Chuyên gia: Cần rõ bên hưởng lãi khi chuyển 5% giá trị nhà trên giấy vào tài khoản đảm bảo

Chuyên gia cho rằng cần quy định rõ về tài khoản đảm bảo nhận 5% giá trị cuối cùng của nhà trên giấy, trong đó có bên nhận lãi, bên trả phí.

Tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bản trình Bộ Tư pháp thẩm định, 5% giá trị cuối cùng của nhà ở hình thành trong tương lai (nhà trên giấy) được đề xuất chuyển vào tài khoản đảm bảo mở tại ngân hàng theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người mua.

Số tiền này sẽ được giải ngân cho chủ đầu tư sau khi khách hàng nhận giấy chứng nhận về quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng). Ngoài ra, hai bên cũng có thể chọn hình thức khác để đảm bảo số tiền này, dựa trên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà. Còn theo luật hiện hành, người mua nhà trên giấy sẽ nộp 5% tiền còn lại khi căn hộ được cấp sổ hồng.

Theo khảo sát của VnExpress từ 14/9 đến 16/9 với hơn 1.200 độc giả tham gia trả lời, khoảng 80% cho rằng nên duy trì việc thanh toán 5% giá trị cuối cùng của nhà mua trên giấy như hiện nay, thay vì chuyển vào tài khoản đảm bảo.

Anh Mạnh Thắng (38 tuổi) mua căn hộ hai phòng ngủ hơn 4 tỷ đồng ở khu đô thị phía tây Hà Nội năm 2024. Quý I/2026 là thời điểm chủ đầu tư dự kiến bàn giao nhà. Anh nói khoản 200 triệu tương ứng 5% giá trị cuối cùng đang gửi ngân hàng, chờ ngày lấy được sổ hồng mới đóng nốt.

Theo Luật Nhà ở 2023, trong thời hạn 50 ngày từ khi bàn giao nhà cho người mua, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan quản lý cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp người mua tự đi làm thủ tục cấp sổ. Tuy nhiên, anh Thắng nói thực tế thời gian qua không ít chủ đầu tư đã trễ hẹn làm thủ tục cấp sổ do chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc chưa giải chấp tại ngân hàng.

Trong thời gian chờ đợi, khoản 5% cuối cùng vẫn có thể sinh lời, giúp anh có thêm chi phí hoàn thiện nhà. Do đó anh không muốn phải chuyển số tiền này vào tài khoản đảm bảo trong thời gian chờ đợi.

Tương tự, bà Thu Dung, một nhà đầu tư bất động sản ở Hà Nội cũng cho rằng bên bán đã "nắm đằng chuôi" khi người mua nhà nộp đến 95% giá trị nhà hình thành trong tương lai. Thay vì đóng băng 5% giá trị hợp đồng, bà đề xuất nên nghiên cứu tăng tỷ lệ % số tiền cần thanh toán đợt cuối để nhận sổ hồng để tăng trách nhiệm của chủ đầu tư án, bảo vệ quyền lợi của người mua nhà hình thành trong tương lai.

Một số chuyên gia nhận định việc buộc chuyển 5% giá trị cuối cùng vào tài khoản đảm bảo tại ngân hàng có thể làm phát sinh thêm vướng mắc. Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, nếu đề xuất trên được thông qua, cơ quan quản lý cũng cần quy định rõ về tài khoản đảm bảo như do bên nào mở, trách nhiệm trả phí hay lãi phát sinh thuộc về ai. "Nếu có tranh chấp, ngân hàng được giữ tiền đến khi nào và cơ chế xử lý khi phát sinh vấn đề", bà nêu.

Ngoài ra, với quy định cho phép người mua và chủ đầu tư có thể lựa chọn hình thức khác để đảm bảo số tiền 5% cuối cùng theo dự thảo, chuyên gia này lo ngại chủ đầu tư thường là bên chiếm lợi thế trong giao dịch bất động sản. Vì vậy, trong trường hợp bên bán không muốn sử dụng tài khoản đảm bảo, theo bà Trang, người mua nhà có thể gần như mất đi lớp bảo vệ cuối cùng.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan nói thông thường người mua sẽ nhận sổ sau 6 tháng kể từ khi dự án hoàn thành và chủ đầu tư hoàn tất các thủ tục, nghĩa vụ pháp lý. Ông Tuấn góp ý cân nhắc không điều chỉnh quy định hiện hành để làm phát sinh thêm thủ tục cho cả bên bán và bên mua. "Phần lớn tâm lý người mua đều muốn nhận sổ hồng sau khi mua nhà, nên khoản tiền 5% cuối cùng không phải vấn đề lớn", ông cho hay.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng đề xuất chuyển tiền vào tài khoản đảm bảo tương đối hài hòa, xét trên phương diện cân bằng quyền và lợi ích giữa chủ đầu tư với bên mua. Theo ông, thực tế việc thu 5% tiền còn lại giá trị căn hộ đôi lúc vẫn gặp khó khăn dù chủ đầu tư đã hoàn tất các thủ tục để xin cấp sổ hồng, bởi bên mua nhà chậm hoặc chưa cung cấp đủ tài liệu, hoàn thiện hồ sơ.

Giám đốc phụ trách đầu tư một công ty bất động sản tại Hà Nội cho biết, với những chủ đầu tư phát triển dự án hàng nghìn căn hộ, khoản 5% thanh toán cuối cùng có giá trị rất lớn, nhất là trong bối cảnh lãi suất ngân hàng vẫn neo cao, các kênh dẫn vốn khác cũng còn hạn chế.

Do đó, ông cho rằng nên chuyển khoản tiền này vào tài khoản đảm bảo, qua đó hạn chế tình trạng doanh nghiệp bị "ngâm vốn" khi người mua chậm hoặc trì hoãn thanh toán, đồng thời giúp chủ đầu tư chủ động hơn về dòng tiền để trang trải chi phí và tái đầu tư.

Góp ý về dự thảo luật này ở Quốc hội hồi tháng trước, một số đại biểu đề nghị nghiên cứu cơ chế theo hướng giám sát chặt chẽ và bảo vệ dòng tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ dự án.

Thực tế, một số nước trong khu vực cũng áp dụng việc quản lý chặt chẽ dòng tiền khách hàng nộp trước cho nhà hình thành trong tương lai. Singapore yêu cầu các chủ đầu tư phải mở tài khoản dự án bất động sản riêng (project account). Theo đó, mọi khoản tiền khách hàng nộp và tiền doanh nghiệp vay để thực hiện dự án đều phải đổ vào tài khoản này. Tiền trong tài khoản này chỉ được dùng để nộp thuế, phí cho Nhà nước và chi trả các chi phí liên quan đến xây dựng dự án bất động sản. Sau khi hoàn thành dự án và cấp sổ, chủ đầu tư mới có thể rút toàn bộ tiền còn lại khỏi tài khoản.

Ở Trung Quốc, một số địa phương cũng có quy định về việc tiền đặt cọc của khách hàng mua bất động sản phải chuyển riêng vào một tài khoản dưới sự kiểm soát của chính quyền.