Ảnh minh họa.
Chính phủ vừa ban hành Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp để tổ chức hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân. Trong đó, Điều 57 quy định cụ thể cách xác định nghĩa vụ thuế đối với nhiều trường hợp chuyển nhượng bất động sản phát sinh trên thực tế.
Đối với bất động sản đồng sở hữu, nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân được xác định riêng cho từng người theo tỷ lệ sở hữu. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là các tài liệu hợp pháp như thỏa thuận góp vốn, di chúc, quyết định phân chia của tòa án hoặc các giấy tờ hợp pháp khác.
Trường hợp không có tài liệu chứng minh tỷ lệ sở hữu, nghĩa vụ thuế của các đồng sở hữu sẽ được xác định theo tỷ lệ bình quân. Các cá nhân đồng sở hữu cũng có thể ủy quyền cho một người đại diện thực hiện việc nộp thuế.
Đối với giao dịch ủy quyền, Nghị định phân biệt rõ hai trường hợp. Nếu người được ủy quyền có đầy đủ các quyền như chủ sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật dân sự thì người nộp thuế vẫn là cá nhân ủy quyền.
Ngược lại, nếu người được ủy quyền chỉ thực hiện việc chuyển nhượng và nhận thù lao, không có đầy đủ quyền như chủ sở hữu, nghĩa vụ thuế được thực hiện theo quy định đối với thu nhập từ tiền lương, tiền công.
Nghị định cũng quy định rõ trách nhiệm khai và nộp thuế đối với bất động sản đang được sử dụng làm tài sản bảo đảm tại tổ chức tín dụng. Trường hợp người vay không có khả năng trả nợ, ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng khi xử lý tài sản bảo đảm phải thực hiện khai thuế, nộp thuế thay cho cá nhân trước khi thanh quyết toán khoản nợ.
Đối với trường hợp cá nhân tự chuyển nhượng bất động sản đang thế chấp để thanh toán nợ, cá nhân có trách nhiệm khai và nộp thuế thu nhập cá nhân hoặc tổ chức, cá nhân thực hiện thủ tục chuyển nhượng thay phải khai và nộp thuế thay trước khi thanh toán các khoản nợ.
Bên cạnh đó, đối với bất động sản được chuyển nhượng theo quyết định thi hành án của tòa án, cá nhân chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ khai, nộp thuế hoặc tổ chức bán đấu giá thực hiện khai, nộp thuế thay. Riêng trường hợp tài sản bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền tịch thu, bán đấu giá để nộp ngân sách nhà nước thì không phải khai, nộp thuế thu nhập cá nhân.
Ngoài ra, Nghị định cũng quy định việc chuyển đổi nhà, đất giữa các cá nhân, nếu không thuộc trường hợp được miễn thuế theo quy định, vẫn phải thực hiện kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân.
