Từ mệnh lệnh hành chính sang cơ chế linh hoạt
Luật Nhà ở 2023 và các nghị định hướng dẫn đã rời bỏ mô hình áp đặt cứng tại chỗ để chuyển sang cơ chế lựa chọn linh hoạt giữa bố trí quỹ đất, bố trí quỹ đất thay thế hoặc nộp tiền. Sự thay đổi ấy là một bước chuyển tư duy trong quản lý phát triển nhà ở xã hội từ mệnh lệnh hành chính sang điều tiết bằng công cụ kinh tế.
Một khu nhà ở xã hội tại TP.HCM
ẢNH: NHẬT THỊNH
Quy định bắt buộc dành 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội xuất phát từ mục tiêu tốt đẹp, đó là tạo sự hòa nhập xã hội, giúp người thu nhập thấp tiếp cận hạ tầng đồng bộ. Tuy nhiên cơ chế này đã bộc lộ nhiều mâu thuẫn nghiêm trọng khi áp dụng máy móc.
Với các dự án quy mô nhỏ, việc cắt 20% quỹ đất thường không đủ diện tích tối thiểu để hình thành một khu nhà ở xã hội độc lập, dẫn đến phát triển manh mún, khó tổ chức không gian và hạ tầng. Tại các dự án cao cấp, sự chênh lệch lớn về phí dịch vụ và chi phí sinh hoạt tạo ra rào cản vô hình giữa cư dân 2 phân khúc.
Thực tế tại TP.HCM cho thấy rõ bất cập này. Khi giá căn hộ đạt mức 160 triệu đồng mỗi mét vuông, hệ sinh thái dịch vụ kèm theo được thiết kế cho giới thượng lưu. Người thu nhập thấp sống trong những căn hộ xã hội xen kẽ phải đối mặt với áp lực chi phí quản lý vận hành cao, không thể tiếp cận các tiện ích chung có giá đắt. Kết quả là sự biệt lập tự nguyện ngay trong chính không gian sống của họ. Điều này hoàn toàn trái ngược với mục tiêu hòa nhập xã hội ban đầu mà chính sách hướng tới.
Luật Nhà ở 2023 đã đánh dấu bước ngoặt quan trọng khi trao quyền chủ động cho UBND cấp tỉnh trong việc xác định quỹ đất nhà ở xã hội.
Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết tại điều 17 về 3 hình thức chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III có thể lựa chọn: dành quỹ đất trong dự án theo quy hoạch đã phê duyệt, bố trí quỹ đất đã đầu tư hạ tầng tại vị trí khác ngoài phạm vi dự án nhưng trong cùng đô thị, hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư hạ tầng. Đây là cơ chế linh hoạt nhưng nghĩa vụ thì không được miễn, chỉ thay đổi cách thực hiện.
Nghĩa vụ tài chính thay quỹ đất: còn nhiều băn khoăn
Điểm đột phá quan trọng khác là luật Nhà ở 2023 đã bãi bỏ quy định buộc chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê theo quy định trước đây tại khoản 3 điều 54 luật Nhà ở 2014.
Trên cơ sở thiết kế mới, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được lựa chọn hình thức kinh doanh phù hợp như bán, cho thuê mua hoặc cho thuê theo điều kiện luật định. Việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội phải bảo đảm đúng đối tượng, điều kiện. Đồng thời cơ chế hạn chế chuyển nhượng trong thời hạn 5 năm đối với bên mua, thuê mua được áp dụng theo luật.
Sau khi Nghị định 100/2024/NĐ-CP được ban hành, một vướng mắc nổi lên là cơ chế xác định số tiền chủ đầu tư phải nộp trong trường hợp không bố trí quỹ đất nhà ở xã hội trong phạm vi dự án. Điều 19 của Nghị định 100/2024/NĐ-CP khi đó mới dừng ở nguyên tắc "thực hiện theo pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất" mà chưa quy định rõ cấu phần, cách xác định ngay trong nghị định.
Nghị định 261/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung điều 19 của Nghị định 100, qua đó quy định rõ số tiền phải nộp tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư hạ tầng, bao gồm cả phần chi phí hạ tầng kỹ thuật được tính theo tỷ lệ 20% diện tích đất ở và suất vốn đầu tư hạ tầng do Bộ Xây dựng công bố. Điều quan trọng, nghị định bổ sung quy định về tiền chậm nộp theo pháp luật quản lý thuế, tạo chế tài pháp lý rõ ràng.
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM trong quá trình góp ý chính sách cho rằng việc đưa tiền sử dụng đất của 20% diện tích đất ở vào cấu phần nghĩa vụ tài chính nhà ở xã hội chưa thực sự hợp lý trong các trường hợp dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tiền sử dụng đất thông qua đấu giá hoặc thỏa thuận.
Trên cơ sở đó, hiệp hội đề xuất nghiên cứu phương án xác định nghĩa vụ tài chính theo một tỷ lệ nhất định trên giá trúng đấu giá hoặc giá trúng thầu dự án, nhằm đơn giản hóa thủ tục, giảm phụ thuộc vào thẩm định giá đất và tăng tính dự báo cho doanh nghiệp. Đây hiện mới là kiến nghị chính sách, chưa được pháp luật ghi nhận.
Việc sử dụng nguồn tiền thu được cũng đặt ra yêu cầu minh bạch hóa. Nghị định 261/2025/NĐ-CP quy định số tiền chủ đầu tư nộp được đưa vào ngân sách địa phương và quản lý theo pháp luật về ngân sách nhà nước, gắn với cơ chế tài chính phục vụ phát triển nhà ở xã hội theo luật Nhà ở 2023.
Tuy nhiên để tránh tình trạng nguồn tiền này bị hòa vào ngân sách chung cho các mục tiêu khác, cần nghiên cứu quy định ràng buộc trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong việc xác định rõ kế hoạch, địa điểm và tiến độ sử dụng nguồn tiền ngay khi chấp thuận cho chủ đầu tư nộp tiền, đồng thời thiết lập cơ chế giám sát và báo cáo công khai.
Học gì từ kinh nghiệm quốc tế?
Kinh nghiệm quốc tế về quy hoạch bao quát (Inclusionary Zoning) cho thấy xu hướng chung là giảm dần các nghĩa vụ áp đặt mang tính hành chính và tăng cường sử dụng công cụ kinh tế để điều tiết. Tại Mỹ, nhiều địa phương áp dụng cơ chế khuyến khích như ưu đãi mật độ xây dựng (density bonus), cho phép chủ đầu tư xây dựng thêm diện tích sàn để bù đắp chi phí cung cấp nhà ở giá phải chăng.
Tại Anh, cơ chế thỏa thuận mục 106 (Section 106 Agreement) cho phép thương thảo nghĩa vụ nhà ở xã hội dựa trên đánh giá khả năng tài chính thực tế của từng dự án. Việt Nam đang bắt đầu tiếp cận xu hướng này thông qua việc nới lỏng nghĩa vụ quỹ đất cứng và chuyển sang nghĩa vụ tài chính linh hoạt, nhưng vẫn cần cụ thể hóa các tiêu chuẩn về "khả năng chi trả" và "khả năng thực hiện" để bảo đảm công bằng và minh bạch trong thực thi.
Để khắc phục các bất cập, nên tập trung vào 5 hướng chính.
Một là, sửa Nghị định 261/2025/NĐ-CP theo hướng bỏ việc gộp tiền sử dụng đất vào nghĩa vụ nộp thay, công thức chỉ tính chi phí hạ tầng kỹ thuật tương ứng 20% quỹ đất; với dự án qua đấu giá, đấu thầu có thể tính gọn bằng 2% giá trúng đấu giá cộng chi phí hạ tầng phần tương ứng để tránh cảm giác "thu 2 lần" và tăng tính khả thi.
Hai là, Bộ Xây dựng sớm công bố suất vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo vùng, theo loại đô thị, công khai và cập nhật định kỳ để địa phương áp dụng thống nhất.
Ba là, tách nguồn tiền nộp thay vào cơ chế quản lý riêng, không hòa vào ngân sách chung; UBND tỉnh phải lập và công khai kế hoạch sử dụng (địa điểm, quy mô, tiến độ) trong thời hạn xác định, kèm giám sát của thanh tra và kiểm toán.
Bốn là, quy hoạch các khu nhà ở xã hội tập trung quy mô lớn gắn với quỹ đất công và khu công nghiệp, bảo đảm hạ tầng xã hội và khoảng cách đi làm hợp lý để giảm chi phí quản lý và tăng chất lượng sống.
Năm là, chuyển trọng tâm sang hậu kiểm: cho phép bán hàng nhưng ràng buộc nghĩa vụ bằng cam kết và chế tài mạnh khi vi phạm như phạt chậm nộp, hạn chế tham gia dự án mới, đồng thời nghiên cứu bổ sung chế tài hình sự đối với hành vi cố ý trốn tránh nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội.
