Các chuyên gia cảnh báo, việc đầu tư ăn theo quy hoạch hạ tầng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro bởi giá bất động sản (BĐS) khu vực này đã đạt "đỉnh".
Rộ rao bán đất "ăn theo" quy hoạch cầu
Thị trường nhà đất khu vực xung quanh các trục đường như Cổ Linh, Hồng Tiến (quận Long Biên)- khu vực giao, cắt với vị trí dự kiến của cầu Trần Hưng Đạo trở nên sôi động với nhiều thông tin mua bán.
Theo khảo sát của PV, trên các website và hội, nhóm rao bán nhà đất, lượng tin rao bán nhà ở khu vực đường Hồng Tiến, Cổ Linh có sự gia tăng mạnh vài ngày gần đây. Điển hình là một lô đất thổ cư có "sổ đỏ" rộng 473m2 (mặt tiền 20m) ở mặt phố Hồng Tiến đang được rao bán với giá 97 tỷ đồng (tương đương 205 triệu đồng/m2). Người bán mời chào, ô đất nằm ở mặt phố mới, tương lai đẹp nhất quận Long Biên vì ngay điểm giao với đường dẫn lên cầu Trần Hưng Đạo.
Trong khi ô đất thổ cư 42m2 khác được giới thiệu là nằm ngay ngã ba mặt phố Hồng Tiến, gần cầu Chương Dương và cầu Trần Hưng Đạo sắp tới vừa được rao bán với giá 10 tỷ đồng (tương đương 238 triệu đồng/m2). Trong khi hồi cuối năm 2019, ô đất tương tự, cũng diện tích 42m2 trên phố Hồng Tiến, cũng ở vị trí gần khu vực cầu Trần Hưng Đạo dự kiến xây dựng được rao bán với giá 7,82 tỷ đồng (tương đương hơn 186 triệu đồng/m2).
Cuối năm 2019, ô đất 42m2 ở đường Hồng Tiến, gần vị trí cầu Trần Hưng Đạo dự kiến xây dựng có giá 7,82 tỷ đồng (hơn 186 triệu đồng/m2). Đến cuối tháng 9, sau khi Hà Nội phê duyệt phương án kiến trúc cầu Trần Hưng Đạo, ô đất ở vị trí tương tự đã có giá 10 tỷ đồng (tương đương 238 triệu đồng/m2).
Tại đường Cổ Linh, căn nhà 4 tầng diện tích 78m2, mặt tiền 4,5m trong ngõ gần cầu Vĩnh Tuy và dự án cầu Trần Hưng Đạo đang được rao bán với giá 5,5 tỷ đồng. Hay một căn nhà 4 tầng 1 tum mới xây, diện tích 38m2 trong ngõ Tư Đình rộng 3m thì được rao bán với giá hơn 3 tỷ đồng (trung bình hơn 79 triệu đồng/m2). "Nhà có vị trí khá đẹp nằm giữa 2 cây cầu Trần Hưng Đạo và Vĩnh Tuy, trục giao thông cực kỳ quan trọng nối điểm kinh tế nội thành với ngoại thành, cửa ngõ đi về các tỉnh Đông Bắc Bộ: Hải Dương, Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ninh... hỗ trợ vay ngân hàng 70%", môi giới chào mời.
Có thể thấy hiện tại giá nhà đất ở mặt đường Cổ Linh, gần dự án cầu Trần Hưng Đạo chào bán có giá trung bình từ 150 – 250 triệu đồng/m2 tùy vị trí. Còn giá nhà đất trong ngõ dao động trung bình từ 70 – 80 triệu đồng/m2; trong khi hồi tháng 5/2019, một lô đất khu tập thể trong ngõ 139 Thạch Cầu, gần dự án cầu Trần Hưng Đạo rộng 40,24m2 được rao bán với giá 1,85 tỷ đồng (tương đương 46 triệu đồng/m2).
Vị trí của cầu Trần Hưng Đạo dự kiến sẽ nằm giữa cầu Chương Dương và cầu Vĩnh Tuy.
Trao đổi với PV, một một số môi giới cho biết các khu vực như đường Hồng Tiến, Cổ Linh hưởng lợi trực tiếp từ dự án Cầu Vĩnh Tuy 2 và cầu Trần Hưng Đạo, kết nối giao thông vô cùng thuận lợi đến nên mặt bằng giá sẽ nhanh chóng tăng cao khi Hà Nội hoàn toàn khống chế được dịch.
"Thực tế giá nhà đất ở khu vực Hồng Tiến đã cao sẵn và bắt đầu được rao bán nhiều từ khoảng cuối năm 2019 nhưng khi ấy nhiều người còn chần chừ đầu tư vì không biết khi nào cầu mới xây. Đến vừa đây, khi chính thức có đề xuất kiến trúc cầu Trần Hưng Đạo thì thị trường sôi động hơn hẳn, giá cũng vì thế mà tăng hơn và trong thời gian tới nó sẽ tiếp tục có nhiều thay đổi", môi giới này nhiệt tình tư vấn.
Cẩn trọng vì giá đất đã đạt "đỉnh"
Theo các chuyên gia, chuyện các dự án làm cầu, làm đường mở đến đâu, BĐS "sốt" tới đó là thực trạng nhiều năm nay và nhiều nhà đầu tư (NĐT) nhờ đón sóng từ những chính sách xây dựng hạ tầng đã trúng đậm. Tuy nhiên, ngược lại hiện nay có nhiều dự án hạ tầng đến khi khởi công hoặc khánh thành lại không tạo giá trị cao như NĐT mong đợi.
Bởi thực tế thời gian chuẩn bị rất lâu, đến khi chính thức, mọi giá trị gia tăng, trong đó có cả giá kỳ vọng đều đã được "cơn sốt" trước đó cộng hết vào. Thực tế đã cho thấy rất nhiều nhà đầu tư mua bị "chôn" vốn, thậm chí lỗ lớn vì tình trạng đầu tư "ăn theo" hạ tầng.
Bài học gần nhất là khi Hà Nội công bố thông tin về 10 cây cầu bắc qua sông Hồng, đất đai, BĐS ở khu vực có các cây cầu dự định đi qua đã bị giới đầu cơ đồn thổi dẫn đến giá đất tăng vọt. Thậm chí trong "cơn sốt" đất hồi Quý I/2021, giá đất ở một số khu vực huyện ngoại thành có cầu đi qua còn cao hơn rất nhiều lần giá đất nội thành. Tuy nhiên, khi Hà Nội công bố dừng 82 dự án theo hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT), bao gồm một số dự án trong 10 cây cầu kể trên, nhiều người mới "vỡ mộng" vì trót "ăn theo" hạ tầng giao thông", anh Việt, một chuyên gia về BĐS phân tích.
Chuyên gia cảnh báo nhà đầu tư cẩn trọng khi đầu tư ăn theo quy hoạch cầu Trần Hưng Đạo vì thị trường BĐS khu vực Long Biên đã bị giới đầu cơ “tạo sóng” để nâng giá lên mức “gần đỉnh”.
Đối với dự án cầu Trần Hưng Đạo, một số chuyên gia BĐS cho rằng mặc dù cầu có ý nghĩa lớn trong việc phát triển kinh tế - xã hội và hạ tầng khu vực phía Đông Hà Nội, được đặc biệt kỳ vọng góp phần giúp giãn dân khu vực phố cổ (quận Hoàn Kiếm) để khắc phục tình trạng quá tải hạ tầng xã hội và kỹ thuật nhằm bảo tồn, tôn tạo khu phố cổ.
Tuy nhiên, với thị trường BĐS thì cầu sẽ không tác động quá nhiều bởi thực tế khu vực Long Biên nhìn chung hạ tầng đã hoàn thiện và giá BĐS cũng đang ở ngưỡng cao so với mặt bằng chung. Bởi cách đây vài năm, ngay khi có quy hoạch 10 cây cầu vượt sông Hồng (bao gồm cả cầu Trần Hưng Đạo) thì thị trường BĐS khu vực Long Biên đã bị giới đầu cơ "tạo sóng" để nâng giá lên mức gần "đỉnh".
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh, giá cả thị trường được quyết định bởi 3 quy luật, quy luật giá trị, quy luật cung - cầu và quy luật cạnh tranh. Đối với giá cả thực tế còn chịu sự tác động của tiện ích, dịch vụ, trong đó có hạ tầng giao thông.
Chính vì vậy, nhiều nhà đầu tư khi biết được thông tin về đầu tư hạ tầng, họ đã nắm bắt cơ hội để đón sóng đầu tư là điều tất yếu. Nhưng có một điều, chỉ những người có nhu cầu thực và có nguồn tiền nhàn rỗi, không áp dụng đòn bẩy tài chính mới có thể đầu tư cho các dự án theo hạ tầng. Đầu tư dạng này phải đầu tư dài hạn.
"Khi không nắm được thông tin, người dân, nhà đầu tư không nên chạy theo "cơn sốt" mà đổ xô đi đầu cơ, trữ đất, dễ chịu rủi ro lớn", ông Châu khuyến cáo.
