Các tuyến đường tỉ USD đã nhộn nhịp trở lại

MẶT BẰNG ĐÃ ĐƯỢC LẤP ĐẦY

Anh Minh Nhật từ TP.Hà Nội mới vào TP.HCM lập nghiệp, những ngày qua đã phải chạy đôn chạy đáo khắp nơi tìm mặt bằng ở vị trí đẹp, khu vực trung tâm TP.HCM để mở nhà hàng. Sau nhiều ngày lùng sục từ các mối quan hệ, thông qua môi giới đến đăng tin, anh vẫn chưa tìm được mặt bằng ưng ý bởi các mặt bằng đẹp đều đã có khách thuê. "Mặt bằng hiện nay khan hiếm thật sự, nhất là nằm ở vị trí đẹp", anh Nhật than. Tình trạng này khác hẳn năm trước, khi các tuyến đường tỉ USD ở trung tâm TP vẫn đầy rẫy bảng rao cho thuê.

Quan sát các tuyến đường khu vực trung tâm TP.HCM như Hàm Nghi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ, Nguyễn Du, Đồng Khởi, Hai Bà Trưng, Nguyễn Thị Minh Khai... trước đây mặt bằng đóng cửa khá nhiều thì nay đã được lấp kín gần hết. Trên những con đường đắt đỏ bậc nhất TP.HCM là Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, hiện chỉ còn một vài địa chỉ đóng cửa. Nhưng theo tìm hiểu của chúng tôi, những mặt bằng này thuộc về tài sản của bà Trương Mỹ Lan và đang bị kê biên. Còn lại là quán hàng tấp nập, nhộn nhịp đông vui.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Lý do mặt bằng cho thuê được lấp đầy bởi các chủ nhà đã chấp nhận giảm giá, thay vì vẫn giữ và thậm chí tăng giá như những năm trước đây. Theo dữ liệu của chuyên trang Batdongsan, đầu năm nay, khi tình trạng hàng quán ế ẩm kéo dài, nhu cầu thuê giảm sút và chưa có dấu hiệu cải thiện, nhiều chủ nhà dần chấp nhận hạ giá. Phần lớn mặt bằng thuộc phân khúc bình dân, ở khu vực ngoại thành đã giảm giá từ 10 - 15% cho các hợp đồng ký mới. Khu trung tâm, mức giá cho thuê thấp hơn từ 15 - 20% so với các hợp đồng đã ký trước đó. Số liệu từ DKRA Group cũng cho thấy 2 tháng đầu năm, giá thuê nhà phố tại các quận 1, 3, Bình Thạnh giảm 20 - 25%. Những khu vực xa trung tâm như Q.7, Q.10, Bình Tân, TP.Thủ Đức cũng giảm giá trên dưới 20%.

Trao đổi với chúng tôi, ông Ngọc Thắng, chuyên môi giới mặt bằng cho thuê khu vực trung tâm TP.HCM, phân tích: Năm 2023 - 2024 mặt bằng cho thuê bỏ trống khá nhiều nhưng chủ nhà vẫn không giảm giá. Tuy nhiên bước sang năm 2025, các chủ nhà đã phải giảm giá cho người thuê để "chốt đơn" thay vì "đóng cửa bỏ trống ngày nào là mất tiền ngày đó, rất lãng phí". Đặc biệt các mặt bằng lớn ở tuyến đường trung tâm dù có nhiều lợi thế thương mại nhưng giá thuê rất cao, kén khách thuê là một nhược điểm. 

Nhóm khách chủ lực của các mặt bằng này thường là các thương hiệu có dòng tài chính mạnh như F&B lớn, khối ngân hàng, tài chính... Giá giảm đã giúp các mặt bằng bỏ trống lâu nay tìm được khách thuê. "Trong bối cảnh kinh tế vẫn còn khó khăn, nhất là căng thẳng thương chiến Mỹ - Trung Quốc thì việc chủ nhà giảm giá thuê là một giải pháp có lợi cho cả hai bên. Thị trường hiện nay luật chơi đã thay đổi, không nghiêng về phía chủ nhà như trước. Do vậy, trước nhu cầu thuê mặt bằng luôn có và vẫn còn lớn, việc giá thuê điều chỉnh về mức hợp lý sẽ giúp tỷ lệ lấp đầy tăng trở lại", ông Ngọc Thắng lý giải.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cũng khẳng định giảm giá thuê mặt bằng là phù hợp trong bối cảnh ngành bán lẻ đối mặt nhiều thách thức. Với các gia đình mà nguồn thu từ cho thuê góp phần quan trọng trong chi phí tài chính, kéo dài tình trạng ế ẩm sẽ chỉ gây thiệt cho đôi bên. Đây là lúc cả chủ nhà và khách thuê sẽ cùng ngồi lại, hỗ trợ nhau vượt qua khó khăn. Chủ nhà chấp nhận giảm giá nhưng ở mức hợp lý với thời gian thuê ngắn hạn, sẽ là giải pháp tạm thời giúp giảm bớt thiệt hại cho cả hai bên.

TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI KÍN KHÁCH THUÊ

Trong khi nhà phố cho thuê đã hồi phục trở lại thì mặt bằng tại các trung tâm thương mại (TTTM) gần như không còn chỗ trống. Dữ liệu từ CBRE Việt Nam cho thấy tại các TTTM ở khu vực nội thành TP.HCM tỷ lệ lấp đầy khoảng 93 - 99% và rất ít mặt bằng trống. Điều này đẩy giá thuê khu vực trung tâm tăng 10 - 11%/năm. Riêng năm 2024, CBRE ghi nhận giá thuê khu trung tâm là 280 USD/m²/tháng (tương đương 7 triệu đồng), tăng 15,4% so với cùng kỳ 2023. Trong khi đó, mặt bằng bán lẻ thuộc dự án nằm ngoài trung tâm cũng có mức tăng hằng năm là 4 - 5%/năm, với giá thuê trung bình 53 USD/m²/tháng (tương đương 1,3 triệu đồng). Bốn dự án TTTM mới khai trương tại khu vực ngoài trung tâm TP.HCM năm 2024 là Central Premium, Parc Mall (Q.8), Vincom Megamall Grandpark (TP.Thủ Đức) và Vincom 3.2 (Q.10) đều được lấp đầy gần 100% ngay khi ra mắt.

Bà Mai Võ, Trưởng bộ phận dịch vụ bán lẻ CBRE Việt Nam, thông tin, năm 2024, TP.HCM ghi nhận mức hấp thụ ròng mặt bằng bán lẻ cao nhất trong 7 năm qua, với 132.000 m² sàn được thuê, tỷ lệ mặt bằng trống trên toàn thị trường chỉ còn 7%. Điều này đến từ việc các thương hiệu F&B và ngành thời trang đang dịch chuyển nhu cầu thuê vào các trung tâm bán lẻ. Ngoài ra, nhu cầu tìm thuê mặt bằng trung tâm từ các thương hiệu Trung Quốc vào thị trường VN cũng giúp lấp đầy nhanh chóng các diện tích thuê còn trống và kéo giá thuê tăng ở cả khu trung tâm và ngoài trung tâm. Như Vincom Đồng Khởi chào đón nhãn hàng thời trang Trung Quốc là Urban Revivo lần đầu có mặt tại VN. Tại Saigon Centre, thương hiệu đồ chơi Popmart của Trung Quốc cũng chọn nơi đây là điểm dừng chân.

Đồng quan điểm, bà Cao Thị Thu Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam, cũng khẳng định: Mô hình "all-in-one" tại TTTM tạo sự tiện lợi cho các thương hiệu F&B, thời trang, mỹ phẩm tiếp cận khách hàng. So với những mặt bằng bán lẻ nhà phố, điều quyết định sự thành công của TTTM là chiến lược sắp xếp phân khu khách thuê hợp lý, tạo sự hài hòa giữa các ngành hàng.

Theo phân tích của các chuyên gia, hiện nay diện tích bán lẻ tại TP.HCM tăng trưởng chậm, nhất là khu vực trung tâm gần như không còn nhiều quỹ đất để triển khai các TTTM mới. Trong khi đó nhu cầu mở rộng kinh doanh, sự tham gia ngày càng đông đảo của các thương hiệu quốc tế tại VN đã giúp mặt bằng tại các TTTM ngày càng hút khách.