Cần gỡ vướng tách thửa đất tại TP.HCM

UBND xã Phước Hòa (TP.HCM) vừa có văn bản gửi Sở NN-MT kiến nghị giải đáp, hướng dẫn thắc mắc liên quan đến quy định về tách thửa đất, hợp thửa đất theo Quyết định số 67/2026/QĐ-UBND ngày 28.8 của UBND TP.HCM (Quyết định 67) quy định về điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn.

DỄ BỊ ÁP DỤNG THIẾU THỐNG NHẤT

Theo kiến nghị, qua rà soát quy định tại Quyết định số 67, UBND xã Phước Hòa nhận thấy một số nội dung chưa được quy định cụ thể hoặc còn khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện và đề nghị Sở NN-MT TP.HCM hướng dẫn chi tiết.

Cụ thể, về diện tích, kích thước lối đi chung, UBND xã Phước Hòa cho rằng nội dung còn vướng mắc ở chỗ Quyết định 67 giao UBND cấp xã căn cứ thực tế để xem xét, xác nhận lối đi bảo đảm kết nối hạ tầng, PCCC... Tuy nhiên, văn bản không quy định tiêu chí khung bắt buộc về bề rộng tối thiểu (chiều rộng bao nhiêu mét), chiều dài lối đi, cũng như phần diện tích làm lối đi có được tính vào diện tích tối thiểu sau khi tách thửa hay không? Điều này dễ dẫn đến việc áp dụng thiếu thống nhất giữa các xã, phường. Từ đó, UBND xã Phước Hòa đề nghị hướng dẫn cụ thể khung kích thước lối đi tối thiểu hoặc các tiêu chí định lượng để UBND xã có căn cứ thống nhất khi thực hiện xác nhận.

Ảnh: Nguyễn Long

Về việc tách thửa, hợp thửa đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, UBND xã Phước Hòa cho rằng tại điều 4 của Quyết định 67 chỉ quy định diện tích tối thiểu tách thửa cho đất ở (Khoản 1) và đất nông nghiệp (Khoản 2), nhưng bỏ trống quy định về điều kiện, diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với các loại đất phi nông nghiệp khác (như đất thương mại dịch vụ - TMD, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp - SKC...). UBND xã Phước Hòa đề nghị hướng dẫn quy định về tách thửa đối với đất phi nông nghiệp (TMD, SKC…). Trường hợp tách thửa đất SKC, TMD thì quy trình, thủ tục có phải xin ý kiến của cơ quan quản lý về đầu tư, cơ quan cấp trên theo luật Đầu tư hay không? Trình tự thực hiện đối với doanh nghiệp, tổ chức (thẩm quyền, thành phần hồ sơ…); Trình tự thực hiện đối với hộ gia đình cá nhân, cơ sở sản xuất - kinh doanh (thẩm quyền, thành phần hồ sơ…) như thế nào?.

Cũng theo kiến nghị của UBND xã Phước Hòa, về tách thửa đối với thửa đất có nhiều mục đích sử dụng còn nhiều nội dung vướng mắc. Cụ thể, trường hợp thửa đất có nhiều mục đích sử dụng (ví dụ: vừa có đất ở, vừa có đất nông nghiệp, đất vườn, ao), Quyết định số 67 chưa hướng dẫn rõ việc xử lý tách thửa thực hiện như thế nào? Có bắt buộc người sử dụng đất phải chuyển mục đích sử dụng đất trước khi thực hiện tách thửa hay không, hay áp dụng nguyên tắc loại đất nào phù hợp thì tách theo loại đất đó?

UBND xã Phước Hòa đề nghị có hướng dẫn cụ thể nguyên tắc và trình tự giải quyết đối với loại hồ sơ này. Đồng thời đề xuất xem xét bổ sung quy định tương tự như điểm đ, điểm e khoản 2 điều 3 Quyết định số 38/2024 của UBND tỉnh Bình Dương trước đây… để tạo điều kiện cho người dân thực hiện quyền của người sử dụng đất và phù hợp tiêu chí nghị quyết của Quốc hội "quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành luật Đất đai".

Ảnh: Nguyễn Long

CHI PHÍ VƯỢT XA KHẢ NĂNG CỦA NGƯỜI DÂN

Theo ông P.C.Tr, ở xã Châu Đức, phản ánh đến Bộ Tư pháp về những bất cập pháp lý phát sinh từ thực tiễn áp dụng Quyết định 67: vấn đề nằm ở cách hiểu và áp dụng chưa đúng với tinh thần điều 220, luật Đất đai 2024, của cơ quan thực thi cơ sở, làm đóng băng nhu cầu tách thửa chính đáng đối với "thửa đất hỗn hợp". Theo ông Tr., tại điều 4 Quyết định 67 quy định diện tích tối thiểu đối với đất nông nghiệp tách thửa là 1.000 m² (đất cây lâu năm - CLN) và 500 m² (đất cây hằng năm - CHN).

"Khi thụ lý "thửa đất hỗn hợp", cán bộ địa phương lại không căn cứ vào loại đất chính (đất ở) để xét duyệt điều kiện thửa đất mà bắt buộc phần đất nông nghiệp đính kèm trên cả thửa tách ra và thửa còn lại đều phải đạt hạn mức đất thuần nông nghiệp (500 m² hoặc 1.000 m²). Việc này gây bế tắc hoàn toàn…", ông Tr. nói với PV Thanh Niên.

Ông P.C.Tr cho biết thêm về thực tế đất nông nghiệp xen kẽ, khoảng 90% thửa đất hỗn hợp tại khu dân cư hiện hữu (như các huyện thuộc Bà Rịa-Vũng Tàu trước đây) là đất ở có vườn, ao. "Phần đất nông nghiệp xen kẽ này thường chỉ dao động từ vài chục đến vài trăm m². Hạn mức 500 - 1.000 m² chỉ có ở các vùng sản xuất nông nghiệp tập trung xa khu dân cư", ông nói.

Cũng theo ông P.C.Tr, những bất cập như trên có thể đẩy người dân vào bế tắc tài chính do diện tích đất nông nghiệp đính kèm không đủ 500 m² hay 1.000 m², người dân cũng không thể tách riêng ra thành sổ độc lập; chi phí tiền sử dụng đất theo bảng giá đất hiện hành cho diện tích này là quá lớn, vượt xa khả năng tài chính của đại đa số người.

Từ đó, ông Tr. đề nghị các cơ quan liên quan sớm ban hành hướng dẫn hoặc có văn bản trả lời chính thức đối với "thửa đất có đất ở và đất khác", qua đó tháo gỡ điểm nghẽn cho người dân.

ĐỦ ĐIỀU KIỆN NHƯNG HỒ SƠ VẪN "ĐỨNG"

Theo ghi nhận của PV Thanh Niên, nhiều người dân tại tại khu vực Bà Rịa-Vũng Tàu cũ cũng phản ánh những vướng mắc, bất cập liên quan đến Quyết định 67.

Cụ thể, ông N.N.H (xã Kim Long) cho biết gia đình ông có 1.464 m2 đất trồng cây lâu năm, có nhu cầu tách thêm 2 thửa để bán lấy tiền trang trải cuộc sống gia đình.

"Trong 2 thửa đất này của gia đình tôi, thửa thứ nhất có diện tích ngang 11x40 (có 100 m2 thổ cư); thửa thứ hai có diện tích ngang 12,8x45 (có 100 m2 thổ cư). Hoàn cảnh gia đình tôi rất khó khăn, cần chuyển nhượng đất để lo cuộc sống nhưng bao lâu nay không tách sổ được", ông N.N.H nói.

Tương tự, bà N.T.Y.N ở xã Châu Đức có thửa đất rộng gần 3.400 m², trong đó có 560 m² đất ở, còn lại là đất trồng cây lâu năm. Bà N. có nhu cầu tách thành 7 thửa, trong đó mỗi thửa dự kiến có 80 m² đất ở, phù hợp quy hoạch. Tuy nhiên, phần đất trồng cây lâu năm đi kèm mỗi thửa chỉ từ hơn 250 - 640 m², không đạt mức tối thiểu 1.000 m² nên hồ sơ không được giải quyết theo cách áp dụng hiện nay.

Còn ông Đ.T.L ở P.Tam Long có thửa đất hơn 7.400 m², trong đó có hơn 1.000 m² đất ở, còn lại là đất trồng cây hằng năm khác. Gia đình ông có nhu cầu tách thành 12 thửa để chia cho các con. Phần đất nông nghiệp đi kèm từng thửa chỉ khoảng hơn 100 - 260 m², thấp hơn mức 500 m² nên hồ sơ của ông nhưng chưa được giải quyết.

Theo ghi nhận của PV Thanh Niên tại xã Châu Đức, trong tổng số 141 hồ sơ được rà soát, có 104 hồ sơ tách thửa và 37 hồ sơ hợp thửa. Chỉ 58 hồ sơ, tương đương 41,1%, đủ điều kiện tiếp tục giải quyết; trong khi 83 hồ sơ, tương đương 58,9%, chưa đủ điều kiện, trong đó nguyên nhân chính là phần đất nông nghiệp xen kẽ không đạt hạn mức.

Tại P.Chánh Phú Hòa, bà N.T.V cho biết gia đình bà có thửa đất 304 m², trong đó có 120 m² đất thổ cư (còn lại là đất trồng cây lâu năm), giáp với đường nhựa 5 m. Có nhu cầu tách thửa đất làm 2 sổ (cùng mang tên bà N.T.V) để sau này tiện cho con cái trong gia đình, nhưng bà V. cho biết gia đình bà đã chờ đợi hơn 1 năm nay từ khi sáp nhập Bình Dương với TP.HCM. Đến nay, sau khi có Quyết định 67, mặc dù đủ điều kiện tách thửa nhưng do quy định còn chung chung nên bà V. được cơ quan chức năng hướng dẫn lên 100% đất thổ cư (toàn bộ 304 m²) mới được tách thửa. Do không có khả năng tài chính và không có nhu cầu sử dụng hết 304 m2 thổ cư, đến nay hồ sơ xin tách thửa của bà V. vẫn đang bị "treo".

//Chèn ads giữa bài (runinit = window.runinit || []).push(function () { //Nếu k chạy ads thì return if (typeof _chkPrLink != 'undefined' && _chkPrLink) return; var mutexAds = '<zone id="l2srqb41"></zone>'; var content = $('[data-role="content"]'); if (content.length > 0) { var childNodes = content[0].childNodes; for (i = 0; i < childNodes.length; i++) { var childNode = childNodes[i]; var isPhotoOrVideo = false; if (childNode.nodeName.toLowerCase() == 'div') { // kiem tra xem co la anh khong? var type = $(childNode).attr('class') + ''; if (type.indexOf('VCSortableInPreviewMode') >= 0) { isPhotoOrVideo = true; } } try { if ((i >= childNodes.length / 2 - 1) && (i < childNodes.length / 2) && !isPhotoOrVideo) { if (i <= childNodes.length - 3) { childNode.after(htmlToElement(mutexAds)); arfAsync.push("l2srqb41"); } break; } } catch (e) { } } } }); function htmlToElement(html) { var template = document.createElement('template'); template.innerHTML = html; return template.content.firstChild; } function tnDetailInsertMidArticleWidget(rootSelector, widgetId) { var root = document.querySelector(rootSelector); if (!root) return null; var contentRoot = root.querySelector('[data-role="content"]') || root; var blocks = Array.from(contentRoot.children).filter(function (el) { if (el.id === widgetId) return false; if (el.hasAttribute('data-check-position')) return false; if (el.hasAttribute('data-type')) return false; if (/^(SCRIPT|STYLE|TEMPLATE|LINK|NOSCRIPT)$/.test(el.tagName)) return false; if (el.tagName === 'P' && !el.textContent.trim()) return false; return el.getClientRects().length > 0; }); if (!blocks.length) return null; var rootRect = contentRoot.getBoundingClientRect(); var idx; if (rootRect.height > 0) { var midY = rootRect.top + rootRect.height / 2; for (idx = 0; idx < blocks.length; idx++) { if (blocks[idx].getBoundingClientRect().bottom >= midY) break; } if (idx >= blocks.length) idx = blocks.length - 1; } else { idx = Math.floor(blocks.length / 2); } var target = blocks[idx]; var isMedia = target.tagName === 'FIGURE' || target.classList.contains('VCSortableInPreviewMode'); var newDiv = document.createElement('div'); newDiv.id = widgetId; contentRoot.insertBefore(newDiv, isMedia ? target : target.nextSibling); return newDiv; } function tnOnReady(fn) { if (document.readyState !== 'loading') fn(); else document.addEventListener('DOMContentLoaded', fn, { once: true }); } (function () { if (!(window.pageSettings && pageSettings.allow3rd && (typeof window._isAdsHidden === 'undefined' || !window._isAdsHidden))) return; if (laNuocNgoai) return; tnOnReady(function () { var pernewDiv = tnDetailInsertMidArticleWidget('div.detail-cmain', 'tn_detail_foryou1_pc_per'); if (!pernewDiv) return; loadJsAsync('https://js.aiservice.vn/rec/tn_detail_foryou1_pc_per.js', function(){}, function() { window.boxTNRecs.err.push('rec/tn_detail_foryou1_pc_per.js'); }); }); })(); (function() { if (!(window.pageSettings && pageSettings.allow3rd && (typeof window._isAdsHidden === 'undefined' || !window._isAdsHidden))) return; if (typeof window.laNuocNgoai === 'undefined' || !window.laNuocNgoai) return; tnOnReady(function () { var newDiv = tnDetailInsertMidArticleWidget('div.detail-cmain', 'taboola-mid-article-widget'); if (!newDiv) return; window._taboola = window._taboola || []; window._taboola.push({ mode: 'thumbnails-4x1', container: 'taboola-mid-article-widget', placement: 'Mid Article Widget', target_type: 'mix' }); }); })();