"Cần phân loại doanh nghiệp bất động sản để tránh chịu chung chính sách tín dụng"

Tại Diễn đàn Tài chính 2026, ông Trần Văn Hiếu, Tổng giám đốc OBC Holdings, cho rằng cần sớm phân loại doanh nghiệp bất động sản theo từng phân khúc hoạt động nhằm xây dựng cơ chế tín dụng phù hợp, thay vì áp dụng chung một chính sách lãi suất và hạn mức cho toàn bộ thị trường.

Theo ông Hiếu, hiện nay thị trường bất động sản có khoảng 5 loại hình sản phẩm khác nhau, tuy nhiên trong mỗi loại hình lại chia thành nhiều phân khúc riêng biệt với đặc thù vận hành và nhu cầu vốn không giống nhau.

“Bản thân chúng tôi là doanh nghiệp phát triển bất động sản dân cư và đang đi theo phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, hiện nay các khái niệm như nhà ở xã hội hay nhà ở vừa túi tiền vẫn còn khá chung chung”, ông Hiếu chia sẻ.

Ông cho rằng giá bán bất động sản được hình thành từ ba yếu tố chính gồm giá vốn, chi phí bán hàng và biên lợi nhuận. Trong đó, để giảm giá thành và đưa sản phẩm đến gần hơn với người mua ở thực, doanh nghiệp phải giải được hai bài toán lớn là cắt giảm chi phí trung gian và tối ưu giá vốn.

Theo đại diện OBC Holdings, bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện với yêu cầu vốn pháp định và vốn đối ứng tối thiểu 20%. Đồng thời, các quy định pháp lý hiện nay cũng rất chặt chẽ. Muốn đủ điều kiện mở bán, dự án phải hoàn thành phần móng, đồng nghĩa doanh nghiệp phải chi trả trước hàng loạt chi phí như giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, tư vấn thiết kế, pháp lý…

“Thông thường đến khi đủ điều kiện bán hàng thì doanh nghiệp đã phải bỏ ra khoảng 30 - 40% trên tổng mức đầu tư. Lúc đó mới có thể tiếp cận nguồn vốn huy động từ khách hàng. Điều này khiến phần lớn doanh nghiệp gần như sử dụng hết vốn tự có và buộc phải vay ngân hàng”, ông Hiếu nói.

Theo ông, thực tế hiện nay các dự án tốt vẫn có khả năng tiếp cận nguồn vốn giá rẻ nhờ cơ chế thẩm định và đàm phán của ngân hàng. Tuy nhiên, ở góc độ chính sách vĩ mô, ông cho rằng cần có cơ chế phân loại doanh nghiệp bất động sản rõ ràng hơn.

“Nếu tất cả đều bị gói gọn trong một 'túi' là bất động sản thì có rất nhiều doanh nghiệp phát triển nhà ở dân cư, nhà ở vừa túi tiền đang phải chịu chung mặt bằng điều hành lãi suất”, ông Hiếu nhấn mạnh.

Ông cho rằng việc phân loại hoàn toàn khả thi bởi hồ sơ pháp lý, tính chất dự án và mục tiêu phát triển của từng doanh nghiệp đều rất rõ ràng. Đồng thời, chủ trương phát triển các đô thị vùng ven gắn với TOD và ưu tiên nhà ở vừa túi tiền hiện cũng đã được các cơ quan quản lý nhiều lần nhấn mạnh.

“Các điều kiện từ chủ trương, ngân hàng, doanh nghiệp và tổ chức tín dụng hiện đều đã có. Vấn đề còn lại là cần minh bạch và phân cấp rõ sản phẩm để tạo điều kiện triển khai thực tế”, ông Hiếu nói thêm.

Ông Trần Văn Hiếu, Tổng giám đốc OBC Holdings (trái) vàông Nguyễn Đức Thuận, Giám đốc Khối Chiến lược và đầu tư HASCO Holdings (phải). (Nguồn: Tạp chí Diễn đàn doanh nghiệp).

Bất động sản phải chuyển từ đầu cơ sang tạo giá trị thật

Cùng chia sẻ tại diễn đàn, ông Nguyễn Đức Thuận, Giám đốc Khối Chiến lược và đầu tư HASCO Holdings, cho rằng thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn chuyển đổi lớn sau nhiều năm tăng trưởng nóng.

Theo ông Thuận, bất động sản là lĩnh vực hấp thụ nguồn vốn rất lớn và có liên quan đến hơn 40 ngành nghề khác nhau. Tuy nhiên trong suốt nhiều năm qua, thị trường chủ yếu phát triển dựa trên tâm lý đầu tư và tích trữ tài sản vì "luôn luôn có lợi nhuận".

Điều này khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản phát triển rất nhanh, trở nên giàu có, giá trị tài sản và dư nợ tín dụng cùng lúc phình to. Thị trường hiện đã bước sang giai đoạn cuối của chu kỳ tăng trưởng nóng và bắt đầu bộc lộ nhiều rủi ro nếu không được chuẩn hóa và minh bạch.

“Xu hướng sắp tới sẽ chuyển từ đầu cơ sang tạo ra giá trị thật. Giá trị của bất động sản phải đến từ khả năng khai thác và tạo ra địa tô thực sự”, ông Thuận nhận định.

Đại diện HASCO Holdings cho biết doanh nghiệp đã lựa chọn phát triển thận trọng trong suốt 18 năm qua và không tham gia phát hành trái phiếu dù thị trường giai đoạn trước rất thuận lợi.

Theo ông Thuận, trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng ngân hàng không còn quá dồi dào mà nhu cầu vốn của thị trường rất lớn, cần phải mở rộng thêm các kênh dẫn vốn ngoài hệ thống tín dụng truyền thống.

Ông đề xuất ba trụ cột cần được khơi thông mạnh hơn gồm thị trường trái phiếu, thị trường vốn quốc tế và các quỹ đầu tư bất động sản.

Với thị trường trái phiếu, ông cho rằng điều quan trọng nhất hiện nay là lấy lại niềm tin bằng sự minh bạch, kiểm soát chặt dòng tiền và trách nhiệm của doanh nghiệp phát hành. Cơ quan quản lý cần tham gia sâu hơn để tạo niềm tin cho công chúng, còn doanh nghiệp phải có trách nhiệm sử dụng vốn đúng mục đích và hoàn trả đầy đủ cho nhà đầu tư.

Đối với dòng vốn quốc tế, ông đánh giá Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn của nhà đầu tư nước ngoài khi dòng vốn FDI tiếp tục cải thiện mạnh trong những tháng đầu năm.

Ngoài ra, ông cũng nhấn mạnh vai trò của các quỹ đầu tư bất động sản. Thay vì người dân trực tiếp mua các dự án tiềm ẩn rủi ro pháp lý, các quỹ đầu tư chuyên nghiệp có thể giúp sàng lọc và đánh giá chất lượng dự án tốt hơn.

Đặc biệt, ông Thuận cho rằng thị trường hiện tồn tại rất nhiều dự án “chết lâm sàng”, dở dang hoặc bỏ hoang nhưng vẫn có khả năng tái cấu trúc.

Theo ông, "từ TP HCM đến nhiều địa phương khác, có thể thấy rất nhiều dự án xây dang dở rồi bỏ không. Điều này gây lãng phí rất lớn cho nền kinh tế và khiến người dân mất tiền. Vì vậy cần có cơ chế dẫn vốn vào hoạt động tái cấu trúc và M&A để hồi sinh các dự án này. Đây cũng là một trong những động lực quan trọng giúp thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và kiểm soát lạm phát trong giai đoạn tới".