Trong cuộc chia sẻ mới đây, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, tập đoàn tư vấn bất động sản đến từ Canada đã hoạt động tại Việt Nam từ năm 2023, cho rằng lãi vay cao khiến nhiều người buộc phải trì hoãn kế hoạch mua bất động sản, trong khi những người đang vay vốn phải đối mặt với áp lực trả lãi hàng tháng lớn hơn. Tâm lý thận trọng kéo dài cũng khiến thanh khoản thị trường suy giảm, kéo theo các nhà đầu tư cá nhân gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tìm kiếm đầu ra.
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam. Ảnh: Avison Young Việt Nam.
Không chỉ người mua, các chủ đầu tư cũng chịu tác động đáng kể khi tín dụng ngân hàng vẫn là nguồn vốn quan trọng để phát triển dự án. Chi phí vốn tăng buộc doanh nghiệp phải đa dạng hóa các kênh huy động như vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), phát hành cổ phiếu hoặc trái phiếu nhằm giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Theo ông David Jackson, đây cũng là định hướng của cơ quan quản lý trong việc điều tiết dòng vốn vào các lĩnh vực ưu tiên như nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp, đồng thời thúc đẩy doanh nghiệp tái cấu trúc tài chính theo hướng bền vững hơn.
Đánh giá về chu kỳ thích nghi của thị trường, ông David Jackson cho biết bất động sản thường cần khoảng 12-24 tháng để điều chỉnh sau mỗi chu kỳ tăng lãi suất, tùy thuộc vào mức độ phụ thuộc vào tín dụng của từng phân khúc và từng khu vực. Trong giai đoạn này, chi phí vốn tăng khiến thanh khoản suy giảm, tài sản được tái định giá trước khi hình thành mặt bằng giá mới. Khi lãi suất dần ổn định, hoạt động giao dịch mới có xu hướng phục hồi.
Theo vị chuyên gia, điểm khác biệt của chu kỳ hiện nay là khoảng cách kỳ vọng về giá giữa người mua và người bán vẫn còn khá lớn. Thay vì giảm giá trực tiếp, nhiều chủ đầu tư lựa chọn các biện pháp như tăng mức chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc kéo dài tiến độ thanh toán để kích cầu.
Lãi suất không phải yếu tố quyết định dòng vốn ngoại
Nếu mặt bằng lãi suất tiếp tục duy trì ở mức cao trong 12-18 tháng tới, không phải mọi phân khúc bất động sản đều chịu tác động như nhau. Ông David Jackson cho rằng những phân khúc gắn với nhu cầu thực và có triển vọng dài hạn như nhà ở và bất động sản công nghiệp vẫn sẽ duy trì khả năng chống chịu tương đối tốt.
Ngược lại, các sản phẩm có giá trị lớn nhưng hiệu quả khai thác thấp hoặc không đáp ứng nhu cầu thực sẽ chịu áp lực thanh khoản mạnh hơn. Điển hình là đất nền tại các khu vực xa trung tâm, tăng giá chủ yếu nhờ kỳ vọng quy hoạch hoặc hạ tầng, cũng như bất động sản nghỉ dưỡng tại những địa bàn chưa khai thác hiệu quả tiềm năng du lịch. Điểm chung của các phân khúc này là phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính và kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn nên rất nhạy cảm với biến động của lãi suất.
Ở góc độ dòng vốn ngoại, ông David Jackson nhận định mặt bằng lãi suất trong nước không phải yếu tố quyết định đối với các quỹ đầu tư nước ngoài. Nguồn vốn của họ chủ yếu được huy động từ thị trường quốc tế và chịu tác động nhiều hơn từ chiến lược phân bổ tài sản toàn cầu thay vì chính sách tín dụng trong nước.
Theo ông, điều mà các quỹ đầu tư quan tâm là triển vọng dài hạn của thị trường. Việt Nam vẫn được đánh giá là điểm đến hấp dẫn ở các phân khúc như bất động sản công nghiệp, logistics, nhà ở và bất động sản thương mại. Tuy nhiên, tiêu chí lựa chọn dự án ngày càng khắt khe hơn, tập trung vào tính minh bạch pháp lý, quy hoạch, năng lực phát triển dự án, giá trị thực của tài sản và khả năng chống chịu trước biến động kinh tế vĩ mô.
Ông David Jackson cũng đồng tình với quan điểm lãi suất cao sẽ góp phần sàng lọc thị trường trong dài hạn. Theo ông, thời kỳ "tiền rẻ" đã qua và bất động sản đang bước vào giai đoạn coi trọng hiệu quả khai thác, dòng tiền và giá trị thực của tài sản hơn là kỳ vọng tăng giá. Mặc dù quá trình điều chỉnh có thể tạo áp lực lên thanh khoản trong ngắn hạn, nhưng khi thị trường thích nghi với mặt bằng chi phí vốn mới, nền tảng phát triển sẽ trở nên lành mạnh hơn, với sự tham gia của những nhà đầu tư có năng lực tài chính và tầm nhìn dài hạn.
