Hết hợp đồng cho thuê từ cuối tháng 4, bà Ngọc vẫn chưa tìm được khách cho căn hộ rộng gần 60m2 tại khu đô thị Linh Đàm (Hà Nội). Giá thị trường của căn hộ là 5 tỷ, nhưng dù mức giá 8 triệu đồng/tháng không cao hơn mặt bằng chào thuê phổ biến, bà vẫn chưa tìm được khách.
Theo bà Ngọc, những năm trước, khu vực này luôn có nhu cầu thuê khá ổn định. Mỗi khi khách cũ trả nhà, chỉ sau vài tuần là có người thuê mới. Tuy nhiên, vài tháng gần đây, lượng khách hỏi thuê giảm rõ rệt. Dù đã đăng tin trên nhiều nền tảng và nhờ môi giới hỗ trợ, số cuộc gọi hỏi thuê rất ít và phần lớn khách đều muốn thương lượng giảm giá.
"Trước đây căn hộ gần như không để trống. Nay đã hơn ba tháng vẫn chưa có khách thuê, trong khi tôi vẫn phải đóng phí quản lý và các chi phí liên quan", bà nói.
Không chỉ khó cho thuê, giá chào bán căn hộ cũng có dấu hiệu giảm. Theo bà Ngọc, giá căn hộ hiện được môi giới định giá thấp hơn khoảng 600 triệu đồng so với cuối năm ngoái.
Khảo sát thị trường cho thấy, mặt bằng giá thuê căn hộ tại khu đô thị Linh Đàm có dấu hiệu chững lại. Căn hộ 2 phòng ngủ diện tích khoảng 60-65m2 được chào thuê phổ biến từ 8-8,5 triệu đồng/tháng. Căn 3 phòng ngủ dao động 9-11 triệu đồng/tháng, tùy tầng, vị trí và mức độ hoàn thiện nội thất. Căn hộ nhỏ hơn diện tích 45-50m2, nếu được trang bị đầy đủ nội thất thường có giá khoảng 7 triệu đồng/tháng.
Nhiều môi giới cho biết lượng khách hỏi thuê giảm so với trước. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ cho thuê ngày càng nhiều khiến thời gian tìm khách kéo dài, dù chủ nhà không tăng giá.
Tại khu vực Thanh Xuân, nhiều chủ nhà cũng đang rao cho thuê căn hộ. Đơn cử dự án Thanh Xuân Complex, căn hộ 2 phòng ngủ rộng khoảng 90m2 đang được được rao 16 triệu đồng/tháng, căn 3 phòng ngủ diện tích 120m2 có giá khoảng 20 triệu đồng/tháng.
Một căn hộ rộng 135m2 tại Golden Land được chào thuê 20 triệu đồng/tháng. Tại khu vực Nguyễn Tuân, căn hộ 3 phòng ngủ diện tích 90m2 có giá 16 triệu đồng/tháng. Căn hộ 3 phòng ngủ diện tích khoảng 100m2 tại Golden Palm có giá 19,5 triệu đồng/tháng.
Tại khu đô thị Nam Trung Yên, căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 55-70m2 được chào thuê phổ biến từ 10-13 triệu đồng/tháng. Đơn cử, căn hộ 60m2 tại tòa 30T được rao với giá 10 triệu đồng/tháng. Căn 65m2 đầy đủ nội thất có giá 12 triệu đồng/tháng. Những căn hộ diện tích nhỏ hơn 56m2 giá chào thuê khoảng 10,5 triệu đồng/tháng nếu có sẵn nội thất cơ bản.
Nguồn cung tăng, chủ nhà khó tìm khách
Chị Nguyễn Thanh Hương, một môi giới bất động sản, cho biết thị trường cho thuê căn hộ đang chịu áp lực từ cả nguồn cung lẫn nhu cầu. Sau giai đoạn giá chung cư tăng mạnh, nhiều nhà đầu tư chuyển sang khai thác cho thuê thay vì bán ra, khiến số lượng căn hộ chào thuê tăng đáng kể.
Trong khi đó, nhu cầu thuê không tăng tương ứng do một bộ phận khách hàng chuyển sang thuê tại các dự án mới có nhiều tiện ích hơn hoặc lựa chọn các căn hộ ở khu vực xa trung tâm với mức giá hợp lý.
Đối với các chung cư đã đưa vào sử dụng nhiều năm, nội thất xuống cấp và tiện ích không còn nhiều lợi thế khiến sức cạnh tranh giảm. Dù nhiều chủ nhà vẫn giữ nguyên hoặc đã giảm giá thuê, thời gian tìm khách vẫn kéo dài hơn trước, thậm chí có những căn hộ phải để trống vài tháng mới có người thuê.
Chị Hương cho biết thêm, chủ nhà không còn mặn mà đầu tư lại nội thất để cho thuê vì tỷ suất sinh lời ngày càng thấp so với giá trị căn hộ. Nhiều chủ nhà chấp nhận để trống hoặc rao bán thay vì tiếp tục khai thác cho thuê.
Chị dẫn chứng, tại khu đô thị Nam Trung Yên, căn hộ 2 phòng ngủ hiện được chào thuê phổ biến 10-13 triệu đồng/tháng, trong khi giá chào bán trên thị trường thứ cấp đã lên tới 80-100 triệu đồng/m2.
Với căn hộ 60m2 có giá khoảng 5-6 tỷ đồng, doanh thu cho thuê theo mức giá trên đạt khoảng 120-156 triệu đồng/năm nếu thuê đủ 12 tháng, tương đương tỷ suất sinh lời gộp khoảng 2-3,1%/năm. Nếu tính thêm thời gian trống, phí quản lý, bảo trì và sửa chữa, tỷ suất thực tế sẽ thấp hơn.
Nếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê tiếp tục được bổ sung, thị trường căn hộ cho thuê có thể chịu thêm áp lực cạnh tranh, đặc biệt ở phân khúc bình dân và trung cấp. Chủ nhà sẽ khó duy trì mức giá thuê như hiện nay.
