Ba năm trước, khi mới hoàn thiện căn hộ 2 phòng ngủ tại khu Cầu Giấy, chị Thảo (43 tuổi) khá tự tin với bài toán đầu tư cho thuê của mình. Thời gian đầu, chị cho một gia đình nước ngoài thuê với giá 25 triệu đồng/tháng, một con số ổn định và hấp dẫn so với chi phí bỏ ra lúc bấy giờ. Khoản tiền thuê này đủ để chị trả lãi ngân hàng hàng tháng và vẫn còn dư xem như lợi nhuận.
Chị từng nghĩ rằng chỉ cần vài năm, căn hộ vừa tăng giá trị, vừa tạo dòng tiền tốt, đúng như kỳ vọng “mua để cho thuê”.
Tuy nhiên, mọi thứ thay đổi sau một năm, khi gia đình khách thuê kết thúc hợp đồng để về nước. Dù nằm trong khu vực có nhiều khách nước ngoài, căn hộ của chị Thảo vẫn bị bỏ trống gần nửa năm. Thời gian này khiến chị phải xoay xở toàn bộ chi phí vay và phí dịch vụ mà không có nguồn thu bù đắp. Từ chỗ xem cho thuê là kênh đầu tư “nhàn nhã”, chị bắt đầu nhận ra rủi ro thực sự của thị trường.
Đến khi tìm được khách mới, giá cho thuê chỉ còn 17-18 triệu đồng/tháng, thấp hơn đáng kể so với giai đoạn trước. Mặc dù mức giá này có tăng nhẹ so với mặt bằng ba năm trước, nhưng không theo kịp đà tăng giá bán căn hộ. Giá trị căn hộ hiện ở mức rất cao, phí dịch vụ tăng, nội thất xuống cấp, trong khi giá thuê không thể tăng thêm vì nguồn cung cho thuê lớn và khách có nhiều lựa chọn tương đương.
Tính toán lại, chị Thảo nhận ra tỷ suất lợi nhuận thực tế từ việc cho thuê đã giảm rõ rệt. Cho thuê bây giờ chỉ giúp duy trì dòng tiền ở mức cơ bản, chứ không còn là kênh sinh lời như kỳ vọng ban đầu.
Khảo sát các chung cư nội đô cho thấy, căn hộ cho thuê đang rơi vào giai đoạn tỷ suất sinh lời kém hấp dẫn. Giá thuê căn 2 phòng ngủ tại Cầu Giấy, Thanh Xuân phổ biến 15-25 triệu đồng/tháng, nhưng mức tăng này không theo kịp đà tăng giá bán căn hộ.
Trong khi đó, nhiều dự án nội đô có giá bán 95-150 triệu đồng/m2, giá thuê gần như đi ngang, dẫn tới tỷ suất cho thuê chỉ khoảng 3-4%/năm, thậm chí thấp hơn nếu tính cả lãi vay, khấu hao nội thất, phí dịch vụ và thời gian trống phòng.
Đơn cử, tại dự án D’Capitale Trần Duy Hưng, căn 2 phòng ngủ có giá thuê khoảng 19 triệu đồng/tháng, căn 3 phòng ngủ khoảng 24 triệu đồng/tháng. Căn hộ studio đầy đủ nội thất dao động 13,5-15 triệu đồng/tháng, còn loại 1-1,5 phòng ngủ khoảng 16-18 triệu đồng/tháng.
Giá bán tại dự án này khoảng 95-140 triệu đồng/m2, tùy tòa và tình trạng nội thất. Một căn 2 phòng ngủ diện tích 68m2 thường được chào bán mức 8,5-9 tỷ đồng; các căn 3 ngủ có thể chạm 10-12 tỷ đồng.
Nếu cho thuê căn 2 phòng ngủ với mức 18 triệu đồng/tháng, doanh thu khoảng 216 triệu đồng/năm trong khi giá mua 8,8 tỷ đồng, tương đương tỷ suất lợi nhuận trước chi phí khoảng 2,4%/năm. Ngay cả căn diện tích lớn hơn, tỷ suất cho thuê cũng chỉ 2,5-3,5%/năm, thấp hơn đáng kể so với chi phí vốn và các kênh đầu tư an toàn khác.
Một số chung cư mới bàn giao có mức giá thuê cạnh tranh và nhiều ưu đãi. Chẳng hạn, tại dự án mới trên đường Láng, căn studio 33-38m2 được chào thuê 11-12 triệu đồng/tháng với nội thất cơ bản và từ 13 triệu đồng/tháng khi trang bị đầy đủ. Căn 2 phòng ngủ 48m2 khoảng 14 triệu đồng/tháng cho nội thất cơ bản và 16-17 triệu đồng/tháng cho bản hoàn thiện, căn 3 phòng ngủ 93m2 có giá 20-25 triệu đồng/tháng tùy nội thất.
Ngoài áp lực về giá thuê, chủ căn hộ còn đối mặt với nhiều chi phí phát sinh trong quá trình tìm khách và duy trì căn hộ, từ sửa chữa, nâng cấp đến thay mới nội thất để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường.
Theo ông Nguyễn Mạnh Cường (chuyên viên tư vấn tài chính), thời điểm này chủ nhà nên đưa ra mức giá thuê cạnh tranh và linh hoạt dựa trên giá thực tế tại tòa và khu vực lân cận để hạn chế tình trạng trống phòng.
Việc nâng cấp nội thất có chọn lọc tập trung vào thiết bị, ánh sáng và khu vệ sinh, sẽ giúp tăng sức hút của căn hộ mà không cần quá nhiều chi phí. Đồng thời, hợp tác với môi giới chuyên nghiệp giúp chủ nhà tiếp cận đúng nhóm khách tiềm năng và cho thuê hiệu quả hơn.
