Là một trong những nguồn thu quan trọng trong hệ thống thuế thu nhập cá nhân (TNCN), thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản hiện nay được xác định là giá chuyển nhượng từng lần, thuế suất áp dụng là 2%. Nghĩa là người bán phải nộp thuế bằng 2% tổng giá trị bất động sản ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, không quan tâm đến việc có lãi hay lỗ.
Trên thực tế, dù giao dịch đơn giản, dễ thu nhưng phương thức này lại tạo ra một lỗ hổng lớn trong việc kê khai giá bán. Người bán thường khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế để giảm số thuế phải nộp. Điều này không chỉ gây thất thu cho ngân sách Nhà nước mà còn khiến thị trường bất động sản thiếu minh bạch.
Vì vậy, trong dự thảo tờ trình Chính phủ về đề nghị xây dựng Luật Thuế TNCN (thay thế), Bộ Tài chính vừa đề xuất hai phương án tính thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản dựa trên thu nhập thực tế hoặc thời gian nắm giữ tài sản. Đây là bước đi được kỳ vọng sẽ tạo cú hích cải cách chính sách thuế, góp phần minh bạch hóa thị trường và hạn chế đầu cơ đất đai.
Đánh thuế chuyển nhượng bất động sản là cần thiết
Quan điểm này cũng nhận được sự đồng thuận từ giới chuyên gia. Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng, về nguyên tắc, việc đánh thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là hợp lý và cần thiết.
Chính sách này không chỉ giúp tăng tính công bằng, khi người dân nộp thuế đúng với khả năng và lợi ích thu được, mà còn khuyến khích kê khai đúng giá giao dịch điều kiện quan trọng để minh bạch hóa thị trường.
Ngoài ra, việc đánh thuế vào thu nhập từ bất động sản còn giúp Nhà nước hạn chế thất thu ngân sách, đồng thời khai thác nguồn thu ổn định và tiềm năng từ những giao dịch có lợi nhuận lớn. Nguồn thu này có thể được sử dụng cho đầu tư xã hội, phát triển hạ tầng hoặc các mục tiêu dài hạn khác.
Một lợi ích lớn khác được TS. Hiếu nhấn mạnh là vai trò của thuế trong việc điều tiết hành vi đầu tư. Khi thuế suất giảm dần theo thời gian nắm giữ tài sản, nhà đầu tư sẽ có xu hướng nắm giữ bất động sản dài hạn thay vì “lướt sóng” mua đi bán lại trong thời gian ngắn.
Việc chịu thuế cao khiến hoạt động đầu tư ngắn hạn trở nên kém hấp dẫn, buộc nhà đầu tư phải tính toán kỹ hơn trước khi giao dịch. Khi đầu cơ giảm, thị trường có cơ hội bình ổn hơn, giá bất động sản phản ánh sát giá trị thực, giảm nguy cơ sốt đất ảo.
“Đây là cách để hạn chế đầu cơ, tạo sự ổn định và lành mạnh hơn cho thị trường. Hơn nữa, chính sách này cũng phù hợp với thông lệ quốc tế, khi nhiều quốc gia phát triển đã áp dụng thuế trên phần lãi vốn trong các giao dịch bất động sản”, ông Hiếu nhìn nhận.
TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng. (Ảnh: Nguyễn Ngọc)
Đồng tình với quan điểm này, PGS.TS Phan Hữu Nghị, Phó Viện trưởng Viện Ngân hàng Tài chính (Đại học Kinh tế Quốc dân) cho rằng điểm tích cực lớn nhất của phương án thuế 20% trên lãi là thúc đẩy minh bạch.
Khi phải kê khai giá mua, giá bán và chi phí, người nộp thuế buộc phải minh chứng đầy đủ các yếu tố hình thành thu nhập, tương tự như nguyên tắc khấu trừ trong thuế giá trị gia tăng. Điều này sẽ tạo động lực cho thị trường bất động sản vận hành minh bạch, chuyên nghiệp và đúng giá trị thực hơn.
Tuy nhiên, ông cũng thừa nhận rằng trong điều kiện hiện tại, khi dữ liệu về giao dịch còn thiếu, việc xác định giá gốc của tài sản còn khó khăn, thì các mức thuế khoán theo thời gian vẫn là một giải pháp tình thế phù hợp.
"Về bản chất, đây có thể xem là một bước trung gian trong quá trình chuyển đổi sang chính sách thuế toàn diện và minh bạch hơn trong tương lai", ông Nghị đánh giá,
Nhóm "lướt sóng" buộc phải cân nhắc kế hoạch đầu tư
Xét về tác động thị trường, PGS.TS Phan Hữu Nghị đánh giá việc đánh thuế theo thời gian hoặc trên phần lợi nhuận sẽ tác động lớn đến nhóm nhà đầu cơ, môi giới và các nhà đầu tư “lướt sóng” ngắn hạn đang chiếm tỷ trọng không nhỏ. Khi lợi ích từ việc “lướt sóng” bị đánh thuế nặng hơn, họ sẽ buộc phải cân nhắc lại kế hoạch đầu tư.
Điều này có thể làm giảm các cơn “sốt đất” ngắn hạn, giúp thị trường trở nên lành mạnh và bền vững hơn. Ngược lại, nhóm người có nhu cầu mua nhà để ở thực sẽ được hưởng lợi, bởi giá nhà sẽ phản ánh sát hơn với giá trị thật và ít bị thổi phồng bởi đầu cơ.
Dù vậy, ông cũng cảnh báo rằng trong ngắn hạn, chính sách này có thể làm thị trường trầm lắng, ảnh hưởng đến thanh khoản, nhất là trong bối cảnh kinh tế vẫn đang trong giai đoạn cần phục hồi. Đây là lý do cần phải có lộ trình phù hợp và tính toán kỹ về thời điểm triển khai để tránh gây sốc cho thị trường.
Theo PGS.TS Phan Hữu Nghị, không có chính sách nào là hoàn hảo, mỗi chính sách đều kéo theo xung đột lợi ích nhất định. Vấn đề then chốt là Nhà nước cần xác định rõ mục tiêu ưu tiên. Nếu lựa chọn minh bạch, công bằng và phát triển bền vững làm trọng tâm, thì chính sách thuế mới nên được triển khai theo hướng thận trọng nhưng quyết liệt.
"Quá trình thực hiện có thể phát sinh vướng mắc, nhưng đó cũng chính là cơ hội để điều chỉnh, hoàn thiện dần, tiến tới một thị trường bất động sản ổn định và lành mạnh hơn trong dài hạn”, ông Nghị khẳng định.
PGS.TS Phan Hữu Nghị - Phó Viện trưởng Ngân hàng - Tài chính. (Nguồn: Đại học Kinh tế Quốc dân )
Ở góc nhìn thực tiễn, theo chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu, trong ngắn hạn việc đánh thuế có thể khiến thanh khoản thị trường sụt giảm, khi nhà đầu tư e ngại thuế cao sẽ trì hoãn giao dịch để chờ đủ thời gian nắm giữ nhằm hưởng thuế suất thấp. Điều này khiến nguồn cung sụt giảm tạm thời, người mua khó tiếp cận sản phẩm phù hợp, chi phí cơ hội cũng gia tăng.
“Để tránh tình trạng thị trường trầm lắng, chính sách thuế cần được tính toán hài hòa với các mục tiêu duy trì tính linh hoạt, hỗ trợ giao dịch hợp lý và không gây đình trệ thị trường”, ông Hiếu nêu rõ.
Một băn khoăn khác là liệu việc đánh thuế có khiến giá nhà tăng thêm, nhất là trong bối cảnh nhu cầu thực về nhà ở của người dân còn rất lớn. Trả lời câu hỏi này, TS. Hiếu cho rằng nguyên nhân gốc rễ của tình trạng giá nhà cao tại Việt Nam nằm ở mất cân đối cung cầu. Nguồn cung nhà ở thương mại cao cấp thì dư thừa, trong khi nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cho người thu nhập trung bình và thấp lại thiếu nghiêm trọng.
“Do đó, đánh thuế không phải là nguyên nhân làm thị trường bất ổn, mà chính sự lệch pha cung cầu mới là yếu tố cốt lõi cần giải quyết. Thậm chí, nếu đánh thuế đúng vào nhóm đầu cơ, thị trường có thể hạ nhiệt, giá nhà tiệm cận với nhu cầu ở thực và trở nên cân bằng hơn", ông Hiếu nhận định.
Từ góc độ kinh nghiệm quốc tế, TS. Nguyễn Trí Hiếu đề xuất không nên bị đánh thuế khi mua bất động sản, bởi khoản tiền đó được hình thành từ thu nhập đã chịu thuế. Việc mua nhà chỉ là hình thức chuyển đổi tài sản từ tiền mặt sang bất động sản, không tạo ra giá trị mới nên nếu tiếp tục đánh thuế là “thuế chồng thuế”.
Thay vào đó, Việt Nam nên đánh thuế thường niên trên giá trị bất động sản đang sở hữu, dù có giao dịch hay không. Đây là cách nhiều nước như Mỹ đang áp dụng, với mức thuế từ 1 – 2%/năm tính trên giá trị tài sản do cơ quan thuế định giá.
Để tạo sự công bằng, căn nhà đầu tiên của người dân có thể chịu mức thuế thấp chỉ 1%, trong khi nhà thứ hai, thứ ba có thể áp thuế 2 – 3% để định hướng sử dụng bất động sản vào mục đích ở thực, hạn chế đầu tư tích trữ. Trong trường hợp bán bất động sản, nếu phát sinh lợi nhuận, người bán vẫn phải nộp thuế lợi tức (như đề xuất hiện nay của Bộ Tài chính là 20% trên phần lãi).
"Như vậy, vừa kiểm soát được dòng tiền trong thị trường, vừa đảm bảo ngân sách thu được từ khối tài sản lớn nhất của đời người", ông Hiếu đề xuất.
