Ông Nguyễn Văn Đính. (Ảnh: BTC).
Theo, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), vừa qua, cùng với Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã chính thức hiệu lực. Các luật này đã thay đổi điều kiện trong hoạt động M&A của các dự án có nhu cầu chuyển nhượng trên thị trường.
Cụ thể, trước đây Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định phải có sổ đỏ mới được chuyển nhượng, phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên theo luật mới thì không còn cần. Miễn là đã có đất sạch, các thủ tục pháp lý làm đến đâu thì sẽ xong chuyển giao nguyên trạng.
Bên cạnh đó, các quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng giúp tháo gỡ khá nhiều vấn đề khác.
"Với luật mới, "cuộc chơi" sắp tới trên thị trường bất động sản sẽ chỉ dành cho những người có năng lực thật. Những chủ đầu tư yếu kém sẽ bị sàng lọc, loại trừ. Tôi cho rằng đây sẽ là cuộc sàng lọc rất lớn. Thị trường M&A bất động sản trong giai đoạn 2025 - 2026 dự kiến rất sôi động với sản phẩm đa dạng, chất lượng hơn", ông Đính nói.
Ông Dương Đức Hiếu. (Ảnh: BTC).
Đồng quan điểm, ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc Khối xếp hạng và Nghiên cứu VIS Rating nhìn nhận, tác động của các bộ luật mới cùng các thông tư, nghị định hướng dẫn được ban hành gần đây đã bắt đầu có những tác động đến thị trường.
"Tác động đầu tiên là "sự thanh lọc". Càng ngày, chúng ta càng nhìn thấy rõ vai trò cũng như thị phần lớn hơn từ các chủ đầu tư nước ngoài và chủ đầu tư lớn trong nước.
Tôi thấy trong giai đoạn thị trường khó khăn, thực tế hoạt động M&A còn đang diễn ra mạnh mẽ hơn so với lúc thị trường phát triển, tuy nhiên hình thái có thể khác đi. Nhu cầu huy động vốn của các chủ đầu tư đang gia tăng đáng kể", ông Hiếu nói.
Giám đốc Khối xếp hạng và Nghiên cứu VIS Rating hy vọng với luật mới, việc chuyển đổi dự án, thay đổi tên chủ đầu tư sẽ được diễn ra công khai, minh bạch hơn, mang lại cho người mua nhà thông tin rõ ràng hơn. Tính công khai minh bạch của các dự án cùng chủ đầu tư bất động sản là một điểm rất quan trọng trong sự tác động của các luật mới.
Ông Hiếu đưa ra góc nhìn so sánh: "Nhìn sang thị trường chứng khoán, các nhà đầu tư cũng đã quen thuộc với việc công bố thông tin của các công ty niêm yết. Do đó, tôi hy vọng với thị trường bất động sản, yếu tố này cũng sẽ giúp các nhà đầu tư địa ốc đưa ra quyết định đúng đắn hơn".
Luật mới cũng được cho là có tác động đến nguồn vốn đầu tư dự án của chủ đầu tư bất động sản. Theo vị này, các chủ đầu tư sẽ giảm việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá nhiều, từ đó giảm rủi ro cho người mua nhà.
Điều này tạo lợi thế cho những chủ đầu tư có nền tảng tài chính vững (ví dụ như chủ đầu tư nước ngoài hay các chủ đầu tư lớn trong nước). Trong khi đó, những chủ đầu tư nhỏ sẽ chỉ có hướng đi là tìm cách hợp tác, hoặc chuyển nhượng cho chủ đầu tư khác.
Bà Nguyễn Thị Vân Khanh. (Ảnh: BTC).
Cùng tham gia thảo luận về vấn đề này tại sự kiện, bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Phó Tổng Giám đốc Gamuda Land đã chia sẻ tiêu chí khi đưa ra quyết định đầu tư cho một dự án tại Việt Nam từ góc độ doanh nghiệp nước ngoài.
Bà Khanh cho biết, Gamuda Land đã tham gia vào thị trường Việt Nam từ khoảng năm 2008 - 2010, tới thời điểm này đã gần 20 năm. Và 3 năm vừa qua, doanh nghiệp đã thực hiện thành công nhiều thương vụ M&A cho việc mở rộng quỹ đất. Hiện tại, Gamuda Land vẫn tiếp tục xác định Việt Nam là thị trường trọng tâm và đẩy mạnh dòng vốn vào đây.
"Trước đây, chúng tôi phát triển về đại đô thị thì yêu cầu về quỹ đất là rất lớn. Tuy nhiên, với việc doanh nghiệp đang mở rộng danh mục thì các thị trường chính vẫn là Hà Nội và TP HCM cùng các tỉnh vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai.
Về các tiêu chí đầu tư của chúng tôi, đầu tiên vẫn là dựa trên nền tảng về quỹ đất. Trong những quỹ đất đó, nếu độ pháp lý chưa sạch thì chúng tôi vẫn cân nhắc đầu tư trên cơ sở xem đối tác địa phương của mình là ai. Đồng thời, đánh giá khả năng dự án có thể tiếp tục hoàn thiện. Đòi hỏi quỹ đất phải sạch 100% là rất vô lý, hầu như không có quỹ đất nào có thể đáp ứng được, hoặc nếu có thì mức giá giao dịch sẽ rất cao.
Chúng tôi cũng thấu hiểu khó khăn của các đối tác địa phương. Mất nhiều thời gian để một dự án từ lúc có giấy phép chủ trương đầu tư (nhất là dự án ở TP HCM) tới khi có quy hoạch 1/500, cầm được sổ đỏ đất dự án. Chứng kiến nhiều công trình là tâm huyết 10 - 15 năm của đối tác, chúng tôi tôn trọng giá trị mà họ đưa vào trong dự án đó.
Gamuda rất kiên trì ở thị trường này, cho các đối tác thời gian khi có sự kiện xảy ra (như luật điều chỉnh, thay đổi quy hoạch 1/500, 1/2000...), cùng ngồi lại với các bên để hỗ trợ về giá. Để thực hiện được tất cả những bước đó, có thể kéo dài 1 - 2 năm", bà Khanh nói.
Ngoài ra, vị này chia sẻ thêm rằng, theo định nghĩa của Gamuda Land, hoạt động M&A không phải là trầm lắng. Đứng từ phía mong muốn của nhà đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp xác định Việt Nam là thị trường trọng tâm và tích cực tiếp tục tìm kiếm các quỹ đất sạch hoặc đang trong quá trình hoàn thành pháp lý để M&A.
Số lượng thống kê có thể giảm so với các năm trước. Lý do là bởi thời gian hoàn tất giao dịch trước đây có thể từ 3 đến 6 tháng, đến 1 năm. Còn hiện tại, hầu như các dự án mà đơn vị nghiên cứu đều mất 18 tháng đến 2 năm.
Một giao dịch hoàn tất là trên cơ sở chuyển nhượng 100% cổ phần của dự án, các điều kiện tiên quyết phải được đáp ứng. Do đó, thời gian thực hiện giao dịch và thời gian để dự án đủ điều kiện bán hàng có thể dài hơn.
