm với quy mô vừa để kiểm chứng mô hình vận hành. Chỉ khi các khu đô thị mới chứng minh được khả năng phát triển bền vững, chính quyền mới nên mở rộng quy mô di dời.
Theo ông, thước đo thành công không phải là "đã di dời bao nhiêu người", mà là bao nhiêu người thực sự ổn định cuộc sống sau 3 - 5 năm: Có việc làm ổn định, con cái được học hành thuận tiện, chi phí sinh hoạt hợp lý và môi trường sống tốt hơn nơi cũ. Nếu hạ tầng giao thông không theo kịp, cần gắn tiến độ di dời với tiến độ hạ tầng, có cơ chế điều chỉnh hoặc tạm dừng khi vượt ngưỡng chịu tải, đồng thời giảm nhu cầu di chuyển bắt buộc thông qua phân bố lại việc làm và ứng dụng chuyển đổi số.
Ông cũng lưu ý rằng, thị trường bất động sản sẽ chịu tác động mạnh về tâm lý trong giai đoạn đầu. Khi quy hoạch và lộ trình chưa rõ ràng, giao dịch có thể chững lại do người dân chờ đợi thông tin chính thức. Nếu thiếu minh bạch, tin đồn có thể dẫn dắt kỳ vọng, gây biến động giá không phản ánh giá trị thực. Vì vậy, quản trị và minh bạch thông tin là yếu tố then chốt để ổn định thị trường và tạo đồng thuận xã hội.
"Di dời dân cư chỉ là phương tiện, không phải mục tiêu", ông Khánh khẳng định. Mục tiêu cuối cùng phải là xây dựng một Hà Nội gắn kết hơn, xanh hơn, cạnh tranh hơn và nhân văn hơn, nơi người dân đồng thuận chuyển đến nơi ở mới không phải vì buộc phải đi, mà vì họ nhìn thấy cơ hội sống tốt hơn.
Nếu được thiết kế và triển khai đúng hướng, quyết sách này sẽ không chỉ giải quyết bài toán quá tải nội đô, mà còn trở thành một dấu mốc quan trọng trong lịch sử phát triển của Thủ đô - một cuộc đại tái cấu trúc đưa Hà Nội bước sang chu kỳ tăng trưởng chất lượng cao và bền vững hơn.
